Contratti di affitto

Il contratto di affitto o di locazione è un accordo tra il proprietario di casa e uno o più inquilini, regolamentato dal Codice Civile. Può anche coinvolgere un gruppo di persone che non hanno alcun rapporto giuridico fra di loro, come ad esempio un gruppo di studenti.  

I contratti di affitto sono validi soltanto se scritti. Se il proprietario dell'appartamento impone un contratto non scritto è possibile rivolgersi al Giudice, attraverso la mediazione di un avvocato o di un sindacato, per far accertare e dichiarare un contratto di locazione.

In caso di contratti che superano i 30 giorni, il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla data della firma.
La registrazione è a carico del locatore o degli inquilini, che possono essere delegati, mentre le spese sono da dividere in parti uguali.
Per registrare il contratto bisogna fare riferimento all'Agenzia delle Entrate.

Il contratto d'affitto di immobili adibiti ad abitazioni può essere solo di due tipi (Legge 431/1998): a canone libero e a canone concordato.

• Canone libero
  Il proprietario e chi affitta si accordano sull'ammontare del canone di affitto e sulle altre condizioni di locazione, tranne la durata (che deve essere di 4 anni, rinnovabile automaticamente per altri 4).
  È disponibile lo schema di contratto per locazione abitativa. 
  Non prevede alcun beneficio fiscale.
• Canone concordato
  Detto anche convenzionato o agevolato, permette di accedere a un canone inferiore ai prezzi di mercato e a una serie di vantaggi fiscali.
  La durata della locazione può essere di 3 + 2 di rinnovo.
  La Città di Torino promuove la diffusione dei contratti a canone convenzionato attraverso gli Accordi Territoriali con le principali associazioni dei proprietari e degli inquilini.
  Disponibile a titolo esemplificativo uno schema di contratto a canone concordato, definito come locazione abitativa agevolata. 
  Durante il periodo contrattuale, il proprietario può aumentare il canone d’affitto secondo gli indici Istat aggiornandolo al costo della vita attuale. Per adeguamento Istat si intende l'aumento della mensilità in rapporto all'indice FOI (ovvero l'indice delle Famiglie di Operai e Impiegati) che annualmente l'Istituto di Statistica mette a disposizione.
  Se il contratto è stato registrato con la cedolare secca non può essere applicato l'adeguamento Istat

Contratti transitori

• Contratti ad uso transitorio
  Sono stipulabili solo in particolari situazioni di necessità personale dell’inquilino (ad esempio per lavoro a tempo determinato) o del proprietario (per esempio per esigenze economiche). 
  La durata prevista è di minimo 1 mese e di massimo 18 mesi non rinnovabili.
  È disponibile lo schema di contratto per locazione abitativa di natura transitoria. 
• Contratti per universitari
  Possono essere sottoscritti sia da un singolo studente sia da gruppi di studenti (o dai rispettivi genitori), basta che abbiano la residenza in un comune diverso da quello in cui ha sede l'Università. Il contratto deve contenere il riferimento all'iscrizione a un corso di laurea.
  La durata varia da 6 a 36 mesi.
  È disponibile lo schema di contratto per locazione abitativa per studenti universitari.
  È vietato il subaffitto. Se uno studente si assenta per un periodo di tempo (ad esempio le vacanze estive) e non vuole lasciare la sua stanza vuota, può presentare al proprietario una comunicazione di sublocazione abitativa parziale (cioè di subaffitto di quella parte dell’immobile ad altra persona) dopo aver avuto il consenso del locatore, ma solo se il contratto stipulato lo prevede.
• Locazione parziale
  Prevede l'affitto di una parte dell'alloggio, per un massimo del 50% dei metri quadrati.
  Lo spazio deve essere idoneo all'uso abitativo e deve prevedere l'utilizzo di bagno e cucina, dell'elettricità e del riscaldamento.
  Nel contratto sarà definita la modalità di utilizzo degli spazi comuni e la ripartizione di eventuali spese.
  La durata va da 3 a 6 mesi oppure da 6 a 18 mesi.
  È disponibile lo schema di contratto per locazione parziale di appartamento di natura transitoria. 

Alla prima scadenza, il contratto viene rinnovato automaticamente.
Alla seconda scadenza, sono tre le possibili alternative: rinnovo, scadenza oppure sfratto.
In caso di contratto transitorio, alla prima scadenza il contratto termina automaticamente e le parti devono stipularne uno nuovo se vogliono che il rapporto contrattuale continui.

• Rinnovo
  Proprietario e inquilino concordano sulla possibilità di un ulteriore rinnovo.
  In questo caso l’accordo viene rivisto dalle parti (solitamente il proprietario effettua dei ritocchi al canone mensile) e l'inquilino continua a rimanere nell'alloggio anche dopo la scadenza.
• Disdetta
  L'inquilino comunica la disdetta al proprietario secondo i tempi e i modi stabiliti per legge e indicati sul contratto.
  In questo caso, le due parti verificano insieme lo stato di usura dell’alloggio. Se non vengono rilevati danni causati dall’inquilino, la somma della cauzione viene restituita per intero. Se vengono rilevati danni, verrà trattenuta una parte del deposito cauzionale, pari alle spese delle riparazioni, come forma di risarcimento.
• Sfratto
  Il proprietario non intende rinnovare il contratto, ma l’inquilino non ha intenzione di lasciare libera la casa oppure non ha pagato l'affitto e le spese annesse.
  In questo caso, il proprietario può decidere di intimare lo sfratto (o licenza per finita locazione).
  La comunicazione deve avvenire tramite un atto formale con l'assistenza legale di un avvocato. Il Giudice può stabilire una proroga, di massimo 6 mesi (dilatata a 9 e a 18 mesi per gli inquilini socialmente svantaggiati), per dare all'inquilino il tempo necessario a trovare un'altra sistemazione.
   

È possibile interrompere il contratto di affitto prima del previsto, comunicandolo al proprietario nei tempi indicati sul contratto, generalmente con 6 mesi di anticipo, mediante raccomandata A/R.
Il proprietario può invece interrompere il contratto di affitto solo alla prima scadenza e solo per determinate ragioni, che comprendono casi anche molto articolati, come ad esempio:

• se ha bisogno dell'appartamento per sé o per i propri familiari fino al secondo grado (fratelli/sorelle, genitori, figli, nonni)
• se l'inquilino ha a disposizione un altro alloggio adeguato nello stesso comune o se il proprietario mette a disposizione un altro alloggio idoneo
• se vende l'alloggio o deve effettuare grosse ristrutturazioni

Mentre il contratto è ancora valido, è possibile fare una cessione di contratto tra l'inquilino precedente e quello successivo.
Chi subentra nell'appartamento diventa intestatario di un contratto già esistente e non può cambiarlo. È importante sapere che la durata del contratto non riparte dalla data di cessione, ma rimane quella originaria.

Tutte le modifiche devono essere comunicate all'Agenzia delle Entrate dove era stato registrato il contratto.