Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche

n. ord. 115
2007 04626/009

OGGETTO: VARIANTE PARZIALE N. 158 AL P.R.G., AI SENSI DELL`ART. 17, COMMA 7 DELLA L.U.R., CONCERNENTE GLI AMBITI 12.29 FILADELFIA/12.14 DOGANA (PARTE) - 12R VALENTINO - 16N PODGORA - ADOZIONE.

Proposta dell'Assessore Viano.

Il presente provvedimento riguarda aree ubicate nelle Circoscrizioni Amministrative n. 9 (Nizza Millefonti-Lingotto-Filadelfia) e n. 2 (Santa Rita-Mirafiori Nord) e, più specificamente, gli Ambiti "12.29 Filadelfia-12.14 Dogana (parte)", compresi tra le vie Tunisi, Filadelfia, Giordano Bruno, Spano e Taggia, l'Ambito "12r Valentino", compreso tra le vie Barletta, Valentino e Mombarcaro e l'Ambito "16n Podgora", compreso tra le vie Sidoli, Monte Pasubio, Guala e Podgora, la cui attuazione è avvenuta con separati provvedimenti urbanistici.
In particolare, l'Ambito "12r Valentino" è stato oggetto del Piano Esecutivo Convenzionato approvato dal Consiglio Comunale con deliberazione (mecc. 2003 01037/009) del 10 marzo 2003, mentre l'Ambito "16n Podgora" è stato oggetto di una Concessione Convenzionata (ex art. 49 della L.U.R.) approvata dal Consiglio Comunale con deliberazione (mecc. 9803118/09) del 1° giugno 1998.
Nei predetti Ambiti "12r Valentino" e "16n Podgora" sono stati realizzati, rispettivamente, edifici residenziali a sei e cinque piani fuori terra e cedute aree per servizi pubblici, afferenti gli interventi edilizi, che si presentano attualmente inutilizzate e in stato di abbandono poiché il Piano Esecutivo Convenzionato e la Concessione Convenzionata non prevedevano la sistemazione delle aree stesse da parte dei soggetti attuatori.
Tali aree, acquisite al patrimonio della Città, sono state nel corso degli anni oggetto di svariate proposte di utilizzo per servizi pubblici, mai perfezionatesi con assegnazioni e/o progettazioni specifiche.
Il Piano Esecutivo Convenzionato relativo agli Ambiti "12.29 Filadelfia - 12.14 Dogana (parte)", in attuazione della variante al P.R.G. n. 59, è stato approvato dal Consiglio Comunale con deliberazione (mecc. 2005 00232/009) del 21 marzo 2005. In sintesi, tale variante prevedeva, oltre alla ricostruzione ed il recupero dello storico campo Filadelfia, la realizzazione di edifici con destinazione prevalentemente residenziale nell'Ambito 12.29 Filadelfia e di una struttura con destinazione commerciale in parte dell'Ambito 12.14 Dogana (area ex Chinino). In particolare, l'edificazione di tipo prevalentemente residenziale in progetto era articolata in due distinti lotti di intervento prospicienti la via Tunisi.
L'attuazione di detto P.E.C. è in corso per quanto riguarda la realizzazione della prevista struttura commerciale sull'ex Chinino mentre le previsioni relative all'Ambito "12.29 Filadelfia" sono state interrotte a seguito del fallimento che ha coinvolto la società Torino Calcio.
Con deliberazione (mecc. 2006 04272/009) del 25 maggio 2006, la Giunta Comunale ha approvato la proposta di accordo transattivo tra la Città, la curatela subentrata a seguito del fallimento e le Società proponenti il P.E.C., finalizzata a chiarire le rispettive posizioni contrattuali ed evitare controversie, nell'ottica di salvaguardare gli equilibri dell'operazione stessa.
Con la sottoscrizione dell'atto di transazione avvenuta in data 31 luglio 2006 si è dato corso alla risoluzione contrattuale, estinguendo il diritto di superficie sull'area dell'impianto Stadio Filadelfia e consolidando la piena proprietà della stessa in capo alla Città.
A seguito della mozione n. 31 (mecc. 2006 05342/002) del Consiglio Comunale del 18 settembre 2006, l'Amministrazione si è successivamente impegnata a sospendere la trasformazione urbanistica dell'area dell'ex stadio per verificare la possibilità di trasferire altrove le previste utilizzazioni edificatorie. Di tale eventualità sono stati informati i titolari dei diritti edificatori e delle relative aree (lotti di intervento 2-3 del P.E.C.), che si sono resi disponibili a considerare il trasferimento degli interventi edilizi.
Si è dato, pertanto, corso a una indagine volta a ricercare aree, libere e di proprietà pubblica, idonee ad accogliere l'edificazione prevalentemente residenziale generata dall'Ambito Filadelfia, in esito alla quale si sono individuate come adeguate parte delle aree destinate a servizi pubblici derivanti dagli Ambiti "16n Podgora" e "12r Valentino".
Sulle aree sopra descritte si procederà, pertanto, a reciproci "scambi" di aree destinate alla concentrazione dell'edificato con aree a servizi pubblici e viceversa, scambi che avverranno a parità di superficie. Al fine di rendere attuabile quanto descritto, i predetti "scambi" di aree interverranno in appositi atti patrimoniali tra le parti, a modifiche di destinazione avvenute: in particolare, le aree di concentrazione dell'edificato e le relative aree assoggettate all'uso pubblico individuate dal P.E.C. comprese nell'Ambito "12.29 Filadelfia" verranno cedute gratuitamente alla Città per la realizzazione unitaria del complesso Stadio Filadelfia. Le aree di concentrazione dell'edificato individuate per l'atterraggio dei diritti edificatori, generati sempre dal 12.29, e di aree da assoggettare all'uso pubblico (da utilizzarsi nel sottosuolo per la realizzazione dei parcheggi privati) negli Ambiti "12r Valentino" e "16n Podgora" verranno per contro trasferite in capo agli operatori per la realizzazione degli interventi edilizi, previa eventuale perizia di stima sul valore delle stesse da parte del competente Settore della Divisione Patrimonio.
Con l'approvazione del presente provvedimento, l'area corrispondente all'Ambito "12.29 Filadelfia" si renderà così totalmente disponibile per conservare il ricordo del glorioso passato della squadra del Toro attraverso la realizzazione del nuovo impianto sportivo che, in particolare, ricostruirà "filologicamente" lo stadio conservando la posizione dello storico campo e del campo di allenamento ed assicurando il recupero delle residue emergenze architettoniche.
Per garantire la sostenibilità economica della gestione della nuova struttura sportiva, si rende necessario dotare l'impianto di ulteriori attività di complemento, commerciali e di servizio. Le varie attività di supporto a quelle sportive, già previste nella scheda normativa dell'Ambito 12.29 vigente, vengono, pertanto, implementate di una quota da dedicare ad attività commerciali connesse a quelle sportivo/calcistiche comprensive di esercizi pubblici/ristorazione, per un massimo di mq. 4.000 di superficie, nonché da un'attività di foresteria con un massimo di 30 posti letto. Per dette attività da insediare, che potranno localizzarsi unicamente sul lato prospiciente via Giordano Bruno, dovrà essere garantita un'adeguata dotazione di parcheggi pubblici o ad uso pubblico, ai sensi delle disposizioni di legge vigenti in materia.
Con riguardo all'aspetto idrogeomorfologico dell'area in oggetto, si segnala che il Consiglio Comunale, con deliberazione del 12 aprile 2006 (mecc. 2006 02894/009) ha adottato il Progetto Definitivo della "Variante 100 al P.R.G. ai sensi degli articoli 15 e 17 della L.R. 56/1977 e s.m.i. - Adeguamento alla Circolare P.G.R. 8 maggio 1996 n. 7/LAP ed al Piano per l'Assetto Idrogeologico - P.A.I.".
In conformità a tale variante, l'area risulta compresa nella classe I (P), zone non soggette a pericolo di inondazione né di allagamento, caratterizzata da porzioni di territorio dove le condizioni di pericolosità geomorfologica sono tali da non porre limitazioni alle scelte urbanistiche. Gli interventi sono di norma consentiti nel rispetto delle prescrizioni del D.M. 11 marzo 1988 e di quanto previsto dalle norme di carattere generale del nuovo Allegato B delle N.U.E.A..
In considerazione di quanto sopra esposto e preso atto dell'impegno assunto con la succitata mozione, delle numerose petizioni che hanno nel tempo fortemente sostenuto la tutela dell'intero complesso dell'area Filadelfia nonché dell'importanza storico-affettiva che riveste tale area per la Città, l'Amministrazione comunale ritiene corrispondente al pubblico interesse adottare il presente provvedimento di variante urbanistica ai sensi dell'art. 17, comma 7, della L.U.R. che prevede:
- l'annullamento, nell'Ambito 12.29 Filadelfia, delle aree di concentrazione dell'edificato destinate ad accogliere le relative utilizzazioni edificatorie a destinazione prevalentemente residenziale previste dal P.R.G. e confermate dal P.E.C.;
- la destinazione a servizi pubblici di dette aree di concentrazione dell'edificato;
- l'individuazione, all'interno delle aree a servizi pubblici derivanti dall'attuazione dell'Ambito12r Valentino, di aree di concentrazione di parte dei diritti edificatori provenienti dall'Ambito 12.29 e, nello specifico, del lotto d'intervento 3 individuato nel P.E.C.;
- all'interno delle aree a servizi pubblici derivanti dall'attuazione dell'Ambito16n Podgora, parte dei diritti edificatori provenienti dall'Ambito 12.29 e, nello specifico, del lotto d'intervento 2 individuato nel P.E.C.;
- di introdurre, tra i servizi previsti nella scheda normativa degli Ambiti 12r e 16n, la tipologia: aree per spazi pubblici a parco per il gioco e lo sport;
- la conseguente modifica nelle Norme Urbanistico Edilizie di Attuazione del P.R.G. (fascicolo II) delle schede normative degli Ambiti: 12.29 Filadelfia e relativo allegato grafico, 12r Valentino, 16n Podgora. Le schede normative degli Ambiti 12r e 16n verranno, altresì, corredate da allegati grafici contenenti prescrizioni di dettaglio;
- l'adeguamento della scheda normativa dell'Ambito 12.29 Filadelfia con l'integrazione delle nuove funzioni accessorie.
Il presente provvedimento ha rilevanza esclusivamente comunale, non presenta incompatibilità con i piani sovracomunali vigenti e costituisce variante parziale al P.R.G. vigente ai sensi dell'art. 17, comma 7 della Legge Urbanistica Regionale.
Si specifica che, per effetto di tutte le Varianti parziali del P.R.G. vigente adottate e approvate successivamente alla data di approvazione del P.R.G., compreso il provvedimento in oggetto, non si producono gli effetti di cui al 4 comma dell'art. 17 della L.R. 56/1977 e s.m.i..
La variante risulta, altresì, coerente con il Piano di Zonizzazione Acustica predisposto dagli Uffici competenti e avviato dalla Giunta Comunale con deliberazione (mecc. 2002 10032/021) del 26 novembre 2002, così come risulta dal parere espresso dal Settore Ambiente e Territorio prot. n. 11691 del 14 giugno 2007, che si allega.
La presente deliberazione è stata trasmessa, ai sensi degli articoli 43 e 44 del Regolamento sul Decentramento, ai Consigli delle Circoscrizioni 2 e 9 per l'acquisizione dei relativi pareri.
La Circoscrizione 2, con provvedimento del 15 ottobre 2007, che si allega (all. 2 - n. ), ha espresso parere favorevole condizionato alle seguenti richieste:
1) che il progetto dell'area verde pubblica illustrato in Commissione attraverso rendering esplicativi sia rispettato in termini di qualità progettuale ed esecutiva;
2) che la Circoscrizione sia coinvolta nella fase di progettazione esecutiva;
3) che i residenti dei nuovi edifici si facciano carico della manutenzione ordinaria e straordinaria dell'area verde;
4) che siano realizzate le opere di attraversamento pedonale rialzato con i relativi abbattimenti delle barriere architettoniche per accedere all'area verde su via Mombarcaro e su via Barletta e che il giardino sia facilmente accessibile ai soggetti deboli (anziani, disabili, mamme con carrozzina, ecc.);
5) che siano previsti ulteriori posti auto interrati oltre a quelli già previsti per i residenti dei nuovi palazzi;
6) che sia previsto un accantonamento di 30.000 Euro per indire un concorso di idee pubblico promosso dalla Circoscrizione per progettare e realizzare una struttura "caratterizzante" al centro del giardino (ad esempio una scultura). L'accantonamento servirà per premiare il progettista e per realizzare l'opera in modo che possa essere collocata a completamento dell'area verde;
7) che il locale al piano terra da adibire a servizi pubblici circoscrizionali non sia inferiore ai 300 mq., possa interagire con l'area verde, sia consegnato alla Circoscrizione completamente finito e che il progetto esecutivo sia concordato con la Circoscrizione stessa.
In merito a quanto osservato ai punti 1), 2) e 4), l'Amministrazione si impegna a garantire, per l'area destinata a verde pubblico, una progettazione e conseguente realizzazione che rispetti il profilo qualitativo esemplificato nelle relative rappresentazioni grafiche.
La Circoscrizione sarà coinvolta nelle successive fasi progettuali; in tali sedi si provvederà a verificare, altresì, che vengano adottati efficaci accorgimenti progettuali relativi all'eliminazione delle barriere architettoniche.
Per quanto concerne i rilievi di cui al punto 3), trattandosi di aree a servizi da assoggettare all'uso pubblico, la manutenzione ordinaria e straordinaria sarà, come di regola, a carico dei soggetti privati proponenti.
Con riguardo alla necessità di prevedere altri posti auto, lo studio progettuale relativo all'intervento contempla un'ampia dotazione di parcheggi interrati, in misura nettamente superiore ai limiti previsti dalla vigente normativa e tali, eventualmente, da soddisfare esigenze pregresse.
In relazione, infine, alle osservazioni di cui ai punti 6) e 7), si rileva la disponibilità del soggetto proponente a contribuire per un importo pari a 30.000 Euro da destinare all'indizione del concorso di idee pubblico promosso dalla Circoscrizione nonché l'impegno dei privati a realizzare e consegnare alla Circoscrizione il locale al piano terra da adibire a servizi pubblici circoscrizionali così come richiesto.
La Circoscrizione 9, con provvedimento del 19 settembre 2007, che si allega (all. 3 - n. ), ha espresso parere favorevole condizionato a che venga stralciata dalla Variante la quota da dedicare alle attività commerciali sul lato prospiciente via Giordano Bruno.
La quota di 4.000 mq. destinata alle attività commerciali connesse a quelle sportivo/calcistiche è finalizzata a garantire la sostenibilità economica della realizzazione del nuovo impianto sportivo che, in particolare, ricostruisce filologicamente lo Stadio conservando la posizione dello storico campo e del campo di allenamento e assicurando il recupero delle residue emergenze architettoniche.
Pertanto, trattandosi di un progetto estremamente complesso che comporta un rilevante investimento economico, la predetta quota destinata alle attività commerciali deve ritenersi indispensabile presupposto di fattibilità dell'intervento stesso. L'osservazione della Circoscrizione 9 non può, quindi, essere accolta.
Tutto ciò premesso,

Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
Vista la Legge Regionale 5 dicembre 1977 n. 56 e s.m.i.;
Visto il P.R.G. approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;

per i motivi espressi in premessa che qui integralmente si richiamano:
1) di adottare la variante parziale n. 158 al vigente Piano Regolatore Generale di Torino, ai sensi dell'art. 17, comma 7 della L.U.R., concernente gli Ambiti 12.29 Filadelfia/12.14 Dogana (Parte) - 12r Valentino - 16n Podgora, come descritto in narrativa e più in dettaglio negli elaborati che sono parte integrante e sostanziale del presente provvedimento (all. 1 - n. ).
Viene dato atto che non è richiesto il parere di regolarità contabile, in quanto il presente atto non comporta effetti diretti o indiretti sul bilancio;
2) di dare atto che la presente variante comporta le relative modifiche al P.E.C. approvato in data 21 marzo 2005 che rimane, pertanto, invariato nelle parti non interessate dal provvedimento in oggetto;
3) di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 134, 4° comma del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.

Sono stati inoltre approvati i seguenti emendamenti all'allegato 1 - Relazione Illustrativa all'elaborato tecnico - al provvedimento:

Pagina 1, quintultima riga, la data: "20/11/2002" è sostituita dalla seguente: "23/07/1998".

Pagina1, quartultima riga, la data: "31/03/2006" è sostituita dalla seguente: "02/11/1998".

Allegato i), Estratto Norme Urbanistico - Edilizie di Attuazione del P.R.G. - VARIANTE, Ambito 12.29 FILADELFIA, ultima riga, dopo le parole: "… attività commerciali connesse a quelle sportivo - calcistiche" inserire il seguente testo: "comprensive di esercizi pubblici/ristorazione".

Allegato i), Estratto Norme Urbanistico - Edilizie di Attuazione del P.R.G. - VARIANTE, Ambito 12.29 FILADELFIA, ultima riga, dopo la parola: "… foresteria" inserire il seguente testo: "(massimo 30 posti letto)".

Allegato i), Estratto Norme Urbanistico - Edilizie di Attuazione del P.R.G. - VARIANTE, Ambito 12r Valentino, al termine del paragrafo PRESCRIZIONI PARTICOLARI, dopo le parole "… alla tavola allegata 12r/a" inserire il seguente testo: "contestualmente all'intervento privato devono essere realizzate le opere di urbanizzazione relative alle aree a servizi".