Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche
n. ord. 108
2007 01434/009
OGGETTO: VARIANTE PARZIALE N. 141 AL P.R.G. AI SENSI DELL'ART. 17, COMMA 7 DELLA L.U.R., CONCERNENTE L'IMMOBILE "HOTEL GOLDEN PALACE" ADIBITO A STRUTTURA ALBERGHIERA, SITO IN TORINO, VIA DELL'ARCIVESCOVADO 16-18 - ADOZIONE.
Proposta dell'Assessore Viano.
Il presente provvedimento riguarda l'immobile che ospita
l'hotel "Golden Palace", ubicato in via dell'Arcivescovado
ai numeri civici 16 - 18 (porzione dell'isolato compreso tra le
vie dell'Arcivescovado, San Francesco d'Assisi, Lascaris e dell'Arsenale).
L'immobile, la cui proprietà è stata trasferita
in data 21 dicembre 2006 in capo alle seguenti società:
BANCA ITALEASE S.p.A., SARDALEASING S.p.A., MEDIOLEASING S.p.A.
che lo concedevano in locazione finanziaria alla società
GOLDEN REAL ESTATE S.r.l. è composto da due fabbricati,
collegati tra loro da un corpo costruito su tre livelli lungo
via Lascaris e da un'autorimessa interrata alla quale si accede
tramite rampa semaforizzata. Il fabbricato principale, prospettante
sulle vie dell'Arcivescovado, San Francesco d'Assisi e Lascaris,
è costituito da sei piani fuori terra oltre il piano sottotetto;
il secondo fabbricato, adiacente al complesso della sede Arcivescovile,
è composto da cinque piani fuori terra, oltre il piano
sottotetto.
Il predetto immobile, con permesso di costruire n. 751 del
30 settembre 2003, è stato ristrutturato e trasformato
in hotel a cinque stelle lusso, con 195 camere e suites, ristoranti,
centro wellness, centro congressi e garage.
In data 18 ottobre 2004, veniva, inoltre, richiesta l'autorizzazione
all'esecuzione di opere necessarie per la classificazione della
struttura alberghiera nella categoria di appartenenza e, in particolare,
l'ampliamento del ristorante al piano terra mediante la realizzazione
di un padiglione di 100 mq. affacciato sul cortile interno e di
un ristorante panoramico al sesto piano, utilizzando la superficie
esistente del sottotetto del fabbricato principale senza, pertanto,
aumentare i piani esistenti.
Tali interventi avrebbero comportato l'approvazione di apposita
variante al P.R.G. vigente ma la necessità di aprire l'albergo
inderogabilmente in occasione dell'evento olimpico non aveva consentito,
nell'immediato, di seguire questo percorso. I proponenti si erano,
pertanto, dichiarati interessati a stipulare apposita Convenzione
con la Città, ai sensi dell'art. 19 comma 5 delle N.U.E.A.
del P.R.G., al fine di disciplinare il regime giuridico del cortile
per realizzare il ristorante al piano terra garantendo, altresì,
la fruibilità pubblica del cortile stesso, in coerenza
con il vincolo di destinazione.
Una volta trascorso l'evento olimpico, l'Amministrazione
ha ritenuto di procedere alla predisposizione della presente variante
al fine di realizzare l'ampliamento funzionale previsto al sesto
piano e di mantenere il padiglione al piano terra. Per quanto
concerne il ristorante panoramico (al sesto piano), si precisa
che questo sarà realizzato nella parte centrale del fabbricato
e che, nelle parti più esterne, saranno previste due zone
a giardino pensile.
Considerato l'interesse della Città di favorire la
presenza, all'interno della Zona Urbana Centrale Storica, di strutture
alberghiere di livello eccellente ed il loro ulteriore miglioramento,
risulta opportuno, al fine di raggiungere gli standard qualitativi
di carattere internazionale, ammettere interventi aggiuntivi rispetto
al tessuto edilizio consolidato.
Il Piano Regolatore vigente destina l'edificio ad Area Normativa
"TE - Aree o complessi di edifici a destinazione terziaria",
nella quale sono consentite attività espositive e congressuali
e turistico-ricettive, all'interno della Zona Urbana Centrale
Storica (art. 10 delle N.U.E.A.).
L'edificio è annoverato tra quelli di recente costruzione
(costruiti dopo il 1945) nell'ambito della Zona Urbana Centrale
Storica; appartiene, quindi, al Gruppo 6) - Edifici recenti e
non presenta caratteri di tutela dei fronti.
Gli interventi ammessi sono riportati nella "Tabella
dei tipi di intervento - art. 10" e riferiti alle quattro
parti in cui sono stati contraddistinti gli edifici ed alle relative
qualità riconosciute e indicate in cartografia; inoltre,
secondo le definizioni dell'allegato A punto 5 delle N.U.E.A.,
permettono al massimo la ristrutturazione edilizia.
La proposta progettuale allegata all'istanza di variante
è volta ad elevare lo standard qualitativo, così
come di massima descritta in precedenza, non risulta perciò
coerente con le predette norme del Piano Regolatore.
Infatti, per le nuove volumetrie realizzate, occorre reperire,
ai sensi dell'art. 41 sexies della Legge 1150/1942 e s.m.i., i
relativi parcheggi pertinenziali e risulta altresì, necessario
il reperimento dei fabbisogni di aree per servizi pubblici in
misura pari all'ottanta per cento della S.L.P. in incremento,
di cui almeno il cinquanta per cento da destinare a parcheggi;
in alternativa alla dismissione ai sensi dell'articolo 10, comma
37 delle N.U.E.A., è ammessa la monetizzazione delle aree
a servizi come previsto all'articolo 6.
Considerato il contesto nel quale è inserita la struttura
ricettiva, caratterizzato da forte carenza di spazi per la sosta,
dovuta all'altissima densità edilizia esistente, e valutata
la necessità di dare soluzione alla esigenza di parcheggi
per gli ospiti della struttura, si ritiene adeguata una dotazione
di parcheggi pertinenziali pari almeno al doppio della quota minima
di legge, da reperire anche nel sottosuolo dell'immobile.
In relazione agli aspetti sopra richiamati è stato
predisposto un provvedimento di variante urbanistica volto a definire
una specifica disciplina urbanistico-edilizia, identificata nelle
Aree da Trasformare nella Zona Urbana Centrale Storica, di cui
all'art. 10 delle N.U.E.A., per le quali si prevedono, nella generalità,
interventi di riqualificazione dell'ambiente storico attraverso
la demolizione di edifici, la costruzione di nuovi edifici, la
riplasmazione ed il riuso degli edifici esistenti.
In tali aree, i parametri di trasformazione urbanistici
ed edilizi e le destinazioni d'uso sono descritti nel dettaglio
dalle schede normative del fascicolo II delle Norme Urbanistico
Edilizie di Attuazione.
Come espressamente richiamato dall'art. 10 delle N.U.E.A.,
gli interventi nelle Aree da Trasformare sono definiti "di
completamento" ai sensi dell'art. 13, terzo comma, lettera
f) della L.U.R. e, poiché ricomprese all'interno della
Zona Urbana Centrale Storica, appartengono alla categoria A secondo
il D.M. n. 1444 del 2 aprile 1968 e "di recupero" ai
sensi e per gli effetti degli articoli 27 e seguenti della Legge
457/1978.
Qualsiasi intervento ricompreso nelle Aree da Trasformare
dovrà, altresì, acquisire il preventivo parere favorevole
della competente Commissione Regionale per i Beni Culturali e
Ambientali di cui all'art. 91 bis della L.U.R., che potrà
imporre diverse o ulteriori prescrizioni nella fase progettuale
degli interventi.
Per i motivi esplicitati precedentemente e considerato che
l'attuazione degli interventi riveste carattere di pubblica utilità
in quanto elemento di valorizzazione dell'immagine cittadina sotto
il profilo turistico-ricettivo, l'Amministrazione Civica ha ritenuto
di adottare il presente provvedimento di variante urbanistica
ai sensi dell'articolo 17, comma 7 della L.U.R..
In relazione a quanto sopra la variante prevede:
a) il cambiamento di destinazione urbanistica degli immobili
compresi tra via dell'Arcivescovado, via San Francesco d'Assisi,
via Lascaris e la confinante Curia Metropolitana, da Area TE -
Aree o complessi di edifici a destinazione terziaria, ad Area
AT - Aree da trasformare comprese nella zona centrale storica,
in cui sono consentiti gli interventi e le destinazioni d'uso
descritte nell'art. 10 delle Norme Urbanistico Edilizie di Attuazione
e nell'apposita scheda;
b) l'inserimento nel fascicolo II delle Norme Urbanistico
Edilizie di Attuazione del P.R.G. della Scheda n. 32, il cui contenuto
è riportato nell'elaborato tecnico allegato alla variante;
c) il conseguente inserimento dell'area da trasformare n.
32 nell'elenco delle aree del fascicolo II delle Norme Urbanistico
Edilizie di Attuazione del P.R.G. - schede normative;
d) l'inserimento all'articolo 10, comma 37, dell'area da trasformare
n. 32 tra quelle da attuarsi con permesso di costruire convenzionato
ai sensi dell'articolo 49, quinto comma della L.U.R.;
e) la modificazione della tavola 1 - Azzonamento alla scala
1:5.000 da edifici del tessuto consolidato destinati ad "Area
TE" ad "Area da Trasformare" nella Zona Urbana
Centrale Storica;
f) la modificazione della tavola 3 - Zona Urbana Centrale
Storica - Tipi di intervento alla scala 1:1.000 da "edifici
recenti" ad "Area da Trasformare n. 32".
Il presente provvedimento non comporta modifica della dotazione
di servizi pubblici, ha rilevanza esclusivamente comunale, non
presenta incompatibilità con i piani sovracomunali vigenti
e costituisce variante parziale al P.R.G. vigente ai sensi dell'art.
17, comma 7 della Legge Urbanistica Regionale.
Si specifica che, per effetto di tutte le Varianti parziali
del P.R.G. vigente adottate e approvate successivamente alla data
di approvazione del P.R.G., compreso il provvedimento in oggetto,
non si producono gli effetti di cui al 4° comma dell'art.
17 della L.R. 56/1977 e s.m.i..
La variante risulta altresì coerente con il Piano
di zonizzazione acustica predisposto dagli Uffici competenti e
avviato dalla Giunta Comunale con deliberazione del 26 novembre
2002 (mecc. 2002 10032/021), così come risulta dal parere
espresso dal Settore Ambiente e Territorio prot. n. 4219 del 16
marzo 2006, che si allega.
La presente deliberazione è stata trasmessa, ai sensi
degli art. 43-44 del regolamento sul decentramento, al Consiglio
della Circoscrizione 1 per l'acquisizione del relativo parere.
Il predetto Consiglio Circoscrizionale, con provvedimento
trasmesso in data 27 aprile 2007, che si allega (all. 2 - n.
), ha espresso parere favorevole alla variante in oggetto
suggerendo, altresì, di destinare le eventuali risorse
derivanti dalla "monetizzazione" per realizzare interventi
sul territorio della Circoscrizione o, in alternativa, di invitare
la proprietà ad acquisire parcheggi pertinenziali in aree
limitrofe per un importo corrispondente alla stessa.
In relazione a tali osservazioni si osserva quanto segue.
La Scheda Normativa n. "32. Via dell'Arcivescovado 18"
prevede di destinare l'immobile ad attività ricettiva e
di ammettere specifici interventi di completamento subordinati
"al reperimento dei relativi parcheggi pertinenziali, anche
interrati, in misura almeno doppia rispetto a quanto stabilito
dall'art. 41 sexies della Legge 1150/1942, come modificato dalla
Legge 122/1989, e contestualmente al reperimento di aree per servizi
pubblici in misura pari all'ottanta per cento della S.L.P. in
incremento, di cui almeno il cinquanta per cento da destinare
a parcheggi. In alternativa alla dismissione è ammessa
la monetizzazione delle aree a servizi.".
La possibilità di ammettere nella Zona Urbana Centrale
Storica la "monetizzazione" in luogo della cessione
di aree per servizi, è consentita dalle N.U.E.A. del P.R.G.
all'art. 6 comma 9, in particolare per "gli interventi nelle
aree da trasformare all'interno della zona urbana centrale storica,
ove previsto dall'art. 10 comma 37".
L'area da trasformare n. 32, oggetto della variante n. 141,
è inserita tra quelle dell'art. 10 comma 37, che recita:
"In alternativa alla dismissione, è ammessa la monetizzazione
delle aree a servizi, come previsto dall'art. 6.".
La vigente normativa ammette, pertanto, il ricorso alla "monetizzazione"
quale facoltà in capo alla proprietà mentre non
consente di imporre prescrizioni in ordine al reperimento di parcheggi
in altre aree.
Non è, altresì, possibile indirizzare specificamente
la destinazione delle risorse derivanti dalla "monetizzazione"
per interventi sul territorio, in quanto le vigenti norme non
consentono di indicare preventivamente tale modalità di
ripartizione. Le specifiche esigenze della Circoscrizione saranno,
comunque, valutate nell'ambito della distribuzione delle risorse
di bilancio.
Tutto ciò premesso,
Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli
Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale,
fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella
competenza dei Consigli Comunali;
Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione
della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995;
Vista la L.R. 5 dicembre 1977 n. 56 e s.m.i.;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo
Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;
per i motivi espressi in premessa che qui integralmente si richiamano:
1) di adottare la variante parziale n. 141 al vigente Piano
Regolatore Generale di Torino, ai sensi dell'art. 17, comma 7
della L.U.R., concernente l'immobile "Hotel Golden Palace"
adibito a struttura alberghiera, sito in Torino, via dell'Arcivescovado
16-18, come descritto in narrativa e più in dettaglio negli
elaborati che sono parte integrante e sostanziale del presente
provvedimento (all. 1 - n. ).
Viene dato atto che non è richiesto il parere di regolarità
contabile in quanto il presente atto non comporta effetti diretti
o indiretti sul bilancio;
2) di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità
del distitinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento
immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 134, 4° comma
del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.
Sono stati inoltre approvati i seguenti emendamenti all'Allegato 1 - Relazione Illustrativa dell'elaborato tecnico:
Pagina 4, dopo le parole "
Zona Urbana Centrale
Storica denominata: "Via dell'Arcivescovado n. 18"",
il testo dalle parole ""32. Via dell'Arcivescovado n.
18
" alle parole di pagina 5 "
atto unilaterale
d'obbligo."" è sostituito dal seguente:
" "32. Via dell'Arcivescovado n. 18
L'area è ubicata tra la vie Arcivescovado, San Francesco
d'Assisi, Lascaris e la sede arcivescovile.
L'immobile si compone di due corpi di fabbrica, uno a sei
piani fuori terra oltre il piano sottotetto, prospettante sulle
vie dell'Arcivescovado, San Francesco d'Assisi e Lascaris, l'altro
a cinque piani fuori terra, oltre il piano sottotetto, adiacente
al complesso della sede Arcivescovile, collegati tra loro da un
corpo su tre livelli lungo via Lascaris.
La destinazione è ricettiva. Sono ammesse attività
espositive e congressuali, terziarie e residenziali.
Entro il limite del 25% della S.L.P. esistente o in progetto,
sono altresì ammessi il commercio al dettaglio ed i pubblici
esercizi.
Nel rispetto della quota di cui al capoverso precedente,
il tipo di intervento massimo ammesso è il completamento
nelle sole configurazioni sotto specificate:
- nel cortile interno realizzazione di un padiglione ad un
piano fuori terra fino a mq 100 di S.L.P. per attività
di ristorazione e pubblici esercizi;
- Il piano sottotetto del corpo di fabbrica ubicato longitudinalmente
lungo la via San Francesco d'Assisi, potrà essere reso
agibile fino a costituire una S.L.P. massima di 650 mq. per attività
di ristorazione e pubblici esercizi. A tal fine, limitatamente
al soddisfacimento delle esigenze di carattere strettamente funzionale,
è ammesso l'innalzamento dell'ultima soletta di copertura,
con un'altezza massima di m. 3,50, che potrà essere realizzata
anche in piano.
Particolare attenzione dovrà essere dedicata alle
soluzioni tecnologiche adottate per gli impianti collocati sulla
copertura, al fine di attenuare l'impatto visivo e assicurare
il miglior inserimento ambientale e architettonico, in particolare
dei prospetti sulle vie pubbliche.
E' in ogni caso escluso l'incremento di ulteriori camere
per l'attività ricettiva.
Gli interventi previsti sono assoggettati al preventivo parere
vincolante della Commissione Regionale per i Beni Culturali e
Ambientali di cui all'articolo 91 bis della L.U.R..
La realizzazione di nuove volumetrie derivante dagli interventi
di completamento del padiglione del cortile interno e del ristorante
panoramico previsto nel sottotetto, è subordinata al reperimento
dei relativi parcheggi pertinenziali, anche interrati, in misura
almeno doppia rispetto a quanto stabilito dall'art. 41 sexies
della Legge 1150/1942, come modificato dalla Legge 122/1989, contestualmente
al reperimento di aree per servizi pubblici in misura pari all'ottanta
per cento della S.L.P. in incremento, di cui almeno il cinquanta
per cento da destinare a parcheggi. In alternativa alla dismissione
è ammessa la monetizzazione delle aree a servizi.
Gli interventi si attuano tramite permesso di costruire convenzionato
con la stipula di apposita convenzione o di atto unilaterale d'obbligo."".
La scheda normativa dell'Area da Trasformare nella Zona Urbana Centrale Storica n. 32 via dell'Arcivescovado n. 18; nella parte "ESTRATTO DELLE NORME URBANISTICO-EDILIZIE DI ATTUAZIONE (N.U.E.A.) FASCICOLO II - SCHEDE NORMATIVE VARIANTE", è sostituita con la nuova scheda modificata (all. 3 - n. ).