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Divisione
Edilizia Residenziale Pubblica |
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n. ord. 1
2008 07168/104
CITTÀ DI TORINO
DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO COMUNALE 12 GENNAIO 2009
(proposta dalla G.C. 11 novembre 2008)
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ANGELERI Antonello BONINO Gian Luigi BUSSOLA Cristiano CALGARO Marco CANTORE Daniele CAROSSA Mario CASSANO Luca CASSIANI Luca CENTILLO Maria Lucia CERUTTI Monica CUGUSI Vincenzo CUNTRO' Gioacchino FERRANTE Antonio FERRARIS Giovanni Maria GALASSO Ennio Lucio |
GALLO Domenico GALLO Stefano GANDOLFO Salvatore GENISIO Domenica GENTILE Lorenzo GHIGLIA Agostino GOFFI Alberto GRIMALDI Marco LAVOLTA Enzo LEVI-MONTALCINI Piera LO RUSSO Stefano LONERO Giuseppe LOSPINUSO Rocco MAURO Massimo MORETTI Gabriele |
OLMEO Gavino PETRARULO Raffaele PORCINO Gaetano RATTAZZI Giulio Cesare RAVELLO Roberto Sergio SALINAS Francesco SALTI Tiziana SBRIGLIO Giuseppe SCANDEREBECH Federica SILVESTRINI Maria Teresa TEDESCO Giuliana TROIANO Dario TRONZANO Andrea VENTRIGLIA Ferdinando ZANOLINI Carlo |
In totale, con il Vicepresidente ed il Sindaco, n. 47 presenti, nonché gli Assessori: ALTAMURA Alessandro - BORGIONE Marco - DELL'UTRI Michele - PASSONI Gianguido - SARAGNESE Luigi - SESTERO Maria Grazia - TRICARICO Roberto.
Risultano assenti, oltre al Presidente CASTRONOVO Giuseppe, i Consiglieri: CUTULI Salvatore - GIORGIS Andrea - MINA Alberto.
Con la partecipazione del Segretario Generale REPICE dr. Adolfo.
SEDUTA PUBBLICA
Proposta
dell'Assessore Tricarico,
di concerto con l'Assessore Viano.
I suddetti Programmi sono stati promossi con accordi di
programma ai sensi dell'allora vigente articolo 27 della Legge 142/1990 e
s.m.i., tra il Ministero dei Lavori Pubblici, la Regione Piemonte ed il Comune
di Torino, successivamente adottati con decreti del Presidente della Giunta
Regionale ed infine ratificati dal Consiglio Comunale.
Il P.R.G. vigente stabilisce, per gli Ambiti compresi nella
Spina Centrale, che 1/3 della S.L.P. generata dalle aree con indice 0,6 mq./mq.
(corrispondente ad un indice di 0,2 mq./mq.) sia destinata ad edilizia
convenzionata (residenza agevolata, sovvenzionata, in locazione permanente o
temporanea ovvero anche altri tipi di insediamenti da immettere sul mercato a
prezzi convenzionati). Tale prescrizione è stata puntualmente recepita nelle
convenzioni urbanistiche attuative dei programmi relativi agli Ambiti
"4.13/1 Spina 3 - PRIU" e "5.10/1 Spina 4 - PRIU".
L'edilizia
residenziale convenzionata è regolamentata dagli articoli 17 e 18 (già articoli
7 e 8 della Legge n. 10/1977) del D.P.R. 380/2001 "Testo unico delle
disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia" e s.m.i., i
quali stabiliscono che: "nei casi di edilizia abitativa convenzionata,
relativa anche ad edifici esistenti, il contributo afferente al permesso di
costruire è ridotto alla sola quota degli oneri di urbanizzazione qualora il
titolare del permesso si impegni, a mezzo di una convenzione con il comune, ad
applicare prezzi di vendita e canoni di locazione determinati ai sensi della
convenzione-tipo prevista dall'articolo 18." (articolo 17, comma 1); che
"ai fini del rilascio del permesso di costruire relativo agli interventi
di edilizia abitativa di cui all'articolo 17, comma 1, la Regione approva una
convenzione-tipo, con la quale sono stabiliti i criteri nonché i parametri,
definiti con meccanismi tabellari per classi di comuni, ai quali debbono
uniformarsi le convenzioni comunali nonché gli atti di obbligo in ordine
essenzialmente a:
a) l'indicazione delle
caratteristiche tipologiche e costruttive degli alloggi;
b) la determinazione dei
prezzi di cessione degli alloggi, sulla base del costo delle aree, così come
definito dal comma successivo, della costruzione e delle opere di
urbanizzazione, nonché delle spese generali, comprese quelle per la
progettazione e degli oneri di preammortamento e di finanziamento;
c) la determinazione dei
canoni di locazione in percentuale del valore desunto dai prezzi fissati per la
cessione degli alloggi;
d) la durata di validità
della convenzione non superiore a trenta e non inferiore a venti anni."
(articolo 18, comma 1);
e che "i prezzi di cessione ed i canoni di locazione
determinati nelle convenzioni ai sensi del primo comma sono suscettibili di
periodiche variazioni, con frequenza non inferiore al biennio, in relazione
agli indici ufficiali ISTAT dei costi di costruzione intervenuti dopo la
stipula delle convenzioni medesime." (articolo 18, comma 4).
L'articolo 18 comma 5
del Testo Unico per l'Edilizia stabilisce, infine, che "ogni pattuizione
stipulata in violazione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione è
nulla per la parte eccedente." (articolo 18, comma 5).
La Regione Piemonte ha approvato la convenzione-tipo
summenzionata con deliberazione del Consiglio Regionale in data 21 giugno 1984
(n. 714-6794), recepita dalla Città con deliberazione del Consiglio Comunale in
data 27 marzo 1985 (mecc. 8504536/20).
L'articolo 11 della citata convenzione-tipo stabilisce che, in
forza del trasferimento degli alloggi, gli acquirenti e successivamente i loro
eventuali aventi causa subentrano nella posizione giuridica del concessionario
(ovvero il titolare del permesso di costruire) relativamente a tutti i diritti,
oneri ed obblighi nascenti dalla convenzione, con esclusione unicamente di
quelli che concernono la realizzazione delle opere di urbanizzazione e
dell'intervento edilizio, nonché la determinazione del prezzo di cessione degli
alloggi e relative pertinenze ai primi acquirenti.
Pertanto, gli acquirenti ed i loro eventuali aventi causa
subentrano nella posizione giuridica del concessionario relativamente agli
altri diritti, oneri ed obblighi stabiliti dalla convenzione tipo, di cui i
principali concernono l'aggiornamento del prezzo di cessione delle unità
immobiliari per le cessioni successive alla prima, la determinazione e la
revisione periodica dei canoni di locazione, il trasferimento della concessione
convenzionata, il trasferimento o locazione degli alloggi convenzionati, e la
durata della convenzione nei limiti temporali stabiliti dal D.P.R. 380/2001,
ovvero non inferiore a 20 e non superiore a 30 anni.
In particolare, gli interventi di edilizia abitativa convenzionata
realizzati nel Comune di Torino hanno beneficiato, oltre che dell'esenzione del
contributo per costo di costruzione, di cui all'articolo 17 del D.P.R.
380/2001, anche della riduzione del 20% degli oneri di urbanizzazione,
applicata dalla Città con proprio regolamento.
Sia dell'esenzione che della riduzione di cui sopra si è
tenuto conto ai fini della determinazione del prezzo di prima cessione degli
alloggi, disciplinata dall'allegato "B" alla deliberazione regionale
sopra menzionata.
Nelle cessioni successive alla prima, l'articolo 8 della
convenzione-tipo stabilisce che il prezzo di prima cessione sia aggiornato
applicando le variazioni dell'indice ISTAT del costo di costruzione ed una
percentuale di deprezzamento per vetustà a decorrere dal sesto anno successivo
a quello di costruzione dell'immobile.
Nel caso in cui l'intervento edilizio sia ammesso a
beneficiare di finanziamenti agevolati, il complesso delle norme vigenti ed i
bandi specifici emessi dalla Regione Piemonte stabiliscono che tale intervento,
ove realizzato su aree di proprietà privata, debba essere convenzionato ai
sensi degli articoli 17 e 18 del D.P.R. 380/2001 e della convenzione-tipo
regionale.
I convenzionamenti ai sensi degli articoli 17 e 18 del D.P.R.
380/2001 e della convenzione-tipo regionale vengono formalizzati per lo più
tramite atti unilaterali d'obbligo, sottoscritti dagli operatori in forma di
atto pubblico; tali atti riportano le clausole contenute nella convenzione-tipo
regionale e, nel caso di interventi che fruiscono di agevolazioni pubbliche,
richiamano e/o riportano anche i vincoli prescritti dai bandi regionali aventi
per oggetto l'assegnazione dei finanziamenti stessi.
Le varie tipologie di destinazione/assegnazione degli alloggi
agevolati-convenzionati consistono in:
1) locazione permanente: gli alloggi
rientranti in questa tipologia sono realizzati prevalentemente dalle
cooperative in regime di proprietà indivisa e, in limitati casi, anche da
imprese di costruzione;
2) locazione temporanea con patto di futura
vendita: gli alloggi rientranti in questa tipologia sono realizzati da
cooperative a proprietà divisa ed imprese; i relativi contratti prevedono che
dopo 8 anni di locazione l'assegnatario possa acquistare la proprietà
dell'alloggio;
3) vendita immediata: gli alloggi rientranti
in questa tipologia sono realizzati da cooperative a proprietà divisa ed
imprese.
I soggetti assegnatari delle unità immobiliari in regime di
locazione con patto di futura vendita e di quelli ceduti in proprietà immediata
risultano a tutti gli effetti i beneficiari finali dei contributi regionali.
La tipologia di destinazione/assegnazione degli alloggi
convenzionati, ma non agevolati, è di norma la vendita immediata.
Successivamente all'attuazione degli interventi di edilizia
residenziale agevolata/convenzionata previsti nei P.Ri.U. relativi agli ambiti
"4.13/1 Spina 3 - PRIU" e "5.10/1 Spina 4 - PRIU", sono
pervenute alla Città varie istanze da parte degli assegnatari/acquirenti degli
alloggi realizzati che lamentavano l'eccessiva durata dei vincoli convenzionali
derivanti dagli atti sottoscritti dai soggetti attuatori, ritenuta penalizzante
nei loro confronti, e ne richiedevano quindi la riduzione dai 30 anni
attualmente vigenti a 10 anni.
Visti i disagi derivanti dalla complessità degli interventi e
dai prolungamenti dei tempi delle opere di urbanizzazione e di bonifica delle
zone in oggetto, l'Amministrazione Comunale
ritiene accoglibili le istanze avanzate; occorre, tuttavia, valutare le diverse
casistiche, tenendo conto dei vincoli imposti dalle vigenti normative e dai
bandi regionali in materia di edilizia agevolata, che subordinano la
concessione dei contributi pubblici al convenzionamento di cui ai già citati
articoli 17 e 18 del D.P.R. 380/2001, posto che le Convenzioni attuative dei
P.Ri.U. "Spina 3" e "Spina 4" non precisano vincoli di
durata né contengono riferimenti diretti agli articoli 17 e 18 del D.P.R.
380/2001.
Nell'ipotesi di riduzione della durata del
convenzionamento al di sotto della soglia minima di 20 anni prevista dalla
legge, peraltro, viene meno il diritto all'esenzione del contributo per costo
di costruzione previsto dal D.P.R. 380/2001, che subordina la concessione di
tale beneficio alla sottoscrizione della convenzione prevista dagli articoli 17 e 18 del D.P.R. medesimo, e per la quota degli
oneri di urbanizzazione.
La riduzione della durata del convenzionamento al di
sotto della soglia minima di 20 anni prevista dalla legge, nel caso di alloggi
di edilizia agevolata-convenzionata, comporta inoltre il venir meno in capo
agli assegnatari del diritto al contributo regionale, con conseguente obbligo
alla restituzione dello stesso.
L'eventuale sostituzione delle obbligazioni convenzionali,
attualmente stabilite negli atti d'obbligo stipulati ai sensi degli articoli 17
e 18 del D.P.R. 380/2001, assume rilevanza nei confronti dei soggetti che
risultano titolari delle unità immobiliari al momento della sostituzione
medesima, richiamato al riguardo l'articolo 11 della convenzione-tipo
regionale; quindi, nel caso di alloggi che siano stati acquisiti in proprietà
dei rispettivi assegnatari, la sostituzione dovrà riguardare ogni singolo
assegnatario interessato, da formalizzarsi con atto pubblico specifico, con
effetti limitati alle unità immobiliari convenzionate di cui è titolare.
Pertanto, al fine di
contemperare le istanze dei soggetti interessati con l'interesse pubblico
al mantenimento delle quote di edilizia residenziale convenzionata nei
P.Ri.U. "Spina 3" e "Spina 4", si ritiene necessario
vincolare la quota minima di edilizia residenziale convenzionata per una durata
in anni 10, considerata sufficiente per il perseguimento dei fini pubblici, a
far data dalla formalizzazione dei convenzionamenti di cui ai già citati
articoli 17 e 18 del D.P.R. 380/2001, procedendo secondo le seguenti modalità
operative:
1) i proprietari delle
unità immobiliari, siano essi i soggetti attuatori od i singoli proprietari, ed
i loro
eventuali aventi causa, delle unità medesime dovranno
presentare specifica istanza alla Divisione Edilizia Residenziale Pubblica,
contenente i seguenti impegni:
a) restituire alla Città
la somma corrispondente alla quota di rispettiva competenza relativa sia al
contributo per costo di costruzione che alla riduzione degli oneri di
urbanizzazione, di cui aveva beneficiato il soggetto attuatore al rilascio
della concessione edilizia o del permesso di costruire; il relativo calcolo
sarà effettuato dai competenti Uffici della Divisione Urbanistica ed Edilizia
Privata;
b) nel caso degli
interventi di edilizia agevolata/convenzionata, subordinatamente ad
autorizzazione preventiva della Regione Piemonte in relazione a ciascun
programma d'intervento, restituire alla Regione medesima il contributo pubblico
relativo alle unità loro assegnate, secondo le risultanze dei Quadri
tecnico-economici finali approvati, maggiorato degli interessi da calcolarsi
secondo le modalità che saranno stabilite al riguardo dalla Regione medesima;
2) i proprietari delle unità
immobiliari, siano essi i soggetti attuatori od i singoli proprietari, e i loro eventuali aventi
causa, delle unità medesime
potranno, in alternativa, chiedere la riduzione della durata dei vincoli a 20
anni, a far data dalla formalizzazione del convenzionamento di cui ai già
citati articoli 17 e 18 del D.P.R. 380/2001; in tal caso non sarà dovuta alcuna
restituzione;
3) in ogni caso, i proprietari delle unità immobiliari, siano essi i soggetti attuatori od i singoli proprietari e i loro eventuali aventi causa, delle unità medesime, dovranno sottoscrivere apposito atto unilaterale d'obbligo in forma di atto pubblico, in sostituzione di quello originariamente formalizzato dal soggetto attuatore, secondo uno schema tipo che sarà predisposto dalla Divisione Edilizia Residenziale Pubblica, il quale avrà per oggetto la riduzione della durata dei vincoli convenzionali e l'eventuale corresponsione delle somme dovute alla Città e alla Regione Piemonte; ogni onere relativo a tale atto sostitutivo sarà a carico del soggetto sottoscrittore del medesimo.
Tutto ciò premesso,
Dato atto che i pareri di
cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;
PROPONE AL CONSIGLIO COMUNALE
1) di approvare la
riduzione della durata dei vincoli convenzionali ex articoli 17 e 18 del D.P.R.
380/2001 negli ambiti dei P.Ri.U. "Spina 3" e "Spina 4", da
attuarsi, su istanza dei soggetti proprietari delle unità immobiliari
convenzionate e i loro eventuali aventi causa, secondo le seguenti modalità
meglio indicate nelle premesse del presente provvedimento e qui di seguito
richiamate:
- la riduzione a
10 anni, a far data dalla formalizzazione del convenzionamento di cui ai già
citati articoli del D.P.R. 380/2001, sarà subordinata alla corresponsione sia
del contributo per costo di costruzione sia della quota degli oneri di
urbanizzazione, della cui esenzione aveva beneficiato il soggetto attuatore e,
per gli interventi di edilizia agevolata, alla restituzione del contributo
pubblico, maggiorato degli interessi, alla Regione Piemonte, a condizione che quest'ultima
rilasci preventivamente apposita autorizzazione;
- la riduzione a
20 anni, a far data dalla formalizzazione del convenzionamento di cui ai già
citati articoli del D.P.R. 380/2001, con il mantenimento in capo ai titolari dei
benefici economici summenzionati;
- la sostituzione
degli atti convenzionali originari con specifici atti unilaterali d'obbligo, da
formalizzarsi con atto pubblico, che saranno sottoscritti da ciascun soggetto
interessato, il quale assumerà a suo carico ogni spesa conseguente;
2) di demandare ai
Dirigenti degli Uffici comunali competenti l'attuazione di quanto stabilito nel
presente provvedimento;
3) di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 134, comma 4, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.
EDILIZIA PRIVATA E PATRIMONIO
F.to Viano
L'ASSESSORE ALLE POLITICHE
PER LA CASA E VERDE PUBBLICO
F.to Tricarico
Si esprime parere favorevole sulla regolarità tecnica.
IL DIRIGENTE COORDINATORE
ATTUAZIONE DEL P.R.G.
F.to Ciocchetti
IL DIRIGENTE SETTORE
PROCEDURE AMM.VE URBANISTICHE
F.to Virano
IL DIRIGENTE SETTORE
CONVENZIONI E CONTRATTI
F.to Fonseca
Si esprime parere favorevole sulla regolarità contabile
per IL VICE DIRETTORE GENERALE
RISORSE FINANZIARIE
Il Dirigente Delegato
F.to Tornoni
In originale firmato:
IL
SEGRETARIO
Repice
IL PRESIDENTE
Coppola