Divisione Servizi Civici e Tributari
2001 02386/13

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CITTA' DI TORINO

DELIBERAZIONE DELLA GIUNTA COMUNALE

20 marzo 2001


OGGETTO: DELIBERAZIONE GIUNTA COMUNALE ALL'OGGETTO "INDIVIDUAZIONE DEI VALORI MEDI DELLE AREE FABBRICABILI PER ZONE TERRITORIALI DELLA CITTA' DI TORINO E APPROVAZIONE DEI RELATIVI CRITERI". PRECISAZIONI.

    Proposta dell'Assessore Bonino.

    Con Deliberazione della Giunta Comunale (mecc. 200007799/13) del 10 ottobre 2000, l'Amministrazione comunale aveva individuato i valori medi delle aree fabbricabili distinti per zone territoriali della città e aveva contestualmente approvato i criteri utilizzati per la determinazione dei suddetti valori che rappresentano l'apprezzamento del mercato in ragione, sia delle caratteristiche dei terreni, tra le quali ricopre un'importanza particolare la zona territoriale di ubicazione, sia delle potenzialità di trasformazione prefigurate dal piano regolatore della città espresse dall'indice di edificabilità e dalla destinazione d'uso consentita.
    Conformemente alle disposizioni contenute nell'art. 9, comma 2, del Regolamento delle entrate comunali di natura fiscale approvato con Deliberazione Consiglio Comunale (mecc. 9908506/13) del 06 dicembre 1999, l'Amministrazione comunale aveva ritenuto necessario testare i valori medi delle aree fabbricabili e i relativi criteri di individuazione su un campione riferito alla microzona 38, attraverso l'emissione di un numero contenuto di accertamenti.
    A tale riguardo, infatti, con determinazioni dirigenziali n. 343 del 01 dicembre 2000 e n. 402 del 29 dicembre 2000, il settore aveva provveduto ad accertare in bilancio l'imposta di L 2.944.507.000 riferita a n. 135 avvisi di accertamento emessi con riferimento ad aree considerate edificabili nella microzona 38.
    A seguito di un esame puntuale e preciso di ogni posizione fiscale, si è ritenuto opportuno effettuare per i criteri stabiliti dalla deliberazione di approvazione dei valori medi, delle precisazioni utili a poter concordare le differenti posizioni fiscali e, di conseguenza, a ridurre il contenzioso.
    A tale riguardo, in conseguenza dell'incarico professionale affidato al prof. Curto, che aveva stabilito i valori medi grazie ad una collaborazione precedentemente avviata, da un lato, con il


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    Politecnico di Torino per l'individuazione di una metodologia per definire le microzone e, dall'altro, con il Comune di Torino per l'istituzione di un osservatorio sul mercato immobiliare della città, si è ritenuto di dover formulare ulteriori precisazioni qui di seguito riportate:
    1)    Laddove si dovessero assumere a riferimento valori di esproprio, occorre considerare che questi, stando ai criteri di indennizzo contenuti nella vigente legislazione, sono pari a circa il cinquanta per cento del valore medio di mercato;
    2)    Nel caso di valutazioni particolari, per le quali sia difficile reperire le informazioni necessarie per la comparazione, è possibile fare riferimento alle procedure indirette di stima e, in particolare, al valore di trasformazione. Questo valore è dato dalla differenza tra il valore di mercato della costruzione realizzabile secondo le prescrizioni del piano regolatore e tutti i costi di trasformazione, tra i quali devono essere conteggiati anche gli oneri finanziari. Dal valore così ottenuto occorre inoltre dedurre, oltre alle imposte, anche il tornaconto (costo opportunità del capitale) per il soggetto che realizza l'intervento, che varia anche in ragione del rischio di mercato e che può assumere valori minimi pari al dieci -quindici per cento del capitale investito.
    3)    Considerata la tendenza presente nel mercato delle aree produttive, è opportuno precisare che la superficie utile ai fini della stima del valore per le aree fabbricabili per usi produttivi deve essere calcolata sulla base della superficie lorda di pavimento realizzabile su un unico piano. Pertanto laddove risultassero indici di edificabilità superiori a 1, occorre assumere l'indice 1.
    Tutto ciò premesso,

LA GIUNTA COMUNALE

    Visto che ai sensi dell'art. 48 del Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, la Giunta compie tutti gli atti rientranti, ai sensi dell'art. 107, commi 1 e 2 del medesimo Testo Unico, nelle funzioni degli organi di governo, che non siano riservati dalla legge al Consiglio Comunale e che non ricadano nelle competenze, previste dalle leggi o dallo Statuto, del Sindaco o degli organi di decentramento;
    Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
Viene dato atto che non è richiesto il parere di regolarità contabile, in quanto il presente atto non comporta effetti diretti o indiretti sul bilancio;


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    Con voti unanimi, espressi in forma palese;

D E L I B E R A

1)    di approvare tutto quanto in premessa descritto;
2)    di approvare le precisazioni qui di seguito riportate, alla Deliberazione della Giunta Comunale (mecc. 200007799/13) del 10 ottobre 2000, con la quale l'Amministrazione aveva individuato i valori medi delle aree fabbricabili:
    a)    Laddove si dovessero assumere a riferimento valori di esproprio, occorre considerare che questi, stando ai criteri di indennizzo contenuti nella vigente legislazione, sono pari a circa il cinquanta per cento del valore medio di mercato;
    b)    Nel caso di valutazioni particolari, per le quali sia difficile reperire le informazioni necessarie per la comparazione, è possibile fare riferimento alle procedure indirette di stima e, in particolare, al valore di trasformazione. Questo valore è dato dalla differenza tra il valore di mercato della costruzione realizzabile secondo le prescrizioni del piano regolatore e tutti i costi di trasformazione, tra i quali devono essere conteggiati anche gli oneri finanziari. Dal valore così ottenuto occorre inoltre dedurre, oltre alle imposte, anche il tornaconto (costo opportunità del capitale) per il soggetto che realizza l'intervento, che varia anche in ragione del rischio di mercato e che può assumere valori minimi pari al dieci - quindici per cento del capitale investito.
    c)    Considerata la tendenza presente nel mercato delle aree produttive, è opportuno precisare che la superficie utile ai fini della stima del valore per le aree fabbricabili per usi produttivi deve essere calcolata sulla base della superficie lorda di pavimento realizzabile su un unico piano. Pertanto laddove risultassero indici di edificabilità superiori a 1, occorre assumere l'indice 1;
3)     di dare atto che, dopo aver testato i criteri di approvazione dei valori medi su un campione di aree oggetto di accertamento, riferite alla microzona 38, si è reso necessario formulare le precisazioni riportate ai punti a), b), e c), al fine di poter concordare puntualmente le diverse posizioni fiscali e, quindi, ridurre il contenzioso;
4)      di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 134, 4° comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.
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