Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche

n. ord. 132
2006 01646/009

OGGETTO: CIRCOSCRIZIONE 5 - VARIANTE AL PIANO ESECUTIVO CONVENZIONATO RELATIVO ALLA ZONA URBANA DI TRASFORMAZIONE "AMBITO 4.23 STADIO DELLE ALPI", LOCALIZZATA TRA CORSO GROSSETO - STRADA COMUNALE ALTESSANO - STRADA DRUENTO E VIA TRAVES - APPROVAZIONE.

Proposta dell'Assessore Viano.

La Zona Urbana di Trasformazione del P.R.G. vigente, denominata "Ambito 4.23 Stadio delle Alpi", ubicata nella zona nord-ovest della Città, compresa nella Circoscrizione Amministrativa n. 5, è stata individuata con la Variante n. 56 al P.R.G., approvata dal Consiglio Comunale in data 16 dicembre 2002 con deliberazione n. 180 (mecc. 2002 08520/009), esecutiva dal 30 dicembre 2002.
Detta Variante n. 56 al P.R.G. ha modificato la destinazione d’uso di una porzione del più vasto comprensorio della "Continassa" da area a Servizi Pubblici S - area per verde e servizi con prescrizioni particolari comprese in ambiti di riqualificazione dello spazio pubblico (art. 19, comma 15, NUEA) a Zona Urbana di Trasformazione "Ambito 4.23 Stadio delle Alpi", disciplinata dagli artt. 7 - 15 e dalla relativa scheda normativa delle NUEA di P.R.G..
Con atto a rogito notaio Nardello del 15 luglio 2003, repertorio n. 47136 raccolta n. 15664, la Città di Torino ha trasferito alla società Juventus F.C. S.p.A. la proprietà superficiaria dell'impianto Stadio delle Alpi e dei fabbricati insistenti sulle aree limitrofe (edificio ex Bonafous) ed ha costituito, altresì, a favore della stessa società il diritto di superficie sulle aree predette per la durata di 99 anni.
In attuazione della Variante n. 56 è stato approvato, con deliberazione del Consiglio Comunale n. 63 in data 28 giugno 2004 (mecc. 2004 03341/009), esecutiva dal 12 luglio 2004 il Piano Esecutivo Convenzionato relativo all’Ambito "4.23 Stadio delle Alpi" proposto dalla Società Juventus F.C. S.p.A., non perfezionatosi con la stipula della relativa Convenzione attuativa in quanto la stessa Società sportiva Juventus, con nota del 22 dicembre 2004, richiedeva modifica alla scheda normativa di P.R.G, quale poi approvata con la Variante n. 123, illustrata nel prosieguo del presente provvedimento.
In data 12 dicembre 2005, pertanto, il Consiglio Comunale, con deliberazione n. 194 (mecc. 2005 10690/009), esecutiva dal 26 dicembre 2005 ha approvato la suddetta Variante n. 123 al P.R.G., finalizzata ad adeguare, riarticolando le quantità relative alle destinazioni ASPI/commerciale, i contenuti della precedente Variante n. 56 alle nuove esigenze espresse dalla Juventus che ha condotto un'ampia indagine di mercato interloquendo con i più qualificati operatori del settore.
In data 13 gennaio 2006, sono state rilasciate dal Comune di Torino le autorizzazioni commerciali relative ai Comparti 2 e 3, contenenti le prescrizioni imposte dai provvedimenti della Conferenza dei Servizi Regionale del 22 dicembre 2005 (Regione Piemonte - prot. 18437/17.1 e 18438/17.1 del 28 dicembre 2005 del Settore Programmazione e Interventi dei Settori Commerciali) e, pertanto, la presente Variante al Piano Esecutivo Convenzionato già approvato in data 28 giugno 2004, contiene anch'essa le prescrizioni riportate nei summenzionati atti della Regione Piemonte, allegati alla presente deliberazione e a cui si rinvia per il dettaglio (all. nn. 12 e 13).
In sintesi, la Variante di P.E.C. in oggetto conferma gli interventi già previsti con il P.E.C. approvato, salvo l'adeguamento alle nuove quantità introdotte con la richiamata Variante n. 123.
In particolare, si prevede:
- la ristrutturazione dello Stadio finalizzata ad eliminare l’attuale pista di atletica ed a riplasmare il sistema delle tribune e dei palchi, riducendo la capienza dagli attuali circa 75.000 a circa 40.000 spettatori, nonché le attività complementari all’impianto sportivo stesso;
- la localizzazione delle destinazioni connesse a quelle sportivo/calcistiche (commercio tematico) per una quota di circa mq. 11.136 di superficie utile oltre una quota residua di mq. 864, di cui max mq. 4.000 di superficie di vendita (invece di mq. 17.000, di cui max mq. 10.000 di superficie di vendita);
- la realizzazione della sede sociale, localizzata alle spalle della tribuna ovest, rappresentata da un fabbricato a tre piani fuori terra che riprende formalmente, con un volume curvilineo, l’impianto principale (circa mq. 5.000 di SLP);
- sulla parte esterna, sul lato est dello Stadio, il nuovo insediamento con destinazione Attività di Servizio alle Persone e alle Imprese (ASPI) per un max di 30.000 mq. di SLP e max mq. 17.000 di superficie di vendita netta (invece di mq. 20.000 di SLP e identica superficie di vendita netta), servito da una viabilità pedonale di progetto ai sensi dell'art. 51 comma 1. punto 1) lettera b) della LUR 56/77 e s.m.i..
Il progetto di variante al P.E.C. conferma, altresì, il mantenimento dell’edificio esistente lungo strada Altessano, già sede dell’Istituto Bonafous, anch’esso destinato ad ASPI con esclusione delle attività commerciali di vendita.
Con la Convenzione relativa alla presente Variante di P.E.C., le parti si impegnano ad assoggettare all’uso pubblico le aree in diritto di superficie destinate a servizi pubblici e viabilità pedonale, per complessivi mq. 144.820, entro 90 giorni dalla stipula della Convenzione stessa.
L’assoggettamento all’uso pubblico si eserciterà mediante la possibilità di godimento da parte della generalità dei cittadini con modalità ed orari del tutto svincolati dal funzionamento delle future attività commerciali e dagli eventi che si terranno all’interno dello Stadio.
La gestione e la manutenzione di tutte le aree assoggettate all’uso pubblico, le modalità di uso nonché l’accollo degli altri oneri derivanti dal loro utilizzo (illuminazione, formazione e cura delle aree verdi, delle aree attrezzate e degli spazi di socializzazione, ecc.) sono a carico del superficiario, come già convenuto nell’atto di trasferimento della proprietà superficiaria del 15 luglio 2003.
Le aree, costituenti la dotazione di servizi pubblici e parcheggi multifunzionali, pari a mq. 146.866 complessivi, sono commisurate sia ai fabbisogni funzionali afferenti allo Stadio delle Alpi di cui al D.M. 25 agosto 1989 (spazi attrezzati a parcheggi) e al D.M. 18 marzo 1996 (aree attrezzate per lo sfollamento), sia alle nuove attività ai sensi delle disposizioni di legge vigenti.
In particolare, le aree destinate a parcheggi pubblici misurano mq. 117.675. In parte a raso e in parte nel sottosuolo, inoltre, verranno realizzati parcheggi privati afferenti le diverse attività insediate.
L’ultimazione complessiva degli interventi dovrà avvenire entro il termine di anni 10 decorrente dalla stipula della Convenzione, corrispondente al termine di validità del P.E.C..
Le opere di sistemazione delle aree destinate a viabilità e a servizi pubblici dovranno, tuttavia, essere eseguite dal Proponente entro 3 anni dall’approvazione del progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione e, in ogni caso, non oltre 4 anni dalla stipula della Convenzione relativa al P.E.C..
Il Proponente, a garanzia della puntuale stipula della Convenzione, nonché dell’assoggettamento ad uso pubblico delle aree a servizi, ha costituito, a favore della Città, due fidejussioni per l'importo complessivo di Euro 256.795,44 pari al 3% della stima degli oneri di urbanizzazione dovuti, da svincolarsi solo a seguito della formalizzazione dell’atto di assoggettamento all’uso pubblico.
La Commissione Edilizia alla quale, in data 16 febbraio 2006, è stato sottoposto il progetto di Variante al P.E.C., ha espresso parere favorevole alla sua approvazione.
I dati tecnici fondamentali dell’intervento, che troverà attuazione mediante il rilascio di 6 permessi a costruire, sono i seguenti:
Superficie Territoriale (ST) mq. 356.091
IMPIANTO SPORTIVO
Superficie Utile di Progetto (pari a S.U. esistente) mq. 54.000 (S.L.P. mq. 60.982)
di cui:
- Impianto sportivo/attività complementari                      mq. 34.612 (S.L.P. mq. 39.109)
- Destinazioni connesse                                                 mq. 11.136 (S.L.P. mq. 12.373)
- Sede Sociale                                                              mq. 4.452   (S.L.P. mq.   5.000)
- Residua                                                                      mq. 3.800   (S.L.P. mq.   4.500)
NUOVO INSEDIAMENTO (A.S.P.I.)
- A.S.P.I. commerciale (max 17.000 di vendita) S.L.P. mq. 30.000
- A.S.P.I. Ex Bonafous S.L.P.                                      mq. 1.400 esistente
AREE SERVIZI di progetto                                         mq. 146.866
> minimo mq. 143.600 previsti nella scheda normativa
Aree per viabilità pedonale                                           mq. 4.480
In base allo schema di Convenzione ed alle modalità in esso contenute, il Proponente si impegna a realizzare tutte le opere di urbanizzazione previste dai relativi progetti di massima, che fanno parte integrante della Variante di P.E.C., e dai successivi progetti preliminari ed esecutivi delle opere stesse.
L’assoggettamento perpetuo all’uso pubblico delle aree già di proprietà della Città, oggetto di diritto di superficie, consentirà l’acquisizione al patrimonio indisponibile del Comune delle opere realizzate a scomputo.
Dette opere, articolate in lotti di intervento funzionali, sono essenzialmente relative a:
Lotto 1 realizzazione di un’area a parcheggio e di un'area a verde poste ad ovest del corso Grande Torino e ripristino muro esistente al confine con area Continassa, per un importo pari a circa Euro 2.427.310,00;
Lotto 2 rifacimento parziale del parcheggio pubblico esistente (segnaletica orizzontale, raccolta acque, piantumazioni), per un importo pari a circa Euro 640.690,00;
Lotto 3 realizzazione di aree a parcheggi e a viabilità pedonale di servizio del nuovo insediamento commerciale annesso all’impianto sportivo, per un importo pari a circa Euro 5.286.490,00.
L'importo complessivo di tali opere, individuato in base alle valutazioni dei singoli progetti, è, ad oggi, calcolato in Euro 8.354.490,00 salvo ulteriori definizioni in sede di progettazione esecutiva derivanti anche dalle puntualizzazioni dei Settori Tecnici ed Enti competenti.
Il progetto di massima relativo alle opere di urbanizzazione, comprensivo del computo metrico estimativo, è stato trasmesso al Settore Urbanizzazioni ottenendo parere complessivamente favorevole; nelle successive fasi i progetti preliminari ed esecutivi dovranno conformarsi alle prescrizioni contenute nei pareri espressi dai Settori competenti.
Il Proponente si obbliga, in ogni caso, a corrispondere gli eventuali oneri di urbanizzazione ancora dovuti, da valutare al momento del rilascio dei singoli permessi a costruire.
Sulla base delle indicazioni progettuali fornite dalla Variante di P.E.C. i suddetti oneri ammontano oggi a Euro 8.559.848,08 di cui Euro 6.926.313,24 per gli oneri di urbanizzazione primaria ed Euro 1.633.534,84 per gli oneri di urbanizzazione secondaria.
Pertanto:
- importo oneri di urbanizzazione dovuti (circa)                                  Euro 8.559.848,08
- costo totale delle opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo
(circa)                                                                                               Euro 8.354.490,00
- differenza da versare in sede di rilascio dei permessi a costruire
(circa)                                                                                               Euro    205.358,08
Il costo di costruzione, dovuto ai sensi del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, non è definibile in sede di Convenzione in quanto il progetto planivolumetrico delle opere edilizie non contiene ancora i parametri per la sua corretta definizione, che è, pertanto, demandata al momento del rilascio dei permessi a costruire.
Per l’impianto sportivo e le attività strettamente complementari il Proponente corrisponderà il contributo necessario al trattamento ed allo smaltimento dei rifiuti, in quanto le stesse attività di servizio privato sono assimilate, in mancanza di una categoria specifica, alle attività produttive.
Per le modalità di attuazione degli interventi relativi alla Variante di P.E.C. sopra sinteticamente descritti, si rinvia al più dettagliato e puntuale schema di Convenzione allegato al presente provvedimento.
Con riferimento al P.E.C. approvato, il Settore Ambiente e Territorio - Ufficio Inquinamento Acustico, con nota del 9 febbraio 2004 aveva espresso il parere di coerenza dello stesso con il Piano di Zonizzazione Acustica. Successivamente, detto Settore, in data 11 maggio 2005 esprimeva, altresì, parere di coerenza circa la predetta Variante n. 123 con il Piano di Zonizzazione Acustica.
La Commissione Edilizia in data 16 febbraio 2006 ha esaminato la proposta di variante di Piano Esecutivo Convenzionato ed ha espresso parere favorevole alla sua approvazione.
La documentazione completa del presente P.E.C. verrà inviata all’Albo Pretorio della Città per il deposito e la pubblicazione e sarà, altresì, trasmessa, ai sensi degli artt. 43 e 44 del Regolamento Comunale sul Decentramento, al Consiglio Circoscrizionale n. 5 per il prescritto parere.
Infine, in osservanza dell’art. 22, comma 3, del D.P.R. n. 380/2001, si prende atto che, in relazione al presente Piano Esecutivo Convenzionato, non ricorrono le condizioni di definizione degli elementi di carattere planovolumetriche, tipologiche, formali e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti urbanistici le disposizioni di cui allo stesso articolo del D.P.R. n. 380/2001 in materia di sostituzione di permesso di costruire e autorizzazione edilizia con denuncia di inizio attività.
La presente deliberazione è stata trasmessa, ai sensi degli articoli 43 e 44 del Regolamento sul Decentramento, al Consiglio della Circoscrizione 5 per l’acquisizione del relativo parere.
Il predetto Consiglio Circoscrizionale, con provvedimento del 3 aprile 2006 (mecc.2006 02729/088), che si allega (all. 14 - n.                    ), ha espresso parere favorevole rispetto alla riqualificazione dell’ambito su cui insiste lo Stadio; è stato, invece, espresso parere sfavorevole "all’insediamento in quell’area dell’ennesimo centro commerciale" per l’impatto sul commercio esistente nella zona.
Viene, altresì, richiesto che gli oneri di rivitalizzazione e riqualificazione delle zone di insediamento commerciale urbano, pari a circa Euro 2.165.000,00, previsti dalla legislazione regionale, siano messi a disposizione dei Comuni di Torino e Venaria utilizzando le risorse che competono alla Città di Torino per misure di sostegno al piccolo commercio del territorio della Circoscrizione 5, in accordo con la Circoscrizione stessa.
Si chiede, inoltre, di completare l’intervento di realizzazione della "bretella" di corso Marche per alleggerire i problemi di viabilità della zona e si auspica, infine, che "l’intervento di apertura del trincerone di corso Molise non abbia ritardi".
In risposta a quanto richiesto dalla Circoscrizione, si osserva quanto segue.
Non si ritiene che l’insediamento del nuovo centro commerciale possa modificare la ripartizione della domanda fra grande e piccola distribuzione, in relazione alla presenza ormai consolidata di una notevole offerta di grande distribuzione. Il nuovo insediamento introdurrà certo maggiore concorrenzialità all’interno della grande distribuzione, ma non dovrebbe avere ulteriori riflessi negativi sul commercio al dettaglio.
Non si ritiene altresì giustificabile alla luce della vigente legislazione in materia, che promuove la libera concorrenza, la tutela di una sorta di "semi-monopolio" degli operatori del Settore già insediati nella zona.
Con riguardo al contributo aggiuntivo, di esclusiva competenza regionale, a sostegno del commercio minore rispetto alle grandi strutture, l’Amministrazione condivide la proposta della Circoscrizione di mettere a disposizione parte dello stesso a tutela del commercio ivi localizzato.
In merito al tema generale della viabilità ed in particolare dell’auspicata realizzazione della bretella di corso Marche, si evidenzia la volontà dell’Amministrazione di affrontare la questione, tant’è che in data 18 luglio 2005 ha sottoscritto un Protocollo d’Intesa per la realizzazione dell’asse integrato di corso Marche e del connesso studio di riassetto del territorio con la Regione, la Provincia, i Comuni di Collegno, Grugliasco, Venaria Reale e con la partecipazione della Camera di Commercio di Torino. Si osserva, altresì, che le problematiche relative alla viabilità sono state anche ampiamente trattate e definite in sede di Conferenza dei Servizi, indetta dalla Regione Piemonte per il rilascio delle autorizzazioni commerciali; infatti, con le determinazioni della Regione del 28 dicembre 2005 (prot. 18437/17.1 - 18438/17.1) di chiusura della Conferenza, l’attivazione dei centri commerciali da realizzarsi nell’Ambito 4.23 Stadio delle Alpi viene subordinata ad una serie di prescrizioni, ed in particolare, "alla realizzazione e relativa funzionalità di tutte le opere di viabilità in progetto sul territorio del Comune di Torino e di Venaria.".
Tutto ciò premesso,

Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;

Vista la Legge Urbanistica Regionale n. 56/77 e s.m.i.;

Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995 pubblicata sul B.U.R. n. 21 del 24 maggio 1995;

Visti i pareri di conformità al Piano di Zonizzazione Acustica, espressi in data 9 febbraio 2004 e 11 maggio 2005 dal Settore Ambiente e Territorio - Ufficio Inquinamento Acustico;

Visto il parere favorevole del 16 febbraio 2006 della Commissione Edilizia sul progetto di Variante di P.E.C.;

Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;

Con voti unanimi, espressi in forma palese;

per i motivi esposti nella parte narrativa che qui integralmente si richiamano:
1) di approvare la Variante del Piano Esecutivo Convenzionato, ai sensi dell'art. 43 della L.U.R. n. 56/77 e s.m.i., relativo alla Zona Urbana di Trasformazione del P.R.G. "Ambito 4.23 Stadio delle Alpi", che si compone dei seguenti elaborati:
- Schema di Convenzione (all. 1 - n.                  );
- Progetto di variante di P.E.C. costituito da:
- Relazione illustrativa - Norme Tecniche di Attuazione (all. 2 - n.                 );
- Tavola 1 - Schemi Urbanistici (all. 3 - n.                );
- Tavola 2 - Verifica Superfici Utili (all. 4 - n.            );
- Tavola 3 - Rilievo Fotografico (all. 5 - n.               );
- Tavola 4 - Tavola Prescrittiva (all. 6 - n.                );
- Tavola 5 - Tavola Prescrittiva (all. 7 - n.                );
- Tavola 6 - Tavola Prescrittiva (all. 8 - n.                );
- Tavola 7 - Tavola Indicativa (all. 9 - n.                  );
- Tavola 8 - Parcheggi e Accessi (all. 10 - n.              );
- Progetto di massima opere di urbanizzazione (all. 11 - n.                 );
- Conferenza dei Servizi Regionale Prot. 18437/17.1 del 28 dicembre 2005 (all. 12 - n.                  );
- Conferenza dei Servizi Regionale Prot. 18438/17.1 del 28 dicembre 2005 (all. 13 - n.                  );
2) di approvare l’attuazione della presente deliberazione provvedendo alla stipulazione per atto pubblico della Convenzione stessa, entro il termine di 1 anno dalla data di esecutività della presente deliberazione, come da atto d'obbligo che è stato presentato dal Proponente, unitamente alle relative garanzie fideiussorie con funzione di penale per la mancata stipula o il ritardo nella stipula della Convenzione medesima, a norma del Regolamento per i contratti attualmente vigente e s.m.i., tra il Comune di Torino e la società JUVENTUS F.C. S.p.A. con sede legale in Torino, corso Galileo Ferraris n. 32, codice fiscale e numero di iscrizione al Registro delle Imprese di Torino 00470470014 rappresentata dall'Amministratore Delegato dott. Antonio Giraudo, nato a Torino il 2 settembre 1946, domiciliato per la carica presso la sede della società di cui infra, con l'autorizzazione all'ufficiale rogante nonché al rappresentante del Comune di Torino di apportare, ove occorra, al momento della sottoscrizione, tutte le modifiche ritenute necessarie e/o opportune nella specifica funzione di adeguamento alle norme di legge, nonché le modifiche di carattere tecnico-formale al pari giudicate opportune e comunque dirette ad una migliore redazione dell'atto;
3) di prendere atto che gli introiti relativi agli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione saranno acquisiti a cura del Settore Procedimenti Istruttori Edilizi;
4) di rinviare a successiva determinazione dirigenziale, a seguito di approvazione del progetto esecutivo relativo alle opere di urbanizzazione, la necessaria operazione contabile relativa all'accertamento dell'entrata e all'impegno di spesa, corrispondente, nel progetto di massima ad Euro 8.354.490,00 per le opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo degli oneri dovuti. La restante entrata derivante dagli oneri di urbanizzazione rimasti a carico del Proponente verrà accertata con successiva determinazione dirigenziale nel bilancio di competenza;
5) di prendere atto che il Proponente la presente Variante di P.E.C. realizzerà, senza ulteriori oneri per il Comune di Torino, tutte le opere di urbanizzazione previste nei progetti esecutivi;
6) di prendere atto che, in relazione al presente Piano Esecutivo Convenzionato, non ricorrono le condizioni di definizione degli elementi di carattere planovolumetriche, tipologiche, formali e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti urbanistici le disposizioni di cui all'art. 22, comma 3, del D.P.R. 380/2001 in materia di sostituzione di permesso di costruire e autorizzazione edilizia con denuncia di inizio attività;
7) di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 134, 4° comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.