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OGGETTO: C.4 PARERE (ARTT. 43 E 44 DEL REGOLAMENTO DEL DECENTRAMENTO) AVENTE AD OGGETTO: VARIANTE PARZIALE N. 196 AL P.R.G., AI SENSI DELL'ART. 17, COMMA 7 DELLA L.U.R., CONCERNENTE COMPLESSO DI EDIFICI A DESTINAZIONE TERZIARIA COMPRESI TRA LE VIE PRINCIPESSA CLOTILDE, BONZANIGO E IL C.SO REGINA MARGHERITA.

Il Presidente Guido Alunno, di concerto con il Coordinatore della II Commissione Claudio Cerrato, riferisce:

Con nota del 4 agosto 2009 prot.n. 3786, la Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata ha invitato la Circoscrizione ad esprimere parere preventivo in merito all’approvazione della Variante Parziale n. 196 al Piano Regolatore Generale, concernente il complesso di edifici a destinazione terziaria ubicati nell’isolato delimitato dalle Vie Principessa Clotilde, Bonzanigo e i Corsi Regina Margherita e Principe Oddone, di cui alla deliberazione del Consiglio Comunale n. mecc. 2009 04946/009.

Detti immobili, di proprietà della Società Autostrada Torino-Alessandria-Piacenza S.p.A. (SATAP), sono destinati dal Piano Regolatore Generale per la maggior parte ad area normativa TE - "Aree o complessi di edifici a destinazione terziaria" e per la restante parte ad area normativa R3 - "Isolati residenziali a cortina edilizia verso spazio pubblico con limitata presenza di attività compatibili con la residenza"; sono composti da un edificio recente a 2 e 3 piani fuori terra, con ingresso da via Bonzanigo risvoltante su via Principessa Clotilde e da una villetta di epoca primo novecento a 2 e 3 piani fuori terra, posta all'angolo tra la stessa via Bonzanigo e corso Regina Margherita. Il complesso è completato da un edificio sito al civico n. 163 del corso Regina Margherita - collegato alla villetta da un edificio ad un piano fuori terra - di recente acquisizione da parte della società, attualmente utilizzato solo in parte e destinato dal Piano Regolatore vigente ad area normativa residenziale, che ammette gli usi con destinazione terziaria esclusivamente ai piani bassi (interrato terreno e primo). Tale edificio e la villetta di epoca primo novecento sopra descritta sono, inoltre, classificati quali "edifici caratterizzanti il tessuto storico" ai sensi dell'articolo 26 delle N.U.E.A. di P.R.G..

Per l'immobile di cinque piani fuori terra, di corso Regina Margherita 163, la cui facciata va preservata, le tipologie di intervento ammesse ai sensi della tabella dell'articolo 26 delle Norme Urbanistico Edilizie di Attuazione del PRG, sono:
- per l'esterno dell'edificio su spazi pubblici: il Risanamento Conservativo (RIS);
- per cortili giardini privati e fronti verso tali spazi: la Ristrutturazione Edilizia (RIE);
- per il sistema distributivo: il Risanamento Conservativo (RIS);
- per l'interno dei corpi di fabbrica: la Ristrutturazione Edilizia (RIE).
La trasformazione dell'edificio, con l'ampliamento di nuovi uffici, ha come principale obiettivo quello di completare l'integrazione con l'attuale sede adiacente della società Autostrada Torino Milano (ASTM) di Via Bonzanigo, concentrando in un unico complesso varie Società, tra cui ASTM, la Società Iniziative Autostradali e Servizi (SIAS) e la SATAP, individuando, pertanto, Torino come importante polo della direzionalità autostradale nazionale con un ruolo primario nel Nord-Ovest.
La proprietà ha presentato, pertanto, una proposta di trasformazione degli immobili sopra descritti che, tuttavia, comporta la predisposizione di una variante al P.R.G. sia sotto il profilo delle destinazioni urbanistiche sia con riguardo ai tipi di intervento ammessi.
La proposta di trasformazione in variante al P.R.G. prevede di attuare un unico e organico insediamento terziario agendo soprattutto sull'immobile di corso Regina 163, ad oggi destinato ad area residenziale.
Gli elementi principali di tale ipotesi di trasformazione si basano sull'integrazione architettonica tra il "contemporaneo" e la "preesistenza" perseguendo, al contempo, l'obiettivo della sostenibilità energetica ed ambientale attraverso l'uso integrato della tecnologia fotovoltaica.
In generale gli interventi previsti sull'edificio consistono nell'inserimento di un nuovo sistema distributivo verticale ed orizzontale al fine di realizzare un raccordo funzionale con l'adiacente sede; nel destinare ad uffici quattro piani e il piano sottotetto a foresteria; nella riplasmazione e ristrutturazione dell'edificato nel cortile ed inserimento diffuso della valenza energetica con il vetro fotovoltaico, laddove l'esposizione solare risulta compatibile; nel collegamento degli spazi verdi interni per realizzare un giardino nel cortile; nel collegamento degli spazi interrati esistenti destinati ad autorimessa con la creazione di nuovo scavo per ampliare i parcheggi a servizio dei nuovi uffici; nel destinare, infine, un luogo apposito "riconoscibile" (gran parte del piano terra) quale struttura informativa al pubblico denominato "Centro per la cultura della Strada" (CCS), a carattere "didattico e multimediale".
La proprietà, in particolare, propone alla Città di destinare una porzione di piano terra alla comunicazione aperta anche al pubblico, per attivare la conoscenza del settore stradale, nel suo funzionamento e nella sua complessità, al fine di offrire nuove opportunità di servizio anche all'interno di partnership con il Museo "A come Ambiente", che ha già in atto rapporti collaudati con il mondo della ricerca e della didattica.

In particolare, il Centro per la cultura della Strada, come proposta comunicativa e formativa, si configura come spazio attrezzato per la raccolta e la socializzazione delle informazioni e delle conoscenze in campo stradale ed autostradale; le modalità di fruizione pubblica della porzione di piano terra destinata a sala didattica-multimediale nell'attuale cortile "svuotato" dai bassi fabbricati, verranno disciplinate con apposita Convenzione tra la Società proponente e la Città ovvero mediante la stipula di atto unilaterale d'obbligo, da perfezionarsi precedentemente all'approvazione della presente variante.
Ritenuto che vi siano i presupposti di pubblica utilità, l'Amministrazione intende adottare la variante urbanistica ai sensi dell'articolo 17, comma 7 della Legge Urbanistica Regionale disciplinando gli immobili di cui trattasi con prescrizioni particolari finalizzate a consentire i livelli di rifunzionalizzazione ipotizzati agendo, da un lato sulla disciplina normativa afferente alle aree terziarie in ambiti consolidati e, dall'altro sui tipi di intervento ammessi negli edifici caratterizzanti il tessuto storico.
In relazione a quanto sopra la variante prevede:
A) il cambiamento di destinazione urbanistica dell'area in oggetto, meglio individuata negli allegati estratti planimetrici del P.R.G. alla scala 1:5000 Stato attuale - Variante.
In particolare il cambiamento di destinazione urbanistica da area normativa TE - "Aree o complessi di edifici a destinazione terziaria" e area normativa R3 - "Isolati residenziali a cortina edilizia verso spazio pubblico con limitata presenza di attività compatibili con la residenza" ad Area TE Complesso di edifici a destinazione terziaria con prescrizioni particolari compresi tra le vie Principessa Clotilde, Bonzanigo e il corso Regina Margherita;
B) la modifica dell'articolo 8 delle Norme Urbanistico Edilizie di Attuazione del P.R.G., con l'inserimento in calce al comma 56 dello stesso articolo del nuovo comma 56bis, contenente le seguenti disposizioni normative:
"56bis Area TE Complesso di edifici a destinazione terziaria con prescrizioni particolari compresi tra le vie Principessa Clotilde, Bonzanigo e il corso Regina Margherita.
Area per la quale valgono le seguenti prescrizioni e parametri urbanistico-edilizi:
Superficie fondiaria mq. 2090 circa
SLP max: mq. 4700
Destinazioni d'uso:
Aree o complessi di edifici a destinazione terziaria di cui ai precedenti commi.
Interventi ammessi:
Fermi restando i vincoli ai tipi di intervento negli edifici caratterizzanti il tessuto storico presenti nell'area, nell'edificio ubicato al civico 163 di corso Regina Margherita al fine di ottimizzare le connessioni distributive orizzontali e verticali sono consentiti gli ampliamenti funzionali della parte interna cortile consistenti nella riplasmazione della facciata con inserimento di parete continua con vetrata fotovoltaica risvoltante sul fronte cieco ovest dell'edifico; è inoltre ammessa la riplasmazione dei bassi fabbricati del cortile per l'insediamento del Centro per la Cultura della Strada e l'inserimento di nuovi corpi scala.
In tale edificio è ammessa inoltre la modifica degli orizzontamenti del piano sottotetto, della geometria delle falde e l'inserimento di abbaini; in ogni caso la linea di colmo non deve superare quella dell'edificio adiacente.
Ai soli fini funzionali e distributivi è ammesso il collegamento tra l'edificio di corso Regina Margherita 163 e la palazzina posta all'angolo tra lo stesso corso e la Via Bonzanigo nella quale sono altresì ammessi, all'interno dell'edificio, interventi fino alla ristrutturazione atti a consentire esclusivamente la realizzazione del suddetto collegamento.
La realizzazione di nuova S.L.P. con gli interventi di completamento previsti è subordinata al reperimento, ai sensi dell'articolo 41 sexies della Legge 1150/1942, come modificato dalla Legge 122/1989, dei relativi parcheggi pertinenziali, che dovranno essere realizzati interrati, e contestualmente al reperimento di aree per servizi pubblici in misura pari 0,8 mq/mq S.L.P..
In alternativa alla dismissione è ammessa la monetizzazione delle aree a servizi ai sensi dell'articolo 6 delle presenti Norme.
Per gli interventi nella presente area non è richiesto il rispetto degli articoli 30.3 (verde su terrapieno), 40.3 (rapporto di copertura) e 40.4 (ampiezza dei cortili) del Regolamento Edilizio.
L'attuazione degli interventi avviene tramite Permesso di Costruire subordinato alla stipulazione di convenzione o di atto unilaterale d'obbligo";
C) il conseguente assoggettamento dell'immobile oggetto della variante ai disposti afferenti l'area normativa "Area TE complesso di edifici a destinazione terziaria con prescrizioni particolari compresi tra le vie Principessa Clotilde, Bonzanigo e il corso Regina Margherita" di cui al comma 56 bis dell'articolo 8 delle N.U.E.A. di P.R.G..
In riferimento alla deliberazione della Giunta Regionale del 9 giugno 2008, n. 12-8931 inerente i primi indirizzi operativi per l'applicazione delle procedure in materia di Valutazione ambientale strategica di piani e programmi, sono di norma escluse dal processo di valutazione ambientale le varianti parziali "non riguardanti interventi soggetti a procedure di VIA, che non prevedano la realizzazione di nuovi volumi, se non ricadenti in contesti già edificati, ovvero che riguardino modifiche non comportanti variazioni al sistema delle tutele ambientali previste dallo strumento urbanistico vigente o che non interessino aree vincolate ai sensi degli articoli 136, 142 e 157 del D.Lgs. 42/2004 e s.m.i., nonché ambiti sottoposti a misure di salvaguardia e protezione ambientale derivanti da specifici disposti normativi".
La presente variante interessa un'area già edificata nella quale si prevedono interventi di riqualificazione e riplasmazione di edifici esistenti; incrementi di nuovi volumi e nuova Superficie Lorda di Pavimento, del resto molto limitati, potranno attuarsi solo a seguito della contestuale demolizione di bassi fabbricati e superfetazioni incoerenti presenti nell'area. Gli interventi attuativi sono tra l'altro ricompresi in contesto già edificato classificato di categoria B) ai sensi del D.M. 1444/1968 e all'interno del centro abitato ai sensi dell'articolo 81 della Legge Urbanistica Regionale e non rientranti in alcuna delle altre fattispecie individuate nella D.G.R. sopra citata.

In data 7 aprile 2009, il Settore Ambiente e Territorio ha provveduto ad inviare la documentazione ai componenti dell'Organo Tecnico, alla Provincia di Torino, nonché agli Enti competenti in materia ambientale, richiedendo il parere circa l'assoggettabilità del provvedimento al processo di valutazione ambientale.
Il Settore Ambiente e Territorio, con determinazione dirigenziale n. 186 del 25 maggio 2009 (allegato 2), ha quindi ritenuto che la variante non sia da assoggettarsi a V.A.S..
Si specifica inoltre che, come meglio illustrato precedentemente, il presente provvedimento non produce effetti tali da qualificarlo come variante strutturale; per effetto di tutte le varianti parziali al P.R.G. vigente adottate ed approvate successivamente alla data di approvazione del P.R.G., compreso il presente provvedimento, non si superano i limiti dimensionali di cui al comma 4 dell'articolo 17 della Legge Urbanistica Regionale.
Il presente provvedimento ha rilevanza esclusivamente comunale, non presenta incompatibilità con i Piani sovracomunali vigenti e costituisce variante parziale al P.R.G. vigente ai sensi dell'articolo 17, comma 7, della Legge Urbanistica Regionale.
Successivamente all'approvazione del presente provvedimento, si procederà all'aggiornamento del Foglio 9A della Tavola 1 del Piano Regolatore Generale e dell'articolo 8 delle Norme Urbanistico Edilizie di Attuazione - Fascicolo I - in conformità alla variante precedentemente descritta.

Il parere in questione è stato discusso nel corso della seduta della II Commissione tenutasi in data 29 Settembre 2009.

Tutto ciò premesso,

SEDUTA PUBBLICA