Divisione Patrimonio, Partecipazioni Comunali, Sistema Informativo
Settore Diritti Reali e Inventario
n. ord. 189
2008 07319/008
OGGETTO: TERRENO COMUNALE SITO IN TORINO, VIA SANT'OTTAVIO N. 7 - COSTITUZIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE IN SOTTOSUOLO A FAVORE DELLA SOCIETA' "PARCHEGGIO DELLA VIA PO S.R.L.", PER LA REALIZZAZIONE DI 4 PIANI DI BOX AUTO PRIVATI - APPROVAZIONE.
Proposta dell'Assessore Viano,
di concerto con l'Assessora Sestero.
Con Legge 21 luglio 1907, n. 581 veniva approvato lo schema
di convenzione, concordato tra le Amministrazioni delle Finanze,
della Guerra, del Tesoro e della Pubblica Istruzione, da una parte,
ed il Comune di Torino, dall'altra, per la sistemazione degli
uffici finanziari della scuola di guerra, della officina carte-valori
e della biblioteca nazionale universitaria della Città.
In dipendenza di detta convenzione la citata legge autorizzava
la cessione al Comune, tra l'altro, del fabbricato e relative
pertinenze costituenti l'Ex Manifattura Tabacchi, immobile identificato
al vecchio catasto Rabbini nella Sezione 12 urbana, isola 160,
via della Zecca n. 20 e 22, ai mappali dal n. 42 al n. 47 e parte
dei numeri 68, 69 e 70 del piano E dell'Antica Isola 8 e 9 della
Sezione Po.
Quella che un tempo era via della Zecca è oggi via Verdi,
mentre una parte dell'area di proprietà comunale un tempo
occupata dall'Ex Manifattura Tabacchi ospita oggi due complessi
scolastici (Liceo Gioberti e Istituto Comprensivo Statale "Niccolo
Tommaseo") ed il cortile ad essi pertinenziale, il tutto
identificato al C.T. del Comune di Torino al foglio 1280, mappale
19.
Una porzione del predetto cortile (porzione meglio identificata
con colore verde nella planimetria allegata (all. 1 - n.
) si affaccia su via Sant'Ottavio e sostanzialmente separa
i complessi scolastici su citati dall'adiacente proprietà
della Parrocchia S.S. Annunziata.
Tale area, che sarebbe dovuta servire alla Città per il
protendimento di via Matteo Pescatore da via Barolo a Via Montebello,
ricade oggi, ai sensi del vigente Piano Regolatore, all'interno
della Zona Urbana Centrale Storica (articolo 10 delle N.U.E.A.),
in area per Servizi pubblici S - lettera "a" attrezzature
di interesse comune e lettera "s" aree per l'istruzione
superiore.
All'interno della Zona Urbana Centrale Storica - dispone il sopra
citato articolo 10 - gli interventi sono finalizzati alla tutela
dell'architettura e dell'ambiente attraverso una lettura dei valori
storici, delle trasformazioni e delle vicende che, nel tempo,
hanno plasmato la Città.
Detta zona viene classificata come "insediamento urbano
avente carattere storico-artistico e ambientale" ai sensi
dell'articolo 24 della L.U.R. (articolo 10, commi 2 e 3 delle
N.U.E.A.). Per gli interventi che vadano ad intaccare il sottosuolo,
ricadenti nella zona centrale storica, è obbligatoria,
pertanto, la presentazione degli elaborati di progetto alla Soprintendenza
Archeologica del Piemonte prima del rilascio della concessione
edilizia, ai sensi dell'articolo 5, comma 18 delle N.U.E.A.
Inoltre, ai sensi dell'articolo 9 della Legge 122/89 e s.m.i,
"Restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legislazione
in materia paesaggistica ed ambientale ed i poteri attribuiti
dalla medesima legislazione alle regioni e ai Ministeri dell'ambiente
e per i beni culturali ed ambientali da esercitare motivatamente
nel termine di 90 giorni".
Infine, l'articolo 19, comma 9, delle Norme Urbanistiche Edilizie
di Attuazione (N.U.E.A.) del P.R.G. prescrive che, in caso di
realizzazione di autorimesse interrate pubbliche o private nel
sottosuolo di aree destinate a servizi pubblici, si debba prevedere
la sistemazione del soprasuolo secondo le prescrizioni del P.R.G..
Ciò premesso, con lettera prot. n. 5108 dell'8 aprile
2008, la società "Parcheggio della Via Po S.r.l."
ha reso noto di essere in procinto di completare la realizzazione
di un parcheggio pertinenziale multipiano nel sottosuolo di area
di proprietà della Parrocchia S.S. Annunziata, oggi identificata
al C.T. al foglio 1280, mappale 21 e meglio evidenziata con contorno
blu nella planimetria allegata al n. 1.
Con precedente atto a rogito notaio Alessio Paradiso in data
14 luglio 2005, rep. n. 12696, registrato in Rivoli il 1°
agosto 2005 al n. 3335 serie 1T, era stata, infatti, stipulata
apposita convenzione con cui la citata Parrocchia S.S. Annunziata
aveva trasferito in favore della predetta società il diritto
di superficie novantanovennale per la realizzazione di un parcheggio
pertinenziale privato costituito da n. 130 box ripartiti su n.
4 piani interrati, la cui rampa di accesso è stata progettata
e realizzata in una porzione dell'area identificata al C.T. al
foglio 1280, mappale 21.
Con la citata lettera prot. n. 5108 dell'8 aprile 2008, la società
"Parcheggio della Via Po S.r.l.", al fine di costruire
ulteriori autorimesse private in continuità e in adiacenza
al parcheggio pertinenziale di cui sopra, ha avanzato alla Città
richiesta di concessione del diritto di superficie nel sottosuolo
dell'area di proprietà comunale attualmente identificata
al C.T. al foglio 1280, mappale 19 parte (evidenziata in colore
verde nella planimetria allegata al n. 1), corrispondente al sedime
che dà accesso al cortile degli istituti scolastici su
citati.
Alla luce di quanto sopra, questa Amministrazione, acquisiti
i pareri favorevoli dei competenti Settori, ritiene sussista un
interesse pubblico all'attuazione dell'operazione de qua, in quanto
la possibilità di realizzazione di posti auto privati garantisce
una maggiore disponibilità in superficie dei posti auto
da destinare alla pubblica fruizione, e comporta un'evidente miglioria
dei luoghi e degli spazi pubblici a seguito dell'intervento di
risistemazione superficiale dell'area confinante con il cortile
scolastico, così come previsto dal vigente P.R.G..
Con parere reso in data 9 luglio 2008, prot. n. 17053 la competente
Divisione Infrastrutture e Mobilità ha chiarito che, poiché
l'area oggetto di possibile intervento è costituita da
una striscia di terreno di limitata larghezza utile (circa 11
metri), pur essendo teoricamente realizzabile dal punto di vista
strettamente ingegneristico un autonomo parcheggio con propria
rampa di ingresso ed uscita, tuttavia la manica disponibile (come
detto, di soli 11 metri) non consentirebbe una distribuzione interna
idonea a garantire una facile movimentazione veicolare senza pregiudicare
sia il numero di box/posti auto realizzabili sia il collegamento
veicolare fra più piani interrati.
Nel citato parere, la Divisione Infrastrutture e Mobilità
ha precisato, altresì, che, in ogni caso, la costruzione
di un'autonoma rampa (rettilinea o elicoidale che fosse) e di
manufatti fuori terra per le uscite pedonali sarebbe incompatibile
con l'assetto futuro dell'opera preconizzato dalla Soprintendenza
Archeologica del Piemonte, creando una situazione conflittuale
per la regolare accessibilità all'autorimessa già
realizzata. In detto parere si precisa che considerazioni analoghe
varrebbero nel caso in cui si pensasse di realizzare un parcheggio
meccanizzato, il quale necessiterebbe, comunque, di una piattaforma
in superficie per l'ingresso delle auto nel silos.
Alla luce di detto parere, si ritiene che nel caso di specie
possano sussistere le condizioni richieste dal R. D. 23 maggio
1924, n. 827, articolo 41, 1° comma n. 6 (speciali ed eccezionali
circostanze) per poter procedere alla costituzione del diritto
di superficie a trattativa privata anziché secondo le procedure
di evidenza pubblica per la scelta del superficiario.
Grazie alla costituzione del diritto di superficie a favore della
società "Parcheggio della Via Po S.r.l." (in
forza dell'atto sopra citato), che ha già realizzato un'autorimessa
privata nell'area contigua a quella oggetto del presente provvedimento,
non sarà, pertanto, necessario creare nuove rampe di accesso
per i costruendi box auto e si eviteranno, altresì, eventuali
ripercussioni sull'organizzazione al suolo degli spazi pubblici,
con conseguente miglioramento della sistemazione superficiale
del suolo e liberazione del medesimo dalle auto in sosta grazie
alla realizzazione di un maggior numero di parcheggi in sottosuolo.
Occorre, tuttavia, considerare che l'esecuzione dei lavori potrebbe
ostacolare la fruizione - da parte degli adiacenti istituti scolastici
Liceo Gioberti e Istituto Comprensivo Statale "Niccolo Tommaseo"
- dell'area superficiale (come detto, identificata in verde nella
planimetria allegata al n. 1), attualmente utilizzata sia come
via d'accesso al cortile ed alle maniche interne degli edifici
stessi, sia come via di fuga in caso di pericolo, confliggendo,
dunque, con la sicurezza dei luoghi e con l'accesso agli edifici
scolastici stessi.
Al riguardo, dopo aver esaminato lo schema delle fasi operative
del cantiere presentato dalla società "Parcheggio
della Via Po S.r.l." cfr. schema allegato alla presente (all.
2 - n. ), il competente Settore Edilizia Scolastica
Manutenzione ha rilasciato in via preventiva parere favorevole
(all. 3 - n. ) alla realizzazione del parcheggio interrato
nella porzione di cortile di cui trattasi subordinandolo, tuttavia,
alla verifica favorevole del progetto definitivo, al fine di approfondire
in modo esaustivo il problema della sicurezza, nonché all'acquisizione
del parere favorevole dei due citati istituti scolastici.
Infine, con note rilasciate, rispettivamente, in data 5 settembre
2008 e in data 12 settembre 2008, l'Istituto Comprensivo Statale
"Niccolo Tommaseo" e il Liceo Gioberti hanno espresso
il proprio parere favorevole alla realizzazione del parcheggio
(all. 4 e 5 - nn. ), demandando
la valutazione degli aspetti tecnici riguardante il piano di sicurezza
del cantiere ai competenti Settori tecnici del Comune e chiedendo
al contempo assicurazioni in ordine allo svolgimento dei lavori
più rumorosi al di fuori degli orari di attività
scolastica.
Alla luce di quanto sin qui detto, si intende ora procedere all'approvazione
della costituzione del diritto di superficie in sottosuolo sull'area
di proprietà comunale evidenziata in colore verde nella
planimetria allegata al n. 1, a favore della società "Parcheggio
della Via Po S.r.l.", per la realizzazione di parcheggi ad
uso privato. Lo schema progettuale presentato dal proponente prevede
la costruzione di 4 piani interrati di box auto, con relativi
cavedi di ventilazione, collocati su ciascun piano, uno all'estremità
destra, uno centralmente ed uno all'estremità sinistra
del lato box.
L'area interessata, attualmente individuata al C.T. al foglio
1280, mappale 19 parte, dovrà essere catastalmente frazionata
a cura e spese della società concessionaria prima della
stipula dell'atto di cui trattasi.
Al fine di uniformare la durata del diritto di superficie in
oggetto a quello già costituito sull'adiacente area dalla
Parrocchia S.S. Annunziata in favore della società "Parcheggio
della Via Po S.r.l." (atto a rogito notaio Alessio Paradiso
in data 14 luglio 2005, rep. n. 12696), la concessione avrà
decorrenza dalla data del rogito costitutivo del diritto e scadenza
in data 13 luglio 2104.
Il corrispettivo dovuto alla Città per la concessone del
diritto di superficie in sottosuolo è stato determinato
dal competente Settore Valutazioni in complessivi Euro 780.000,00
a corpo, fuori campo I.V.A..
La somma di cui trattasi dovrà essere corrisposta dal
concessionario in sede di sottoscrizione del contratto.
Occorre ora considerare che, costituendo l'area oggetto del diritto
di superficie l'unica via di accesso veicolare al parcheggio di
cui trattasi (sia la parte in fase di ultimazione che quella oggetto
del presente provvedimento), una porzione della stessa dovrà
necessariamente essere riservata al passaggio carraio e sarà
dunque confermata la servitù di passaggio a favore del
parcheggio interrato. L'importo dovuto alla Città per la
concessione della predetta servitù è stato quantificato
dal competente Settore Valutazioni in Euro 80.000,00, da corrispondersi
in sede di stipula dell'atto costitutivo del diritto di superficie.
Tuttavia, non disponendosi, al momento, dei pareri della Soprintendenza
Archeologica del Piemonte e non essendo stato redatto né
esaminato dai competenti uffici il progetto relativo alla risistemazione
superficiale dell'area di cui trattasi (attualmente censita al
C.T. al foglio 1280 particella 19 parte), si demanda a successivo
provvedimento dell'organo esecutivo l'individuazione della porzione
della stessa che sarà oggetto di servitù di passaggio
carraio a favore del parcheggio interrato (il cui accesso avverrà
dalla rampa sita, come già detto, in area identificata
al C.T. al foglio 1280, particella 21 parte, di proprietà
della Parrocchia S.S. Annunziata).
Si precisa, infine, che la società "Parcheggio della
via Po S.r.l." dovrà in ogni caso continuare a garantire,
sulla porzione oggetto di servitù carraia, l'accesso pedonale
e carraio a favore dell'adiacente area, di proprietà della
Parrocchia S.S. Annunziata, adibita ad oratorio ed individuata
al C.T. al foglio 1280, particella 21 parte. Si fa presente che
tale accesso è stato di fatto esercitato da oltre 90 anni
in base ad una Convenzione a rogito notaio Oreste Costa, stipulata
tra la Città e la citata Parrocchia nel lontano 18 luglio
1914, nonché in seguito a successivo verbale di consegna
del 30 settembre 1914.
Per quanto attiene agli altri aspetti giuridici afferenti la
costituzione del diritto di superficie, si rende necessario prevedere,
a tutela della Città ed altresì a salvaguardia della
sicurezza dei terzi con i quali i lavori potrebbero interferire
(in primo luogo le due scuole adiacenti), le seguenti obbligazioni
essenziali a carico della società "Parcheggio della
Via Po S.r.l.", che dovranno essere inserite nell'atto costitutivo
del diritto di superficie:
a) l'obbligo, da parte del superficiario, di garantire in qualsiasi
momento, sia in fase progettuale, che nel corso della realizzazione
dell'opera, oltre alla sicurezza del cantiere, anche la salvaguardia
ed il mantenimento delle vie di fuga degli utenti dei plessi scolastici
e della chiesa, anche attraverso il continuo confronto con i responsabili
di dette strutture. A tal riguardo, al fine di ottemperare alla
richiesta del Settore Edilizia Scolastica Manutenzione sopra citata
il superficiario è tenuto a presentare a quest'ultimo,
per il suo preventivo assenso, il progetto definitivo del parcheggio.
Al termine dei lavori il medesimo è altresì tenuto
a ripristinare l'attuale funzione dell'area del soprassuolo quale
via d'accesso al cortile ed alle maniche interne degli edifici
scolastici più volte citati, e quale via di fuga dagli
stessi in caso di pericolo;
b) tutti gli impianti e le opere, fissi o mobili, realizzati dal
superficiario nella vigenza del diritto di superficie, nonché
tutte le attrezzature, macchinari, accessori e pertinenze e quanto
altro costituito ed installato nell'area oggetto del diritto di
superficie, diverranno "de iure" di proprietà
della Città al momento della estinzione del diritto di
superficie senza corrispettivo alcuno;
c) deve intendersi a carico del superficiario l'onere derivante
dallo spostamento e dal ripristino delle reti tecnologiche e manufatti
per servizi del soprasuolo e sottosuolo che eventualmente risultassero
interessati dai lavori per la costruzione del parcheggio, d'intesa
con il Comune e con gli Enti erogatori dei servizi;
d) il superficiario dovrà tutelare il manufatto rispetto
ad eventuali infiltrazioni di fluidi provenienti dal terrapieno
o dalle reti tecnologiche ad esso adiacenti; la Città sarà
comunque manlevata da qualsiasi responsabilità per danni
provocati al manufatto, a cose o persone, derivanti da eventuali
infiltrazioni per tutta la durata del diritto di superficie. Dovrà
inoltre essere osservata la vigente normativa in materia di scarichi
e immissioni in genere (acqua, gas, rumori, ecc.);
e) durante tutto il periodo di vigenza del diritto di superficie
il superficiario, o suoi aventi causa, dovrà eseguire,
a sua cura e spese, tutte le opere di manutenzione ordinaria e
straordinaria necessarie per assicurare l'ottimale funzionamento
ed il buono stato di conservazione dell'edificio e degli impianti;
f) le spese per le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria
della soletta di copertura e delle relative strutture portanti
saranno a totale carico del superficiario. La sostituzione delle
opere di impermeabilizzazione che non siano determinate da cause
imputabili alla Città saranno a totale carico del superficiario,
compreso lo smantellamento e il ripristino delle opere sovrastanti;
g) la Città resta estranea a tutti i rapporti del superficiario
con i suoi eventuali appaltatori, fornitori e terzi in genere,
dovendosi intendere tali rapporti esclusivamente intercorrenti
tra il superficiario stesso e detti soggetti senza che mai si
possa da chiunque invocare una responsabilità diretta o
indiretta della Città stessa;
h) il superficiario dovrà impegnarsi a rispettare la vigente
normativa in materia antincendio e in materia di sicurezza nei
luoghi di lavoro, assumendo ogni relativa responsabilità;
i) il superficiario provvederà a stipulare idonea fideiussione
o polizza fideiussoria per un ammontare di Euro 500.000,00 per
eventuali danni arrecati agli edifici esistenti nonché,
per ogni altro danno arrecato a persone o a cose a causa della
realizzazione del manufatto interrato (e delle ulteriori opere
annesse e connesse);
j) il superficiario a fine lavori dovrà restituire l'area
alla Città, spianata a nuda terra e a filo marciapiede,
nonché libera da macchinari, attrezzature, persone e cose.
Non si ritiene di obbligare la società concessionaria
a vincolare le autorimesse a pertinenza di immobili privati così
come previsto dall'articolo 9, comma 4, della Legge 24 marzo 1989
n. 122 e successive modifiche e integrazioni (Legge Tognoli),
in quanto la realizzazione del parcheggio de quo, che si configura
come parcheggio privato (e per il quale non è consentita
la gestione come parcheggio pubblico), non è stata prevista
nel programma urbano dei parcheggi. Resta ferma, in ogni caso,
la facoltà per il superficiario o suoi aventi causa di
costituire detto vincolo, non solvibile (con individuazione specifica
dell'unità immobiliare principale a cui il bene va collegato),
in particolare al fine dell'applicabilità delle detrazioni
d'imposta sul reddito delle persone fisiche previste dalla legge.
Il diritto di superficie si intende costituito nel sottosuolo
dell'area di proprietà della Città nello stato di
fatto e di diritto in cui si trova, con relativi accessioni, vincoli,
accessori e pertinenze, con tutti i servizi e sottoservizi eventualmente
presenti, libera comunque da iscrizioni pregiudizievoli, rapporti
locativi, arretrati di imposte e tasse e liti pendenti.
Per quanto attiene alla risistemazione superficiale, se ne demandano
modalità di realizzazione, disciplina e garanzie - ivi
compresa la stipulazione di idonea fideiussione o polizza fideiussoria
per l'adempimento di quanto previsto alla lettera j) - a separato
provvedimento di competenza dei Civici Settori interessati anche
tenendo conto di quanto previsto alla lettera a) delle obbligazioni
essenziali sopra citate.
Tutto ciò premesso,
Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti
Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale,
fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella
competenza dei Consigli Comunali;
Dato atto che i pareri di cui all'articolo 49 del suddetto Testo
Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;
per le motivazioni indicate in narrativa che qui si richiamano
per fare parte integrante e sostanziale del presente provvedimento
e delle decisioni assunte:
1) di approvare a favore della società "Parcheggio
della Via Po S.r.l.", con sede legale a Torino, corso Matteotti
44 (cod. fisc. 08855270016), la costituzione del diritto di superficie
in sottosuolo, ai sensi degli articoli 952 e seguenti Codice Civile,
su porzione dell'area di proprietà comunale sita in Torino,
in corrispondenza di via Sant'Ottavio n. 7 (attualmente individuata
al C.T. al foglio 1280, mappale 19 parte e meglio evidenziata
in colore verde nella planimetria allegata al n. 1), per la costruzione
di 4 piani di box interrati;
2) di dare atto che il frazionamento catastale dell'area di cui
al punto 1) verrà redatto a cura e spese della Società
concessionaria, sulla quale gravano, altresì, le spese
di atto e conseguenti;
3) di costituire il diritto di superficie in sottosuolo con decorrenza
dalla data del rogito e scadenza al 13 luglio 2104, al fine di
uniformarne la durata a quella del diritto concesso alla società
di cui al punto 1) sull'adiacente area di proprietà della
Parrocchia S.S. Annunziata; alla scadenza del termine il diritto
di superficie si estinguerà e l'area tornerà in
piena proprietà della Città, che acquisterà
"de iure" e senza corrispettivo alcuno anche la proprietà
di tutti gli impianti e le opere, fissi o mobili, realizzati dal
superficiario nella vigenza del contratto diritto di superficie,
nonché tutte le attrezzature, macchinari, accessori e pertinenze
e quanto altro costituito ed installato nell'area oggetto del
diritto di superficie;
4) di costituire il diritto di superficie di cui al precedente
punto 3) alle condizioni elencate nella narrativa del presente
provvedimento e che qui vengono integralmente richiamate per essere
inserite nell'atto costitutivo del diritto stesso;
5) di costituire il diritto di superficie di cui al precedente
punto 3) verso il corrispettivo, determinato dal competente Settore
Valutazioni in complessivi Euro 780.000,00 a corpo fuori campo
I.V.A.; tale somma dovrà essere corrisposta dal concessionario
in sede di sottoscrizione del contratto;
6) di demandare a successivo provvedimento dell'organo esecutivo
l'individuazione della porzione di area superficiale da assoggettarsi
a servitù di passaggio carraio a favore del parcheggio
interrato (il cui accesso avverrà dalla rampa sita in area
identificata al C.T. al foglio 1280, particella 21 parte, di proprietà
della Parrocchia S.S. Annunziata); il corrispettivo dovuto alla
Città dalla società di cui al punto 1) per la concessione
della predetta servitù è sin d'ora stabilito in
Euro 80.000,00 e dovrà essere corrisposto anch'esso in
sede di stipula dell'atto di cui al precedente punto 5); la società
stessa dovrà dichiarare di conoscere che sulla medesima
porzione è consentito il transito pedonale e carraio a
favore dell'adiacente area, di proprietà della Parrocchia
S.S. Annunziata, adibita ad oratorio ed individuata al C.T. al
foglio 1280, particella 21 parte;
7) di demandare alla Giunta Comunale e ai Dirigenti, nell'ambito
delle rispettive competenze, l'assunzione di tutti i provvedimenti
conseguenti che si renderanno necessari;
8) di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto
voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente
eseguibile ai sensi dell'art. 134, comma 4, del Testo Unico approvato
con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.