Divisione Patrimonio, Partecipazioni e Sistema Informativo,
Innovazione e Integrazione
n. ord. 57
Direzione
2007 01474/008
OGGETTO: DISMISSIONE STRAORDINARIA ASSET IMMOBILIARI - LINEE DI INDIRIZZO ADEGUAMENTO LINEE PROGRAMMATICHE 2006-2011 EX ART. 31 STATUTO.
Proposta del Sindaco,
di concerto con l'Assessore Viano e l'Assessore Passoni.
La Città di Torino, così come molte altre pubbliche
Amministrazioni, è proprietaria di un numero molto rilevante
di asset immobiliari utilizzati direttamente o indirettamente
dal Comune stesso e da propri organi per fini istituzionali e
per attività a favore della collettività, ovvero
che costituiscono fonte di introiti derivanti dalla locazione
o concessione degli stessi a terzi. Il valore complessivo di tali
beni immobiliari, così come risulta dallo stato patrimoniale
dell'ente, è vicino ai 3 miliardi di Euro. Tali immobili
risultano destinati in gran parte sia alla fruizione diretta da
parte della popolazione (parchi, viabilità, impianti sportivi,
ecc.
), sia all'utilizzo come immobili strumentali da parte
dell'Amministrazione. Residua, tuttavia, un significativo insieme
di beni immobiliari che, attraverso opportuni interventi di razionalizzazione
della logistica degli uffici comunali e di valorizzazione dei
beni stessi, può contribuire al miglioramento della gestione
finanziaria dell'ente consentendo una importante riduzione dell'indebitamento.
Peraltro, la necessità di avviare politiche finalizzate
alla valorizzazione dell'ingente patrimonio immobiliare delle
pubbliche Amministrazioni è stata tradotta in una serie
di disposizioni ad hoc introdotte nell'ordinamento italiano da
oltre un decennio ad oggi; norme che, seppur in primo luogo indirizzate
alla valorizzazione dei beni dello Stato, sono spesso applicabili
anche dalle Amministrazioni locali.
Proprio con l'obiettivo di razionalizzare e valorizzare il proprio
patrimonio immobiliare nel corso dell'ultimo triennio la Città
di Torino ha agito secondo due direttrici fondamentali:
- razionalizzazione della logistica degli uffici, con accorpamento
di sedi, recupero di immobili di proprietà non adeguatamente
utilizzati e conseguente riduzione dei fitti passivi;
- vendita di immobili, ovvero di diritti edificatori con il relativo
sedime di insistenza, per un valore totale, nell'ultimo triennio,
superiore a 150 milioni di Euro. Tali alienazioni sono avvenute
attraverso procedure ad evidenza pubblica, eccetto i casi in cui
la vendita era a favore di altri soggetti pubblici su aree destinate
dal P.R.G. a servizi pubblici.
Come noto, la manovra finanziaria per l'anno 2007 approvata dal
Governo ha comportato una grave penalizzazione per la Città
di Torino, in relazione ad una politica di forti investimenti
sul territorio connessi all'evento Olimpico 2006.
Alla luce di quanto sopra, risulta pertanto indispensabile incrementare
ulteriormente gli interventi di razionalizzazione e valorizzazione
del patrimonio lungo le direttrici già attivate, procedendo
alla alienazione nel corso del 2007 di beni immobiliari per almeno
130 milioni di Euro.
Riguardo all'ultimo punto, si tratta di quasi triplicare i risultati,
già molto importanti, conseguiti nello scorso triennio,
con una media di 50 milioni di Euro di vendite/anno. Si rende
pertanto necessario individuare, percorsi e strumenti adeguati
al conseguimento all'obiettivo proposto anche diversi dalle procedure
sinora gestite direttamente dagli uffici della Divisione Patrimonio
della Città.
Qui di seguito si definiscono:
- i beni immobiliari di cui si ipotizza l'alienazione nel 2007;
- le modalità di vendita degli stessi.
La ricognizione effettuata nell'autunno ha portato all'individuazione
di un pacchetto di immobili che dovranno essere ceduti nel corso
del 2007.
Si tratta di immobili di cui non si prevede un ulteriore utilizzo
per la logistica comunale, fortemente sottoutilizzati o in situazione
di forte degrado, ovvero con una redditività piuttosto
bassa e non utilizzati per edilizia di tipo sociale; in particolare:
- immobili occupati per attività istituzionali della Città,
già in fase di ricollocazione (via Garibaldi/via Botero;
corso Vittorio Emanuele 8; via Arsenale 33), ovvero di cui si
deve prevedere a breve la ricollocazione (via Frejus). Quest'ultimo
immobile, destinato in prevalenza a magazzino dei servizi centrali,
rappresenta un significativo asset patrimoniale, che peraltro
non assolve a funzioni di servizio di quartiere. La valorizzazione
immobiliare, disciplinata con gli opportuni strumenti urbanistici,
potrà realizzare il duplice obiettivo di recuperare risorse
per la Città, e contemporaneamente di ricondurlo ad usi
e funzioni urbane fortemente integrate nel quartiere. Considerazioni
analoghe valgono per l'immobile di via Perugia (ex Mercato dei
Fiori, le cui attività dovranno essere ricollocate a breve
in sede adatta all'attività di vendita all'ingrosso) e
via Rieti (magazzini);
- immobili in forte stato di degrado (Villa Moglia, ex scuola
di strada Superga; strada Tetti Bertoglio);
- immobili pervenuti alla Città nel quadro delle permute
immobiliari con l'Università di Torino, ed oggi non utilizzati
o sottoutilizzati (piazza Albarello; via Bogino);
- immobili in concessione, di cui si rende opportuna una miglior
valorizzazione (via Alby; Villa Capriglio; ex scuola di strada
Mongreno);
- immobili a destinazione residenziale o commerciale da assoggettare
a radicali interventi di manutenzione e riqualificazione (via
Accademia Albertina 38, in comproprietà con il Regio Collegio
Carlo Alberto; via della Basilica - Palazzo dei Cavalieri - porzione
di proprietà);
- palazzine lotto 3 Villaggio Olimpico ex MOI non cedute a CONI
o Fondazione 20 marzo.
Per quanto attiene agli immobili occupati con regolare titolo
contrattuale, la stabilità del rapporto dovrà essere
assicurata per l'intera durata del vigente contratto, nel- l'osservanza
delle relative disposizioni e delle norme previste dalle leggi
in vigore in materia di locazioni e concessioni. Comunque, la
Giunta si impegna a ricercare e offrire possibili soluzioni di
ricollocazione alle Associazioni senza scopo di lucro ospitate
in forza di regolare titolo concessorio negli immobili oggetto
di conferimento. Per quanto attiene, inoltre, agli immobili pervenuti
alla Città in forza dello scioglimento di I.P.A.B., prima
del trasferimento della proprietà, si provvederà
a trasferire il relativo vincolo socio-assistenziale secondo la
normativa vigente e la prassi sinora seguita.
In sintesi, quindi, gli immobili di cui si prevede l'alienazione
sono:
- via Garibaldi 23/23 bis/via Botero;
- piazza San Carlo 161;
- piazza Albarello 8;
- corso Vittorio Emanuele 8;
- via Alby;
- via Arsenale 33;
- Villa Moglia tinaggio e terreno pertinenziale (Chieri);
- via Frejus 21;
- via della Basilica - Palazzo Cavalieri (comproprietà);
- via Accademia Albertina 38 - (comproprietà con Regio
Collegio);
- via Rieti 12;
- via Perugia (mercato dei fiori);
- Villa Capriglio;
- strada Tetti Bertoglio 84 (porzione);
- strada Superga ex scuola Gozzi;
- strada Mongreno;
- via Bogino 4 (alloggio);
- Palazzine Lotto 3 ex MOI.
Accanto ai beni precedentemente elencati, potrà altresì
essere prevista l'alienazione di circa 50.000 mq. di SLP (diritti
edificatori) e del relativo sedime di insistenza, di proprietà
della Città.
Nella fase di istruttoria propedeutica al presente provvedimento
è stata affrontata la criticità rappresentata dalla
valutazione del patrimonio da trasferire al Fondo.
Rispetto alle valutazioni effettuate ancora nel recente passato
e finalizzate alla alienazione di singoli edifici, nel caso di
trasferimento ad un fondo immobiliare entrano in gioco parametri
molteplici e complessi, di cui solo una parte è riferibile
all'immobile in senso stretto. In altri termini, oltre alle caratteristiche
degli immobili (superfici, stato di conservazione e vincoli, destinazioni
urbanistiche) la valutazione è fortemente influenzata dalle
caratteristiche del fondo e dal business plan di gestione, dal
mercato di riferimento ma anche dalla capacità dei grandi
investitori di influenzare il mercato stesso, dalla presenza di
masse significative di liquidità da investire, nonché
dal possibile interesse a partecipare ad una iniziativa molto
innovativa per il mondo della pubblica amministrazione locale.
In ogni caso, comunque, qualsiasi valutazione effettuata dal conferente
(in questo caso, dalla Città) non può che fornire
valori meramente indicativi, in quanto la normativa che disciplina
i fondi di investimento immobiliare (in particolare per quanto
attiene alle modalità di valorizzazione di beni immobiliari
prima elencati e che nel seguito verrà meglio specificata)
prevede espressamente che la valutazione degli asset apportati
venga effettuata da esperti indipendenti, sulla base sia della
situazione oggettiva dell'immobile, sia sul business plan ipotizzato
dalla società di gestione del fondo (e quindi sulla capacità
imprenditoriale, sulla valutazione del mercato potenziale, sulla
disponibilità della liquidità finanziaria, etc.).
La presenza di una reale competizione tra i diversi proponenti
garantirà alla Città, al pari delle aste, la miglior
valorizzazione possibile.
Tuttavia, la Città ha acquisito una stima degli uffici
del Patrimonio, di concerto con il Politecnico di Torino, che
attribuisce agli asset immobiliari individuati un valore potenziale
di 147.821.000,00 Euro.
Per quanto concerne, invece, le modalità per procedere
all'alienazione si è ritenuto di escludere per tali beni,
che rappresentano asset importanti anche ai fini di promuovere
una maggiore apertura del mercato immobiliare torinese, sia la
vendita mediante aste pubbliche effettuate direttamente dagli
uffici, sia la vendita diretta in blocco a società immobiliare
posseduta interamente dalla Città.
Va infatti rilevato come:
- la vendita diretta ha l'indubbio vantaggio di ridurre al minimo
i costi di commercializzazione, ma è estremamente improbabile
che possa garantire nel corso del 2007 i flussi finanziari ipotizzati
in precedenza. Inoltre, le aste fanno essenzialmente riferimento
al mercato locale: l'immissione sul mercato, contemporaneamente
o in un breve periodo, di un'offerta tanto rilevante, per quantità
e qualità, espone al rischio di deprimere i valori che
possono essere conseguiti, o di mandare deserte talune aste relative
ad immobili meno 'commerciali';
- la vendita a società immobiliare posseduta al 100% dalla
Città permetterebbe l'incasso in tempi rapidi del valore
dei beni immobili, a fronte di pari indebitamento da parte della
società immobiliare. La società dovrebbe quindi
procedere alla alienazione mediante aste pubbliche, con il rischio
di dover dilazionare in più anni le vendite stesse, a fronte
di un indebitamento molto rilevante, non compensato dalla redditività
degli immobili acquisiti, che sarebbe molto bassa se non nulla.
A ciò si aggiungerebbe l'onere di una elevata fiscalità
negativa connessa alla cessione alla società.
In questo senso il presente provvedimento costituisce modifica,
ai sensi e per gli effetti dell'articolo 31 comma 5° dello
Statuto della Città, delle linee programmatiche relative
alle azioni ed ai progetti da realizzare nel corso del mandato
del Sindaco. Nelle medesime si prevedeva, infatti, con riferimento
a possibili operazioni di gestione innovativa del patrimonio,
l'eventuale costituzione di una società interamente posseduta
dal Comune cui conferire una rilevante parte del patrimonio immobiliare
di proprietà comunale. Attesi i vincoli di indebitamento
di cui all'articolo 202 del D.Lgs. 267/2000 e visto l'articolo
42 comma 3° del medesimo D.Lgs., il presente provvedimento
deve intendersi quale adeguamento sostitutivo del paragrafo intitolato
"Gestione innovativa del patrimonio immobiliare" delle
linee programmatiche 2006-2011 approvate con deliberazione consiliare
in data 10 luglio 2006 (mecc. 2006 05033/002).
Viceversa, i fondi immobiliari, sia di tipo tradizionale, sia
quelli ad apporto pubblico disciplinati dall'art. 14 bis della
Legge 25 gennaio 1994, n. 86, consentono una valorizzazione in
tempi relativamente rapidi di significativi asset immobiliari,
mettendo in campo risorse specialistiche altamente qualificate
che garantiscono complessivamente risultati di tutto rilievo.
Non è inoltre indifferente l'effetto che potrebbe avere
l'istituzione di un fondo immobiliare promosso dalla Città
anche nell'apertura a nuovi investitori dotati di significativa
capacità finanziaria, dando ulteriore dinamicità
al mercato ed all'economia torinese. Nel breve periodo, nel caso
di esigenze di liquidità da parte degli enti che apportano
gli immobili, è previsto il collocamento delle quote di
proprietà degli stessi presso investitori istituzionali.
In tal modo l'ente apporta gli immobili e vende successivamente
le quote del fondo, del tutto o in parte, ed incassa liquidità.
Al contrario di quanto avviene nel caso di vendita a propria società
immobiliare, non si crea, per tempi più o meno lunghi,
un indebitamento sempre riconducibile, in ultima istanza, al perimetro
della pubblica Amministrazione. Inoltre, in generale, i regolamenti
dei fondi costituiti dai soggetti pubblici che vogliono dismettere
propri immobili a fronte di liquidità a breve prevedono
la possibilità di meccanismi in grado di garantire una
partecipazione alla ripartizione delle eventuali plusvalenze alla
chiusura del fondo, anche in caso di totale dismissione delle
quote del fondo stesso. Un ulteriore elemento di incentivazione
alla costituzione di fondi immobiliari è costituito dal
regime fiscale di particolare favore che il legislatore ha previsto,
non solo, evidentemente, per le pubbliche Amministrazioni.
Sulla base delle considerazioni sopra riportate, si è
individuato nell'apporto a fondo comune di investimento immobiliare
chiuso (istituito ai sensi della Legge 25 gennaio 1994, n. 86
e s.m.i.) lo strumento più idoneo per la valorizzazione
degli asset sopra individuati da effettuarsi nel 2007. Resta
comunque inteso che, poiché l'istituzione del fondo, l'apporto
degli immobili ed il successivo collocamento delle quote presso
investitori istituzionali possono comunque avere tempi di realizzazione
non brevi, si valuterà l'opportunità di cessione
mediante aste di quei cespiti che, per caratteristiche intrinseche
(in particolare i diritti edificatori) fanno supporre tempi di
cessione più brevi.
Per quanto concerne le modalità di individuazione ed i
requisiti del fondo immobiliare a cui apportare gli immobili,
si propone di procedere secondo le seguenti linee guida:
- individuazione mediante procedura negoziata, previa pubblicazione
di bando, di un soggetto qualificato che provveda, previe le necessarie
autorizzazioni di legge, alla costituzione del fondo (per fondo
deve intendersi anche nel prosieguo un fondo comune di investimento
immobiliare chiuso costituito ai sensi della Legge 25 gennaio
1994, n. 86, e s.m.i.). La procedura negoziata previa pubblicazione
di bando di gara, già prevista dall'art. 7 del D.Lgs. 157/1995
e riproposta dall'art. 56 del nuovo "Codice degli appalti"
(D.Lgs. 163/2006) è applicabile ai servizi la cui particolare
natura non consente la fissazione preliminare e globale dei prezzi.
Nello specifico, è di tutta evidenza che, nella costituzione
e gestione di un Fondo Immobiliare, l'apporto di immobili da parte
di un ente pubblico e l'eventuale "anticipazione" finanziaria
di parte del valore dell'apporto stesso costituisce una operazione
estremamente complessa non valutabile sulla base di un numero
limitato e predeterminabile di parametri economici e/o qualitativi.
Nella procedura negoziata previa pubblicazione di bando "
le stazioni appaltanti negoziano con gli offerenti le offerte
presentate
" ed inoltre "
le stazioni appaltanti
possono prevedere che la procedura negoziata si svolga in fasi
successive per ridurre il numero delle offerte da negoziare
".
Nello specifico, l'Amministrazione procederà, nell'ambito
delle proposte presentate, a selezionare una short list di almeno
due proposte, per avviare la successiva fase di negoziazione che
condurrà all'individuazione del soggetto abilitato alla
costituzione del fondo. Per tali attività l'Amministrazione
potrà avvalersi di esperti di propria fiducia che supporteranno
gli uffici nelle attività di valutazione delle proposte
iniziali e nella fase successiva negoziale;
- il Fondo sarà disciplinato secondo le disposizioni della
Legge 86/1994 e s.m.i., e potrà configurarsi sia come fondo
ordinario, sia secondo le forme ad apporto pubblico previste dall'articolo
14 bis della citata Legge, da scegliere alla luce delle proposte
ricevute. L'Amministrazione trasferirà al Fondo esclusivamente
asset immobiliari (immobili e relative aree pertinenziali; diritti
edificatori e relative aree di insistenza). Dovranno altresì
essere garantiti meccanismi di compartecipazione alla ripartizione
delle eventuali plusvalenze a favore degli enti apportanti anche
nel caso di cessione anticipata delle quote, nonché forme
di governance del Fondo che prevedano la partecipazione della
Città e degli eventuali altri enti apportanti alla gestione
dello stesso attraverso l'espressione di pareri o altre forme
di partecipazione. Il proponente individuato dalla Città
dovrà provvedere al collocamento presso investitori istituzionali
delle quote di partecipazione degli enti apportanti sulla base
delle indicazioni degli stessi, senza ulteriori oneri a loro carico
(esclusi oneri fiscali od altri oneri previsti dalla normativa
vigente). Il valore complessivo delle quote dovrà essere
pari al valore attestato dalla relazione di stima degli esperti
indipendenti;
- il Fondo potrà anche essere costituito, qualora la Città
dovesse ritenerlo opportuno, alla luce delle proposte presentate,
come fondo multicomparto. Il proponente (o il raggruppamento di
proponenti) che partecipa alla selezione dovrà indicare
le modalità, i tempi di realizzazione e le condizioni anche
economiche per apporti successivi di asset immobiliari, anche
di proprietà di altre amministrazioni o enti pubblici piemontesi,
nonché di soggetti controllati o partecipati dalla Città,
da effettuarsi nel corso del triennio 2008-2010. In tale prospettiva,
il valore complessivo del fondo, se multicomparto, o dei fondi
sarà compreso in un range tra 100 e 300 milioni di Euro;
- i soggetti che si candideranno alla costituzione/gestione del
fondo/dei fondi dovranno altresì proporre alla Città
le modalità e le condizioni per la realizzazione entro
i tempi previsti dall'Amministrazione di quota-parte del valore
degli immobili oggetto di trasferimento;
- i proponenti dovranno indicare, in modo vincolante, il valore
che sarà attribuito agli asset immobiliari trasferiti al
Fondo, al netto di sconti o di qualsiasi altro onere che possa
diminuire l'introito effettivo della Città. La procedura
di selezione della short list avverrà anche con riferimento
alla qualificazione del proponente nella gestione di fondi immobiliari,
al piano di valorizzazione ed alla misura della compartecipazione
alle plusvalenze. Il completamento della procedura di selezione
dell'aggiudicatario (ulteriore trattativa sulla short list) è
subordinato a specifico provvedimento di autorizzazione all'alienazione
dei beni immobiliari da parte del Consiglio Comunale, in relazione
alle proposte presentate di costituzione di un fondo immobiliare
chiuso, preventivamente sottoposte all'esame di congruità
da parte degli organi tecnici della Città, che si potranno
anche avvalere del supporto di esperti qualificati esterni. Qualora
il complessivo valore di apporto riconosciuto dai proponenti sia
motivatamente ritenuto incongruo, l'Amministrazione potrà
sospendere ed eventualmente revocare la procedura di selezione
e si riserverà di esaminare ulteriori modalità di
valorizzazione dei propri beni.
Qualora ritenuto opportuno potrà altresì essere
indicata la parte di quote del Fondo che l'Amministrazione intende
mantenere, sia per partecipare all'ulteriore beneficio economico
derivante dalla valorizzazione dei beni sia per avere, compatibilmente
con la normativa vigente, un maggior peso nella governance del
Fondo;
- per quanto compatibile con la normativa vigente, l'Amministrazione
si impegna a massimizzare le ricadute positive sul sistema produttivo
torinese e sugli operatori locali.
Si deve ulteriormente ribadire come, parallelamente alle attività
di individuazione del proponente per l'istituzione e gestione
del Fondo Immobiliare, dovranno essere completate tutte le attività
tecnico-amministrative di carattere propedeutico ed in particolare:
- eventuali varianti urbanistiche;
- due diligence amministrativa (atti di provenienza beni, accatastamenti,
regolarizzazioni edilizie, documentazione fotografica e planimetrie
).
Tali attività si configurano come trasversali a più
divisioni dell'Amministrazione, e dovranno essere opportunamente
definite come obiettivo prioritario, relativamente alle rispettive
competenze, nel PEG 2007.
Tutto ciò premesso,
Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti
Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale,
fra l'altro, all'articolo 42 sono indicati gli atti rientranti
nella competenza dei Consigli Comunali;
Dato atto che i pareri di cui all'articolo 49 del suddetto Testo
Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;
1) di dare atto che il presente provvedimento costituisce modifica,
ai sensi e per gli effetti dell'articolo 31 comma 5° dello
Statuto della Città, delle linee programmatiche 2006-2011
relative alle operazioni immobiliari approvate con deliberazione
consiliare in data 10 luglio 2006 (mecc. 2006 05033/002);
2) di approvare le linee di indirizzo per la dismissione straordinaria
di asset immobiliari - anno 2007 e l'avvio delle procedure così
come individuate nella premessa al presente provvedimento;
3) di rinviare, a successivo provvedimento, così come specificato
in premessa, l'autorizzazione al proseguimento della procedura
ed alla cessione degli immobili al Fondo;
4) di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto
voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente
eseguibile ai sensi dell'articolo 134, quarto comma, del Testo
Unico, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.