Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche
n. ord. 131
CITTÀ DI TORINO
DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO COMUNALE 21 SETTEMBRE 2009
(proposta dalla G.C. 23 dicembre 2008)
Testo coordinato ai sensi dell'art. 44 comma 2
del Regolamento del Consiglio Comunale
Convocato il
Consiglio nelle prescritte forme sono intervenuti nell'aula consiliare del Palazzo
Civico, oltre al Presidente CASTRONOVO Giuseppe ed al Sindaco CHIAMPARINO
Sergio, i Consiglieri:
|
ANGELERI Antonello BONINO Gian Luigi BUSSOLA Cristiano CALGARO Marco CANTORE Daniele CAROSSA Mario CASSANO Luca CASSIANI Luca CENTILLO Maria Lucia CERUTTI Monica COPPOLA Michele CUNTRO' Gioacchino CUTULI Salvatore FERRANTE Antonio FERRARIS Giovanni Maria |
GALASSO Ennio Lucio GALLO Domenico GALLO Stefano GANDOLFO Salvatore GENISIO Domenica GENTILE Lorenzo GIORGIS Andrea GOFFI Alberto GRIMALDI Marco LAVOLTA Enzo LEVI-MONTALCINI Piera LO RUSSO Stefano LONERO Giuseppe LOSPINUSO Rocco MAURO Massimo |
MORETTI Gabriele OLMEO Gavino PETRARULO Raffaele PORCINO Gaetano RATTAZZI Giulio Cesare RAVELLO Roberto Sergio SALINAS Francesco SCANDEREBECH Federica SILVESTRINI Maria Teresa TROIANO Dario TROMBINI Claudio TRONZANO Andrea VENTRIGLIA Ferdinando ZANOLINI Carlo |
In totale, con il Presidente ed il Sindaco, n. 46 presenti, nonché gli Assessori: SESTERO Maria Grazia - VIANO Mario.
Risultano assenti i Consiglieri: CUGUSI Vincenzo - GHIGLIA Agostino - MINA Alberto - SALTI Tiziana - TEDESCO Giuliana.
Con la partecipazione del Vicesegretario Generale PICCOLINI dr.ssa Carla.
SEDUTA PUBBLICA
Proposta dell'Assessore Viano.
L'ambito si colloca in una posizione strategica all'interno del tessuto urbano della Città per la vicinanza con l'asse ferroviario Porta Susa-Milano e con le aree ricomprese nella Spina 4 in corso di trasformazione e ormai in avanzato stato di realizzazione.
Il progetto del viale della Spina e l'interramento del Passante Ferroviario che attualmente corre in trincea lungo corso Venezia, oltreché ricucire il tessuto urbano tra la zona est e quella ovest, coinvolge direttamente l'ambito Cervino nei mutamenti urbani della città.
All'interno dell'ambito sono presenti edifici dismessi e altri con funzioni in piena attività, i quali presentano differenti livelli di degrado ambientale e destinazioni d'uso miste fra cui residenza, piccola e media industria e attività artigianali.
In seguito alle richieste, riguardanti la riqualificazione dell'ambito, presentate da alcuni dei proprietari dei lotti e in relazione alle trasformazioni urbane in corso di attuazione nelle aree circostanti, la Città ha ritenuto opportuno attivare la trasformazione e la riqualificazione dell'intero ambito, ad oggi particolarmente degradato ed eterogeneo dal punto di vista morfologico-funzionale, attraverso la redazione di uno studio Unitario di Riordino, ai sensi dell'articolo 7, lettera E, delle N.U.E.A. di P.R.G., che consentirà ai soggetti attuatori di intervenire per singole parti e in tempi diversi.
Il P.R.G. vigente prevede nel suddetto
ambito interventi da attuarsi, ai sensi dell'articolo 4 delle N.U.E.A. del
P.R.G., anche attraverso il rilascio di concessioni edilizie dirette per
singoli lotti fondiari, nel rispetto del mix funzionale, purché le proposte
progettuali siano inquadrate nello Studio Unitario di Riordino; in ogni caso,
deve essere mantenuta almeno il 50% della S.L.P. esistente. L'utilizzazione
edificatoria max dell'ambito è pari alla S.L.P. esistente. In particolare,
nell'ambito 5.24 Cervino sono previsti nella scheda normativa i seguenti mix
funzionali:
Residenza max.
15%, ASPI min. 20%, Attività produttive max. 80%.
Il progetto di trasformazione dell'ambito ripropone il tracciato storico ancora riconoscibile e tuttor'ora utilizzato come viabilità di servizio alle attività presenti, concependo tale asse come piccola spina di attraversamento (nord-sud) dai Docks Dora sino a via Cervino, con accesso pedonale e veicolare per le attività di servizio collocate all'interno delle aree.
La vicinanza con i Docks Dora, isolato situato a nord di via Valprato in cui si svolgono attività culturali, commerciali e artigianali, ha influenzato la scelta di attestare l'asse su via Valprato realizzando in questo punto una piazza, assoggettata in parte all'uso pubblico, localizzata sulle aree oggetto di riqualificazione urbanistica dei sub-ambiti 3 e 4. Tale piazza, oltrechè mettere in relazione i due ambiti fra loro, viene intesa come l'ingresso all'ambito Cervino da cui ha inizio l'asse di attraversamento interno.
Lungo tale asse si aprono nuovi spazi derivanti dalla riqualificazione dei sub-ambiti 7, 8, 9 e 10, dotati di aree attrezzate, fruibili dai residenti e in parte assoggettabili all'uso pubblico.
Infine, per tutti i sub-ambiti, il presente Studio propone la riqualificazione delle facciate, attraverso l'eliminazione degli elementi superflui e considerati non idonei, lo smantellamento di bassi fabbricati privi di valore architettonico-funzionale interni ai cortili, al fine di un utilizzo ottimale di questi ultimi, e la conseguente ricostruzione parziale o totale della S.L.P. demolita nei limiti della superficie esistente, come previsto dalla scheda normativa del P.R.G..
Considerato che non è stato raggiunto
da parte di soggetti privati il 75% delle aree di proprietà al fine di poter
essi stessi presentare lo studio unitario, la Città, in considerazione
dell'importanza della trasformazione, ha provveduto alla redazione dello studio
unitario di riordino, di cui all'articolo 7, lettera E, delle N.U.E.A. di
P.R.G..
Lo Studio Unitario di Riordino, in
oggetto, individua 10 sub-ambiti nei quali sono ammessi i seguenti tipi di
interventi: per i sub-ambiti 1A e 9 la ristrutturazione edilizia con cambio di
destinazione d'uso, per i sub-ambiti 1B, 2 (A e B), 6, 7, 8 la ristrutturazione
edilizia senza cambio di destinazione d'uso, per il sub-ambito 3 la
sostituzione edilizia, per i sub-ambiti 4, 5, 10 interventi di completamento.
L'attuazione del sub ambito 1,
suddiviso nei lotti A e B, potrà avvenire separatamente per i diversi lotti e
con tempistiche diverse, purché nel rispetto dei contenuti dello Studio
Unitario di Riordino.
Nell'ambito di riordino, per gli
interventi di cui alle lett. c) e d) dell'articolo 4 delle N.U.E.A., qualora
comportino cambio di destinazione d'uso, e, in ogni caso, per gli interventi di
cui alle lett. e), f), g), i) dovrà essere garantito il rispetto degli standard
urbanistici ai sensi di quanto disposto all'articolo 21 della Legge Regionale
56/1977 e s.m.i.
Per gli interventi di cui alle lettere
c), d) che non comportino cambio di destinazione d'uso non è prevista la
cessione di aree per servizi, ai sensi dell'articolo 21 Legge Regionale 56/1977
e s.m.i.
Le aree per servizi, in caso di
dimostrata impossibilità del loro idoneo reperimento nell'ambito di intervento,
in alternativa alla cessione gratuita, possono essere monetizzate fino ad un
massimo del 50% in base ai criteri previsti dalle vigenti disposizioni, di cui
all'articolo 6, comma 9, delle N.U.E.A..
- Superficie Fondiaria 30.889 mq.
- SLP esistente stimata 31.116 mq.
- SLP in progetto 31.116 mq.
- SLP in trasformazione 11.301 mq.
- Fabbisogno totale di servizi 9.041 mq.
- Area per servizi reperibile nei sub-ambiti di intervento 7.556 mq.
- Area per servizi pubblici non reperibile all'interno degli ambiti di intervento 1.485 mq.
- Superficie fondiaria 3.259 mq.
- S.L.P. esistente stimata (da perizia asseverata) 3.430 mq.
- S.L.P. in trasformazione 3.430 mq.
- Fabbisogno di servizi pubblici 2.744 mq.
- Area per servizi reperibile nel sub-ambito d'intervento 1.814 mq.
- Area per servizi pubblici non reperibile nell'ambito di intervento 930 mq.
Il progetto per tale sub-ambito prevede una totale demolizione degli edifici esistenti e la realizzazione di un edificio a cortina che ripropone il fronte costruito su corso Venezia riprendendo il filo edificato esistente. La manica su via è di tre piani fuori terra, mentre la manica interna di due piani fuori terra, si sviluppa per una porzione minore e di diversa larghezza. L'edificio si affaccia internamente su uno spazio da assoggettare all'uso pubblico. E' stato conservato il sistema dei portici e delle aperture verso la corte pubblica, con fili di fabbrica e allineamenti che possono essere ripresi negli interventi dei sub-ambiti confinanti.
Sono previsti tre piani interrati di parcheggi pertinenziali privati, con accesso da corso Venezia.
Per quanto riguarda la dotazione di servizi di tale sub-ambito si prevede l'assoggettamento all'uso pubblico di mq. 1814, mentre la restante quota di servizi pubblici pari a mq. 930, non reperibile all'interno dell'ambito, viene monetizzata secondo la normativa vigente, per un valore pari a 475.974,00 Euro come da parere formulato dal Settore Logistica e Valutazioni della Città. Gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria saranno calcolati con il metodo tabellare, l'importo degli stessi sarà, in ogni caso, da adeguarsi a seguito dell'entrata in vigore della deliberazione del Consiglio Comunale del 16 aprile 2008 (mecc. 2007 02672/009) e dei successivi provvedimenti attuativi. Non sono previste opere di urbanizzazione a scomputo degli oneri di urbanizzazione.
Il costo di costruzione previsto dalla Legge 28 gennaio 1977 n. 10 non è definibile in sede di convenzione in quanto il progetto planivolumetrico delle opere edilizie non contiene ancora i parametri per la sua corretta definizione, che è, pertanto, demandata al momento del rilascio della concessione edilizia.
La documentazione completa dello S.U.R. unitamente al Permesso di Costruire Convenzionato ed allo schema di Convenzione programma e alla convenzione attuativa (sub-ambito 5), dopo l'approvazione da parte della Giunta Comunale, devono essere inviati per il deposito e la pubblicazione all'Albo Pretorio, ai sensi dell'articolo 43 della L.U.R. ed alla Circoscrizione n. 6 ai sensi degli articoli 43 e 44 del Regolamento sul decentramento, per l'espressione del relativo parere di competenza.
Il suddetto Studio Unitario ed il relativo Permesso di Costruire Convenzionato sono esclusi dal procedimento di Valutazione Ambientale Strategica, così come previsto dalla deliberazione della Giunta Regionale del 9 giugno 2008, n. 12-893, in quanto trattasi di strumento urbanistico in attuazione del P.R.G. che non prevede interventi sottoposti a procedure di V.I.A. o di Valutazione di Incidenza, aree soggette ad interferenze con attività produttive con presenza di sostanze pericolose (D.Lgs. 334/1999 s.m.i.) o aree con presenza naturale di amianto.
Infine, in osservanza della Legge 21 dicembre 2001, n. 443, articolo 1, comma 6, occorre prendere atto che in relazione al presente permesso di costruire convenzionato non ricorrono le condizioni di definizione degli elementi di carattere plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti urbanistici le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 6 della medesima legge in materia di sostituzione di concessione e autorizzazione edilizia con denuncia di inizio attività.
Dato atto che all'Albo Pretorio della Città di Torino, cui la documentazione completa dello Studio Unitario di Riordino è stata inviata in data 23 febbraio 2007 e pubblicata per affissione per quindici giorni consecutivi (dal 26 febbraio 2009 al 12 marzo 2009 compreso), nei quindici giorni successivi (dal 13 marzo 2009 al 27 marzo 2009 compreso) ed in data 26 marzo 2009 è pervenuta un'osservazione da parte dell'Ing. Matteo Canelli, Legale Rappresentante della Società Medicina Lavoro Service S.r.l. con la quale si richiede la rettifica della SLP esistente secondo quanto dichiarato dalla perizia asseverata allegata all'osservazione, consistente in un aumento della stessa pari a 76 mq. (da 3.354 mq. a 3.430 mq. di SLP). La Città ritiene che l'osservazione sia accoglibile anche a fronte del fatto che il Proponente si impegna a "far fronte a tutte le conseguenze che l'aumento di tale SLP comporta".
Rilevato, altresì, che la Circoscrizione 6, alla quale il medesimo Studio Unitario di Riordino è stato trasmesso con nota prot. n. 174 del 16 gennaio 2009, con deliberazione consiliare n. 17/2009, di cui al mecc. 2009 00603/089 del 12 febbraio 2009 ha espresso parere favorevole, che si allega al presente atto (all. 7 - n. ), con le seguenti osservazioni:
"Pur condividendo quanto previsto dallo Studio Unitario di Riordino che sicuramente prosegue il percorso di riqualificazione delle aree limitrofe al Passante Ferroviario, coinvolgendo direttamente la nostra Circoscrizione nel mutamento urbano della città, riducendo la spaccatura che per anni ha diviso alcuni quartieri del nostro territorio, si ritiene indispensabile, al fine di assicurare uno sviluppo sostenibile del nostro territorio, in riferimento alla carenza di servizi che è più sentita nelle aree periferiche, far affluire le risorse derivanti dagli oneri di urbanizzazione sugli investimenti previsti nella zona Nord della Città", a cui si controdeduce come segue:
CONTRODEDUZIONE
L'ambito Cervino si trova all'interno di un tessuto urbano interessato da un elevato processo di riqualificazione urbana avviato all'inizio del 2000, che va da corso Vigevano a corso Grosseto.
In particolare è già in avanzato stato di attuazione il Programma di Riqualificazione Urbana Spina 4 e i lavori del Passante in corso di realizzazione, nel 2011, dovrebbero essere terminati per consentire i lavori di sistemazione superficiale del viale che consentono di ricucire un territorio che storicamente è stato diviso dalla presenza della ferrovia.
La Città ha, inoltre, in corso l'approvazione del documento programmatico relativo alla variante 200 "Linea 2 Metropolitana e Quadrante Nord-Est di Torino" che vede interessate ampie aree di trasformazione anche sull'asse della Spina Centrale. Il territorio della Circoscrizione verrà pertanto interessato direttamente da questo processo di riqualificazione urbana che comporterà, oltre all'insediamento di nuove funzioni quali residenza, terziario, commercio, ecc. anche la realizzazione di numerosi servizi, quali aree verdi, spazi pubblici attrezzati, piazze, viabilità, parcheggi nonché nuove infrastrutture, che prevederanno l'utilizzo di notevoli quantità di risorse pubbliche. Pertanto si ritiene che le azioni attivate, da parte della Città, siano in linea con quanto richiesto dalla Circoscrizione.
Tutto ciò premesso,
Vista la Legge Urbanistica Regionale n. 56/1977 e s.m.i.;
Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995, pubblicato sul B.U.R. n. 21 del 24 maggio 1995;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;
PROPONE AL CONSIGLIO COMUNALE
2) di approvare il relativo Permesso di Costruire Convenzionato, ai sensi dell'articolo 49 Legge Regionale n. 56/1977, costituito dai seguenti elaborati:
- progetto planovolumetrico (all. 2 bis - n. );
- progetto preliminare opere di urbanizzazione (all. 3 bis - n. );
- lo schema di Convenzione, (all. 4 bis - n. ), il cui titolo I contiene la Convenzione Programma dello Studio Unitario di Riordino e il titolo II che contiene la Convenzione relativa al Sub-ambito 5;
- valutazione di impatto acustico ambientale (all. 5 - n. );
- indagine geologico-tecnica per la valutazione della qualità delle matrici ambientali (all. 6 - n. );
3) di approvare l'attuazione della presente deliberazione provvedendo alla stipulazione per atto pubblico della convenzione stessa, entro il termine di 6 mesi dalla data di esecutività della presente deliberazione, come da atto d'obbligo presentato dal Proponente, unitamente alla relativa garanzia fideiussoria con funzione di penale per la mancata stipula o il ritardo nella stipula della convenzione medesima, a norma del Regolamento per i contratti attualmente vigente e s.m.i., tra il Comune di Torino ed il seguente soggetto:
- Banca Italease S.p.A. con sede in Milano, via Cino del Duca 12, C.F. P. I.V.A. 00846180156
con l'autorizzazione all'ufficiale rogante nonché al rappresentante del Comune di Torino di apportare, ove occorra, al momento della sottoscrizione, tutte quelle modifiche ritenute necessarie e/o opportune nella specifica funzione di adeguamento alle norme di legge, nonché le modifiche di carattere tecnico-formale al pari giudicate opportune e comunque dirette ad una migliore redazione dell'atto;
4) di prendere atto che gli introiti relativi agli oneri di urbanizzazione ed al costo di costruzione saranno acquisiti a cura della Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata;
5) prendere atto, in osservanza della Legge 21 dicembre 2001, n. 443, articolo 1, comma 6, che in relazione al presente permesso di costruire convenzionato non ricorrono le condizioni di definizione degli elementi di carattere plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti urbanistici le disposizioni di cui all'articolo 1, comma 6, della medesima legge in materia di sostituzione di concessione e autorizzazione edilizia con denuncia di inizio attività;
6) dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 134, comma 4, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.
F.to
Viano
Si esprime parere favorevole sulla regolarità tecnica.
IL
DIRIGENTE COORDINATORE
SETTORE PROGETTI DI
RIASSETTO URBANO
F.to
Ciocchetti
IL
DIRIGENTE SETTORE
PROCEDURE
AMM.VE URBANISTICHE
F.to
Virano
Si esprime parere favorevole sulla regolarità contabile.
per IL VICE DIRETTORE GENERALE
RISORSE FINANZIARIE
Il Dirigente Delegato
F.to Tornoni
In originale firmato:
IL SEGRETARIO
Piccolini
IL PRESIDENTE
Coppola