Divisione Patrimonio, Partecipazioni e Sistema Informativo
Settore Vendite, Acquisti e Rapporti Istituzionali
n. ord. 124
2006 01782/008
OGGETTO: ALIENAZIONE IMMOBILE SITO IN TORINO CORSO XI FEBBRAIO N. 22 ALLA SOCIETA` ACQUE METROPOLITANE DI TORINO (SMAT) S.P.A.. IMPORTO EURO 5.412.643,69. APPROVAZIONE.
Proposta dell'Assessore Peveraro.
La Città di Torino è proprietaria di un edificio
ubicato in Corso XI Febbraio 22, dalla stessa realizzato nel 1960
per adibirlo a sede del Corpo di Polizia Municipale ed utilizzato
tuttora a tale scopo. Con deliberazione del Consiglio Comunale
14 dicembre 1956 venne, infatti, approvata la costruzione della
"Nuova Caserma Centrale dei Vigili Urbani" al fine di
addivenire ad una più razionale e organica sistemazione
degli uffici del Comando.
Limmobile di cui trattasi risulta composto di due nuclei:
- il primo è elevato a cinque piani fuori
terra (destinati ad uffici) oltre ad un piano seminterrato (destinato
a locali tecnici, magazzini, depositi), ed ha una superficie complessiva
di mq. 3.875 circa;
- il secondo è costituito da una bassa
costruzione allinterno del cortile ad uso autorimessa, ad
un piano fuori terra oltre ad un piano seminterrato, della superficie
complessiva di mq. 1.560 circa.
Limmobile, attualmente censito al Catasto Fabbricati al
Foglio 1216 particella 140 subb. 1-2-3, fa parte del patrimonio
indisponibile della Città e si renderà libero a
breve in quanto è già stato previsto il trasferimento
degli uffici del Corpo di Polizia Municipale nella sede di via
Bologna n. 74, stabile di proprietà della Città,
ristrutturato e attualmente ancora locato al TOROC che lo adibisce
a sede delle proprie attività.
La Società Acque Metropolitane di Torino (SMAT S.p.A.),
che ha la propria sede legale in Corso XI Febbraio 14 (in adiacenza
allimmobile de quo), ha manifestato interesse allacquisizione
di detto edificio al fine di ampliare, attraverso una collocazione
più funzionale degli uffici, la propria sede in modo da
concentrare in un unico luogo i servizi, anche di sportello, attualmente
localizzati in vari edifici nel territorio cittadino. In particolare,
lacquisto di detto edificio permetterà una implementazione
degli uffici del telecontrollo, attività fondamentale per
lacquedotto.
SMAT è una Società per Azioni a capitale interamente
pubblico, con partecipazione maggioritaria del Comune di Torino,
avente ad oggetto lesercizio delle attività che concorrono
a formare il servizio idrico integrato come definito dallart.
4 lettera f) della Legge 5 gennaio 1994 n. 36; detta società
svolge tale servizio pubblico mediante affidamento in house providing,
da parte dellAutorità dAmbito territorialmente
competente (Autorità dAmbito A.T.O. n. 3 "Torinese"),
ai sensi dellart. 113, comma 5, lett. c) del T.U. 267/2000.
E opportuno qui precisare che lAutorità dAmbito
A.T.O. n. 3 "Torinese" è un ente sovracomunale
(i cui Comuni aderenti coincidono con i soci della SMAT) competente
in materia di pianificazione e controllo del servizio idrico integrato
e costituito in attuazione della normativa di detto settore, che
prevede il superamento della frammentazione per segmenti e per
territorio nellerogazione del servizio e quindi il raggiungimento
di una gestione che sia capace di riunire il ciclo completo (acquedotto,
fognatura, depurazione) pervenendo a dimensioni sovracomunali.
A seguito dellindividuazione di SMAT quale Gestore Unico
del Servizio Idrico Integrato, le sue funzioni sono state notevolmente
ampliate ed è emersa, di conseguenza, la necessità
di razionalizzazione e di ampliamento delle sedi.
Lipotesi di cessione dellimmobile de quo a SMAT appare
vantaggiosa per la Città sotto vari profili:
- in primo luogo tale cessione, con conseguente
destinazione dellimmobile a sede di uffici SMAT aperti al
pubblico, consentirebbe la concentrazione in un unico sito delle
attività erogate ai cittadini, realizzando, in tal modo,
linteresse pubblico teso alla razionalizzazione e al miglioramento
del servizio allutenza, con ricadute positive sia in termini
di costi che di qualità del servizio reso;
- in secondo luogo, sotto il profilo dellinteresse
societario, lampliamento della sede SMAT già esistente
nellimmobile limitrofo (Corso XI Febbraio n. 14), oltre
ad evitare i maggiori costi derivanti da una frammentazione degli
uffici pubblici della predetta società sul territorio cittadino,
tutelerebbe lavviamento realizzato dalla stessa durante
questi anni presso lattuale sede, con conseguenti positive
ricadute economiche sulla Città di Torino, in quanto socio
di maggioranza.
Al fine di rendere disponibile limmobile a SMAT per gli
scopi sopraindicati si sono prospettate varie soluzioni alternative,
ricercando quella più rispondente ai necessari criteri
di economicità dellazione amministrativa:
- conferimento in società del bene in
oggetto, ai sensi di quanto disposto in via ordinaria dagli artt.
2342 e segg. cod. civ. - Tale soluzione non pare allo stato percorribile
in quanto, considerati gli attuali assetti societari tra gli Enti
locali allinterno della SMAT S.p.A., il conferimento determinerebbe
unalterazione degli equilibri non solo nella SMAT S.p.A.,
ma anche allinterno dellA.T.O. 3 Torinese;
- locazione dellimmobile a SMAT. - Tale
soluzione risulta parimenti poco vantaggiosa per la Città
in quanto, per rendere funzionale alla nuova destinazione limmobile
di cui trattasi, è necessario procedere ad una profonda
ristrutturazione del medesimo i cui costi graverebbero in gran
parte sulla Città proprietaria del bene. A tale proposito
si precisa che, con nota prot. 10415 del 24 febbraio 2006 (conservata
agli atti degli Uffici), la Società ha comunicato alla
Città il proprio interesse allacquisto dellimmobile
in modo da poter ricorrere al mercato finanziario per la realizzazione
delle opere di manutenzione straordinaria richieste per il suo
utilizzo futuro. Dette agevolazioni, come noto, non vengono concesse
ai conduttori di immobili ma solo ai titolari di diritti reali;
- permuta con altri beni immobili di proprietà
di SMAT. - Si tratta anche in questo caso di una via non percorribile,
non possedendo la SMAT alcun immobile disponibile, non utilizzato
per fini societari, di interesse per la Città; tutti i
beni della Società sul territorio metropolitano sono, infatti,
già oggi proficuamente utilizzati per detti fini (corso
XI Febbraio 14 che ospita, come detto, la sede legale e
amministrativa; via Salgari 14, ove sono ubicati i magazzini;
via Pomba 49, sede di una società controllata; strada del
Nobile 12, adibito a circolo ricreativo);
- alienazione dellimmobile a SMAT mediante
procedura della trattativa privata. - Tale soluzione appare quella
adatta al caso di specie, dal momento che possono ritenersi sussistere
le "speciali ed eccezionali circostanze" richieste dallart.
41, 1° comma, n. 6 del R.D. 23 maggio 1924, n. 827 per poter
procedere alla vendita a trattativa privata anziché secondo
le altre procedure di evidenza pubblica per la scelta del contraente.
Né osta allalienazione la natura indisponibile del
bene di cui in oggetto: ledificio, infatti, pur divenendo
di proprietà di un soggetto privato, continuerebbe ad essere
utilizzato quale sede di servizi pubblici e, conseguentemente,
la sua destinazione funzionale non verrebbe sottratta al soddisfacimento
del pubblico interesse, così come prescritto dallart.
826, 2° comma, cod. civ..
Ritenuto dunque utilizzabile il predetto metodo della trattativa
privata, al fine di meglio tutelare linteresse pubblico
sotteso allalienazione - consistente nellerogazione
di un servizio rivolto ai cittadini secondo criteri di efficienza,
efficacia ed economicità - si sono altresì individuati
i seguenti vincoli cui assoggettare la compravendita dellimmobile:
1) Determinazione del prezzo - Per la determinazione
del prezzo le parti si sono avvalse di apposita perizia giurata
al fine di stabilire il valore effettivo dellimmobile e
quindi il corrispettivo dovuto; in tal modo viene soddisfatto
linteresse della Città allottenimento del "giusto
corrispettivo" pur in assenza di una valutazione comparativa
di offerte;
2) Vincolo di destinazione - SMAT S.p.A. dovrà
impegnarsi, per sé o suoi aventi causa, a collocare e a
mantenere nellimmobile uffici e servizi rivolti al pubblico;
3) Diritto di prelazione permanente a favore
della Città - La Città di Torino avrà diritto
di prelazione per lacquisto dellimmobile in oggetto
nel caso in cui SMAT, e suoi successori o aventi causa, intendano
procedere alla sua alienazione; tale diritto dovrà essere
esercitato al prezzo pagato dalla SMAT per il suo acquisto, aggiornato
secondo la formula UEEC. Detta formula, adottata dallUnione
degli Esperti Contabili Europei in riferimento alla variazione
del valore di costo di un immobile nel tempo rispetto ai criteri
di vetustà e correlata con il deperimento dovuto allobsolescenza
funzionale, è la seguente:
(A + 20)2
D ----------------- - 2,86
140
dove:
D: rappresenta il deprezzamento percentuale del valore a nuovo;
A: gli anni delledificio in percentuale della sua durata
totale di utilizzo.
A riscontro della legittimità della procedura illustrata,
con istanza in data 28 ottobre 2005, prot. n. 0062243, la Città
ha inoltrato specifica richiesta di parere alla Corte dei Conti
- Sezione Regionale di Controllo per il Piemonte, ai sensi dellart.
7, comma 8, della Legge n. 131/2003 (che prevede la funzione consultiva
delle Sezioni regionali della Corte in materia di contabilità
pubblica) e sulla scorta del documento adottato dalla Sezione
delle Autonomie della stessa Corte nelladunanza del 27 aprile
2004 (che individua i soggetti legittimati alla richiesta di pareri
e ne disciplina le modalità).
Il parere, la cui richiesta è stata ritenuta ammissibile
sia sotto il profilo soggettivo (soggetto legittimato alla richiesta)
sia sotto il profilo oggettivo (materia della contabilità
pubblica), è stato reso con deliberazione della Sezione
Regionale della Corte dei Conti per il Piemonte in data 17 gennaio
2006 (Parere n. 1/par./2006) ed è pervenuto alla Città
in data 7 febbraio 2006.
Nel merito la Corte ha ritenuto legittima la procedura per lalienazione
sopra delineata, anche alla luce dei vincoli cui essa verrebbe
assoggettata; ciò in primo luogo avendo riguardo alla destinazione
funzionale del bene al soddisfacimento di un pubblico interesse,
continuerebbe a permanere in capo allo stesso anche in seguito
allalienazione a SMAT, e, in secondo luogo, con riguardo
alla legittimità dellalienazione a trattativa privata,
ritenendo esistenti nel caso prospettato quelle speciali ed eccezionali
circostanze che consentono il ricorso a detta procedura.
Poiché, come si è detto, lottenimento di un
giusto corrispettivo pur in assenza di una valutazione comparativa
di offerte può essere raggiunto facendo ricorso per la
fissazione del valore dellimmobile alla relazione giurata
di un perito, con relazione giurata del 6 marzo 2006 resa dal
Dirigente del Settore Logistica e Valutazioni Immobiliari della
Direzione Patrimonio è stato fissato tale valore in Euro
5.412. 643,69.
Dal punto di vista urbanistico limmobile è ubicato
in Area normativa TE (aree e complessi di edifici a destinazione
terziaria) e quindi la destinazione di P.R.G. è compatibile
con lutilizzo a sede di uffici pubblici.
Tutto ciò premesso,
Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
Visto il parere n. 1/par./2006 reso con deliberazione in data 17 gennaio 2006 dalla Sezione Regionale della Corte dei Conti per il Piemonte;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo
Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;
Per le motivazioni indicate in narrativa che qui si richiamano
per fare parte integrante e sostanziale del presente provvedimento
e delle decisioni assunte:
1) di approvare lalienazione a trattativa
privata dellimmobile di proprietà comunale, facente
parte del patrimonio indisponibile della Città, ubicato
in Torino, C.so XI Febbraio 22 (quale individuato nella planimetria
allegata al presente provvedimento - all. 1 - n. ),
alle condizioni tutte indicate in narrativa e che qui si richiamano,
alla Società Acque Metropolitane di Torino (SMAT S.p.A.)
con sede in Torino, C.so XI Febbraio n. 14, C.F. e P. IVA 07937540016,
al fine di destinarne lutilizzo a sede degli uffici della
Società. Limmobile risulta attualmente censito al
Catasto Fabbricati al Foglio 1216 particella 140 subb. 1-2-3 ed
è raffigurato nelle planimetrie dei relativi piani costituenti
allegati da 2 a 9 del presente provvedimento (all. da 2 a 9 -
nn. ), con la precisazione che eventuali difformità o inesattezze
di detti elaborati rispetto allo stato di fatto non hanno rilievo,
intendendo la Città trasferire ledificio nello stato
di fatto e di diritto in cui si trova, a corpo e non a misura;
2) di prendere atto che il corrispettivo per
lalienazione dellimmobile è fissato in Euro
5.412.643,69 fuori campo I.V.A., sulla scorta della valutazione
del compendio immobiliare resa, con perizia giurata, dal Dirigente
del Settore Logistica e Valutazioni Immobiliari della Direzione
Patrimonio, supportato dal Dipartimento Casa-Città del
Politecnico di Torino. Detta perizia è stata ritenuta congrua
dal perito nominato dalla SMAT. Lintero corrispettivo verrà
versato in unica soluzione in sede di rogito. Di demandare a successiva
determinazione dirigenziale il relativo accertamento;
3) di prevedere linserimento nel contratto
dei seguenti vincoli, già indicati nella premessa:
- mantenere la destinazione pubblica del bene,
utilizzando limmobile a sede degli uffici della società
e impegnandosi a mantenervi, anche per il futuro, uffici e servizi
rivolti al pubblico;
- concedere alla Città, in caso di alienazione
dellimmobile, il diritto di prelazione. Tale diritto dovrà
essere esercitato al prezzo pagato dalla SMAT pari ad Euro 5.412.643,69
fuori campo I.V.A., aggiornato secondo la formula UEEC. Detta
formula, adottata dallUnione degli Esperti Contabili Europei
in riferimento alla variazione del valore di costo di un immobile
nel tempo rispetto ai criteri di vetustà e correlata con
il deperimento dovuto allobsolescenza funzionale, è
la seguente:
(A + 20)2
D ----------------- - 2,86
140
dove:
D: rappresenta il deprezzamento percentuale del valore a nuovo;
A: gli anni delledificio in percentuale della sua durata
totale di utilizzo.
Il diritto di prelazione dovrà essere esercitato dalla
Città nel termine di 90 giorni decorrenti dalla data di
ricezione della nota con la quale la S.M.A.T. (o suoi aventi causa)
manifesterà lintenzione di cedere limmobile
o parte del medesimo. Nellipotesi in cui il termine giunga
a scadenza senza che la Città manifesti lintenzione
di avvalersi del diritto di prelazione, ovvero nel caso in cui
la stessa dichiari di non avvalersene, la S.M.A.T. potrà
disporre liberamente del bene.
Gli obblighi indicati al presente punto del dispositivo dovranno
essere assunti dalla SMAT per sé, suoi successori anche
parziali o suoi aventi causa a qualsiasi titolo. Qualora la SMAT
proceda allalienazione totale o parziale delledificio
dovrà fare espressa menzione nei relativi atti di trasferimento
degli obblighi suddetti che, nellipotesi di pluralità
di aventi causa, saranno da questi ultimi solidalmente assunti.
In caso di trasferimento parziale dellimmobile la SMAT e
i suoi successori o aventi causa restano solidalmente responsabili
verso il Comune di tutti gli obblighi di cui sopra non trasferiti
agli acquirenti;
4) il possesso, attivo e passivo, ad ogni effetto
di legge sarà trasferito alla SMAT alla data del rogito;
tuttavia, sino al completo trasloco del Corpo dei Vigili Urbani
attualmente ivi ubicati, e comunque per almeno sei mesi dalla
data del rogito(prorogabile per pari periodo su richiesta della
Città), la SMAT costituirà un contratto di comodato
gratuito a favore della Città sull'intero immobile. Le
condizioni e modalità di detto comodato, nonché
gli oneri di rispettiva competenza, saranno disciplinati in apposito
contratto tra le parti, nel quale dovrà derogarsi al disposto
dellart. 1809, 2° comma, cod. civ.;
5) limmobile verrà alienato libero
da pesi, vincoli, ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli e oneri
di qualsiasi natura (fatta eccezione per eventuali sottoservizi
e servizi, ivi comprese le cabine AEM ubicate allinterno
delledificio o sue pertinenze), liti pendenti, arretrati
di imposte e tasse, e verrà trasferito a corpo, nello stato
di fatto e di diritto in cui si trova, con tutti i diritti, ragioni,
accessioni, pertinenze, dipendenze e servitù. Eventuali
adempimenti catastali, occorrenti per la stipula dellatto,
dovranno essere eseguiti a cura e spese della SMAT sulla quale
gravano le spese fiscali e notarili dellatto stesso;
6) di demandare alla Giunta Comunale e ai Dirigenti,
nellambito delle rispettive competenze, lassunzione
di tutti provvedimenti conseguenti che si renderanno necessari
ivi compresa la descrizione dellesatta consistenza dellimmobile;
7) di dichiarare, attesa lurgenza, in conformità
del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento
immediatamente eseguibile ai sensi dellart. 134, 4°
comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n.
267.