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OGGETTO: C.4 PARERE (ARTT. 43 E 44 REGOLAMENTO DECENTRAMENTO) AVENTE AD OGGETTO: VARIANTE PARZIALE N.231 AL P.R.G., AI SENSI DELL'ART. 17, COMMA 7 DELLA L.U.R., CONCERNENTE GLI IMMOBILI DI VIA CAPELLI N. 85-87 E N.93 E PIAZZA CAMPANELLA N. 12. ADOZIONE .

Il Presidente Guido Alunno, di concerto con il Coordinatore della II Commissione Claudio Cerrato, riferisce:

Con nota del 5/11/2010 prot.n. 4607, la Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata ha invitato la Circoscrizione ad esprimere parere preventivo in merito all’adozione della Variante Parziale n. 231 al P.R.G., la quale prevede la trasformazione urbanistica e la riqualificazione di una porzione di territorio nel cuore della borgata Parella, di cui alla deliberazione del Consiglio Comunale n. mecc. 2010 06533/009.
Il presente provvedimento riguarda tre distinti immobili ubicati nell'isolato compreso tra la via Carlo Capelli, la via Nicomede Bianchi, la piazza Tommaso Campanella e la via Giovanni Servais, compresi all'interno dell'Area da Trasformare per Servizi (ATS) - "8v-Campanella", per la quale è prevista trasformazione urbanistica con destinazione prevalentemente residenziale ai sensi dell'articolo 20 delle Norme Urbanistico Edilizie di Attuazione del PRG.
In particolare l'area di via Capelli n. 85-87, di proprietà privata, ha una superficie fondiaria complessiva di circa mq. 2.960 ed è costituita da un edificio su tre piani fuori terra con annesso magazzino, entrambi con fronte a filo strada su via Capelli, oltre a due corpi più bassi realizzati sul fronte cortile.
L'area di via Capelli n. 93, anch'essa di proprietà privata, ha una superficie fondiaria di circa 2.385 mq.; la porzione occidentale è completamente occupata da un edificio costituito da un corpo rettangolare a tre piani fuori terra ed un piano interrato e da due attigui capannoni ad un solo piano fuori terra ed altezza variabile.
L'area di piazza Campanella n. 12, di proprietà della Città, ha una superficie fondiaria di circa mq. 925 ed è costituita da un edificio interno a due piani fuori terra con annessi magazzini, costituiti da due corpi più bassi realizzati sul fronte cortile.
Il nuovo Piano Territoriale Regionale (P.T.R.), adottato con D.G.R. n. 16-10273 del 16 dicembre 2008, ed il nuovo Piano Territoriale di Coordinamento (P.T.C.2), approvato dal Consiglio Provinciale con deliberazione del 20 luglio 2010, collocano gli immobili all'interno dell'area urbanizzata.
Il Piano Paesaggistico Regionale (P.P.R.), adottato con D.G.R. n. 53-11975 del 4 agosto 2009, ricomprende il lotto in oggetto all'interno delle aree urbane consolidate, costituite da tessuti edificati compatti.
Le due proprietà private hanno presentato un'istanza di variante risultato di un'articolata analisi delle condizioni in atto, della sostenibilità economica e della mutate esigenze di interesse collettivo dell'area.
In tal senso, la proprietà di via Capelli n. 85-87 ha maturato l'idea di trasferire la propria attività (opera nel settore dell'elettronica e dei componenti hardware per le stampe in grande formato) in altra sede della Città, in quanto gli attuali locali non sono più adatti ad ospitare l'attività stessa poichè necessitano di interventi edilizi maggiori rispetto a quelli previsti dall'attuale normativa di P.R.G. ed incongrui rispetto al tessuto urbano nel quale si collocano.
La proposta progettuale ha quindi l'obiettivo di pervenire alla complessiva riqualificazione e trasformazione dell'area con la conservazione del volume destinato a magazzino e la demolizione degli altri fabbricati esistenti. In particolare, l'edificio destinato oggi a magazzino sarà ceduto gratuitamente alla Città con destinazione d'uso a servizi pubblici al fine di realizzare, di concerto con la Circoscrizione ed i Settori competenti, la nuova biblioteca di circoscrizione che ospiterà attività oggi localizzate in sedi incongrue.
Rispetto all'immobile di via Capelli n. 93, l'articolo 20 delle N.U.E.A. di P.R.G. non consente la realizzazione degli interventi di ristrutturazione che sarebbero necessari al fine di un razionale utilizzo delle strutture esistenti. Dai sopralluoghi effettuati presso il predetto fabbricato emerge infatti con evidenza la necessità di eseguire opere edili, strutturali ed impiantistiche, finalizzate alla razionalizzazione e messa a norma degli ambienti di lavoro.
L'Amministrazione ha quindi altresì valutato la possibilità di modificare la destinazione urbanistica dell'area di proprietà della Città per mettere in comunicazione la futura Biblioteca con ingresso da via Capelli, con la piazza Campanella, con il duplice obiettivo di reperire ulteriori risorse per finanziare la biblioteca stessa e garantire il pubblico passaggio tra gli immobili.
L'Amministrazione ritiene, pertanto, di pubblica utilità la modifica dello strumento urbanistico generale mediante variante urbanistica ai sensi dell'articolo 17, comma 7 della Legge Urbanistica Regionale. In particolare, la variante prevede quanto segue:
A) la modifica della destinazione urbanistica dell'immobile sito in piazza Campanella n. 12, di circa 925 mq. di superficie territoriale, da "Area da Trasformare per Servizi - ambito 8v Campanella", ad "Area normativa M1";
B) la modifica della destinazione urbanistica dell'immobile sito in via Capelli n. 93, di circa 2.385 mq. di superficie territoriale, da "Area da Trasformare per Servizi - ambito 8v Campanella", ad "Area normativa M1";
C) la modifica della destinazione urbanistica dell'immobile sito in via Capelli n. 85-87, di circa 2.960 mq. di superficie territoriale totale, da "Area da Trasformare per Servizi - ambito 8v Campanella", in parte ad "Area normativa M1 con prescrizioni particolari" (per circa 2.054 mq.) ed in parte ad "Aree per servizi pubblici S - lettera a - attrezzature di interesse comune" servizi zonali articolo 21 L.U.R. (per circa 670 mq.); e per lo stesso immobile per una porzione pari a circa mq. 236 da "Area normativa M1" ad "Area normativa M1 con prescrizioni particolari";
D) la conseguente modifica della Tavola n. 1 del P.R.G. "Azzonamento. Aree normative e destinazioni d'uso", foglio 8A in scala 1:5.000;
E) l'inserimento in calce al comma 37 bis dell'articolo 8 delle N.U.E.A. relativo all'Area normativa M1 del comma 37 ter:
"Area M1 isolati misti prevalentemente residenziali con prescrizioni particolari VIA CAPELLI 85-87.
I parametri urbanistico-edilizi sono quelli dell'area normativa e della zona di appartenenza, fatta eccezione per la fascia riservata all'edificazione per la quale è ammesso superare il limite stabilito dalle N.U.E.A. di metri 18 dal filo strada o filo edilizio. L'attuazione degli interventi avviene tramite Permesso di Costruire ed è subordinato alla cessione alla Città dell'area destinata ad ospitare la Biblioteca della Circoscrizione, e la costituzione di una servitù di passaggio finalizzata alla connessione con il passaggio dell'immobile di piazza Campanella n. 12, da regolamentarsi con appositi atti.".
La variante in oggetto interessa complessivamente i tre immobili sopra descritti per una superficie territoriale totale pari a circa 6.270 mq. e determina un decremento delle aree destinate a servizi pubblici (articolo 21 della L.U.R.) pari a circa 4.157 mq. derivante dalla mancata attuazione dell'ambito (80 % superficie territoriale dell'ATS oggetto di variante meno l'area che viene ridestinata a servizi pubblici lettera "a").
In riferimento alla deliberazione della Giunta Regionale n. 12-8931 del 9 giugno 2008 (pubblicata sul BUR n. 24 del 12 giugno 2008), inerente il D.Lgs. 152/2006 e s.m.i. "Norme in materia ambientale. Primi indirizzi operativi per l'applicazione delle procedure in materia di Valutazione ambientale strategica di piani e programmi", si evidenzia che, ai sensi di tali indirizzi, sono di norma escluse dal processo di valutazione ambientale le varianti parziali "non riguardanti interventi soggetti a procedure di VIA, che non prevedano la realizzazione di nuovi volumi, se non ricadenti in contesti già edificati, ovvero che riguardino modifiche non comportanti variazioni al sistema delle tutele ambientali previste dallo strumento urbanistico vigente o che non interessino aree vincolate ai sensi degli articoli 136, 142 e 157 del D.Lgs 42/2004 e s.m.i., nonché ambiti sottoposti a misure di salvaguardia e protezione ambientale derivanti da specifici disposti normativi".
La presente variante interessa immobili per i quali si prevedono interventi di ristrutturazione edilizia, completamento e nuovi volumi coerentemente al tessuto circostante situati in un contesto edificato classificato di categoria B) ai sensi del D.M. 1444/1968 all'interno del centro abitato.

In merito a quanto sopra, anche in coerenza con le previsioni degli articoli 1 e 2 della Legge 241/1990 e s.m.i., che fa divieto alla Pubblica Amministrazione di aggravare il procedimento se non per straordinarie e motivate esigenze, si ritiene pertanto che la variante non richieda l'attivazione del processo valutativo discendente dalla deliberazione della Giunta Regionale del 9 giugno 2008, n. 12-8931.
In relazione al maggior valore indotto dalla variante de qua, le proprietà si sono rese disponibili a contribuire con risorse aggiuntive per consentire la realizzazione di opere a favore della Città ed il relativo impegno verrà formalizzato attraverso la stipula di apposito atto unilaterale d'obbligo, da perfezionarsi prima dell'approvazione della presente variante.
Il presente provvedimento ha rilevanza esclusivamente comunale, non presenta incompatibilità con piani sovracomunali vigenti e costituisce variante parziale al P.R.G. vigente, ai sensi dell'articolo 17, comma 7 della Legge Urbanistica Regionale n. 56/1977 e s.m.i..
Si specifica inoltre che, per effetto di tutte le varianti parziali al P.R.G. vigente adottate ed approvate successivamente alla data di approvazione del P.R.G., compreso il presente provvedimento, non si producono gli effetti di cui al comma 4 dell'articolo 17 della Legge Urbanistica Regionale n. 56/1977 e s.m.i..
Successivamente all'approvazione del presente provvedimento si procederà all'adeguamento del Foglio n. 8A della Tavola n. 1 e dell'articolo 8 del fascicolo I delle N.U.E.A. del Piano Regolatore Generale, in conformità alle variazioni precedentemente descritte.
Il parere in questione è stato discusso nel corso della seduta della II^ Commissione tenutosi in data 09/12/2010, in cui è emersa la positività dell’intervento in oggetto, che risponde ad una esigenza storicamente richiesta dal territorio. Dall’illustrazione emerge la necessità di utilizzare i fondi della valorizzazione delle aree interessate e i relativi oneri di urbanizzazione a completamento dell’opera ceduta alla Città per la realizzazione della biblioteca civica.

Tutto ciò premesso