Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche
n. ord. 87
2006 00879/009
OGGETTO: CIRCOSCRIZIONE 10 - CONCESSIONE CONVENZIONATA AI SENSI DELL'ART. 49, 5° COMMA, L.R. N. 56/1977 E S.M.I. PER L'ATTUAZIONE DELLA ZONA URBANA DI TRASFORMAZIONE DI PRG "AMBITO 16.29 PORTONE", COMPRESA TRA CORSO ORBASSANO E STRADA DEL PORTONE - APPROVAZIONE.
Proposta dell'Assessore Viano.
Larea oggetto della presente proposta
di attuazione mediante Concessione Convenzionata è ubicata
nel quadrante sud-ovest della Città, alla confluenza di
tre importanti direttrici viarie: il corso Orbassano, la strada
del Portone e il futuro corso Marche.
La variante n. 91 al PRG vigente, approvata
con deliberazione del Consiglio Comunale in data 11 luglio 2005
(mecc. 2005 02599/009), esecutiva dal 25 luglio 2005 destina detta
area a Zona Urbana di Trasformazione denominata "Ambito 16.29
Portone" con indice territoriale pari a 0,62 mq SLP/mq ST
e le seguenti destinazioni duso: max 70% Residenza; max
20% ASPI; min 10% attività terziarie.
La proposta di attuazione dell'Ambito 16.29
Portone, avanzata dalla proprietà privata, può avvenire
tramite Concessione Convenzionata (art. 49 V° comma LUR) in
quanto vengono rispettate le prescrizioni fornite dalla relativa
scheda normativa ed unite cartografie di PRG che precisano i contenuti
di cui ai punti 2, 3, 4 dell'art. 38 della Legge Urbanistica Regionale.
Il Proponente la presente Concessione Convenzionata,
società DOIRA s.r.l., è proprietario di un'area
della superficie pari a 33.438 mq. che unitamente all'area di
proprietà comunale di 1.067 mq., rappresenta l'intera superficie
catastale dell'ambito in oggetto, pari a 34.505 mq..
L'utilizzazione edificatoria dell'ambito risulta
complessivamente pari a 21.393 mq. di SLP, di cui mq. 20.731,5
conseguenti alla proprietà privata e mq. 661,5 alla proprietà
comunale.
La configurazione planovolumetrica dell'intervento
in oggetto, condizionata verso il corso Orbassano e la strada
del Portone dalle fasce di arretramento stradale, in breve sintesi,
prevede: due edifici a destinazione prevalentemente residenziale,
di massimo 11 piani fuori terra posti parallelamente a strada
del Portone; sul fronte di corso Orbassano un fabbricato con tipologia
a piastra (1-2 piani fuori terra) destinato ad accogliere lASPI/commerciale
e, parzialmente sovrapposto allo stesso, un edificio a 8 piani
fuori terra per l'attività terziaria.
Ulteriori due fabbricati residenziali, sempre
a 11 piani fuori terra, prospettano sul previsto parco pubblico
derivante dalla cessione gratuita alla Città di aree per
la realizzazione dei servizi pubblici afferenti l'insediamento
in progetto.
Il fulcro della configurazione urbana proposta
è costituito da una piazzetta, porticata su tre lati, a
esclusivo uso pedonale.
Le aree destinate a servizi pubblici sono rappresentate
da mq. 12.956 da cedere a titolo gratuito alla Città e
mq. 8.919 da assoggettare alluso pubblico. Vengono inoltre
assoggettate all'uso pubblico le aree destinate alla realizzazione
della viabilità di distribuzione interna all'insediamento
in progetto pari a mq. 2.484.
Una porzione dellarea a servizi da cedere
è asservita al passaggio di una linea di elettrodotto di
proprietà delle FF.SS.; a tale proposito si segnala che
il Settore Ambiente e Territorio ha subordinato gli interventi
in progetto alla verifica del rispetto degli obiettivi di qualità
stabiliti dall'art. 4 del DPCM 8 luglio 2003 da produrre in sede
dei permessi di costruire.
L'intervento, come disciplinato dall'art. 7
comma 16 delle NUEA del PRG vigente, destina ad edilizia convenzionata
mq. 1.497,50 di SLP in progetto.
I dati tecnici fondamentali dell'intervento,
che troverà attuazione mediante il rilascio di n. 6 permessi
di costruire, sono i seguenti:
Superficie Territoriale (ST) mq.
34.505
Indice Territoriale 0,62
mq SLP/mq ST
Superficie Lorda di Pavimento
(SLP) mq.
21.393
di cui a
destinazione: residenziale max mq.
14.975,10 (1)
A.S.P.I. max mq.
4.278,60
attività
terziaria min. mq.
2.139,30
Aree per servizi mq.
21.875
di cui: da
cedere mq.
12.956
da
assoggettare all'uso pubblico mq.
8.919
Aree per viabilità
da assoggettare all'uso pubblico mq.
2.484
(1) di cui
SLP destinata a edilizia convenzionata mq.
1.497,50
Come predetto l'Ambito "16.29 Portone"
comprende mq. 1.067 di proprietà della Città a cui
corrispondono mq. 661,50 di S.L.P.; il progetto di Concessione
Convenzionata per l'attuazione dell'ambito destina tale porzione
di area a servizi e viabilità, in regime di assoggettamento
all'uso pubblico. Al fine di rendere attuabile l'assetto urbanistico
individuato nella Concessione Convenzionata, risulta necessario
alienare l'area succitata e la relativa SLP al soggetto proponente
considerato che l'ubicazione (fascia di arretramento stradale)
e la stessa S.L.P. sviluppata non consentono la realizzazione
di un intervento autonomo da parte della Città. Inoltre,
la capacità edificatoria può atterrare solo nellarea
di concentrazione delledificato di proprietà del
proponente, ed il relativo sedime, privo di detta capacità,
verrà assoggettato alluso pubblico.
Per tali motivazioni, come risulta dal parere
della Divisione Patrimonio in data 28 settembre 2005, sussistono
nel caso di specie i presupposti per lapplicazione dellart.
41, 1° comma, n. 6 del R.D. 23 maggio 1924 n. 827 a tenore
del quale in presenza di "speciali ed eccezionali circostanze"
è possibile ricorrere alla trattativa privata.
Il valore commerciale dell'area suddetta e dei
relativi diritti edificatori è stato quantificato in Euro
209.472,00; tale importo verrà corrisposto dal Proponente
a favore del Comune di Torino in sede di stipula della convenzione
di cui alla presente Concessione Convenzionata.
Il Proponente si impegna a realizzare, a scomputo
degli oneri di urbanizzazione dovuti (D.P.R. n. 380/2001), le
opere di urbanizzazione previste dal progetto di massima allegato
alla presente Concessione Convenzionata e dai futuri progetti
preliminari ed esecutivi delle stesse.
Tali opere, da realizzare su una parte delle
aree da cedere (mq. 10.471), sono strettamente collegate allintervento
da attuarsi e consistono sommariamente nella realizzazione di
una vasta area a verde pubblico attrezzato caratterizzato da:
piantumazione di alberature in prossimità della viabilità
esistente; una zona dedicata al gioco bimbi; una zona di "riposo"
con panchine; una piccola struttura polivalente, con annessi campi
per le bocce, destinata ad accogliere attività per il tempo
libero per gli anziani e per i giovani; l'impianto di illuminazione;
i relativi sottoservizi.
Sulla restante parte di area da cedere pari
a mq. 2.485, fisicamente separata dallintervento in progetto
dalla viabilità esistente, non sono state previste opere
da parte del Proponente.
Su tutte le aree da assoggettare all'uso pubblico
vengono invece realizzate a cura e spese del Proponente: le aree
destinate a parcheggio, funzionali alle attività insediabili;
la viabilità interna di distribuzione all'insediamento;
la piazzetta pedonale; le aree a verde di arredo; i relativi impianti
di illuminazione e i sottoservizi.
La stima dei costi delle succitate opere, meglio
specificate nel progetto di massima allegato alla presente Concessione
Convenzionata, ammonta a Euro 1.068.480,00 per le opere a scomputo
degli oneri e a Euro 762.265,00 per le opere a cura e spese del
Proponente. Pertanto, essendo la stima degli oneri di urbanizzazione
primaria e secondaria dovuti pari a complessivi Euro 2.646.485,00,
la differenza di valore delle opere a scomputo verrà versata
alla Città, salvo impiegare detta differenza per eventualmente
urbanizzare la porzione di area pari a mq. 2.485 non compresa,
come predetto, nel progetto di massima allegato al presente provvedimento.
Tale possibilità nasce da una specifica
proposta avanzata da parte della Circoscrizione competente, nell'ambito
delle verifiche tecnico-progettuali effettuate sul progetto di
massima relativo alle opere di urbanizzazione di cui alla presente
Concessione Convenzionata e potrà trovare adeguato approfondimento
nelle successive fasi progettuali delle opere stesse.
Tutte le opere di urbanizzazione inerenti sia
le aree da cedere gratuitamente a servizi che le aree da assoggettare
all'uso pubblico dovranno essere eseguite dal Proponente entro
3 anni dall'approvazione del progetto esecutivo delle stesse ed
in ogni caso non oltre 4 anni dalla stipula della convenzione
attuativa.
Il Proponente si obbliga a corrispondere gli
oneri di urbanizzazione dovuti, da valutare al momento del rilascio
dei relativi permessi di costruire, stimati oggi in circa Euro
2.646.485,00, di cui Euro 1.611.791,00 per gli oneri di urbanizzazione
primaria ed Euro 1.034.694,00 per gli oneri di urbanizzazione
secondaria.
Pertanto:
- stima importo oneri di urbanizzazione (circa) Euro
2.646.485,00
- costo totale opere di urbanizzazione da realizzare
a scomputo (circa) Euro 1.068.480,00
- differenza da versare in sede dei permessi
a costruire (circa ) Euro
1.578.005,00
Il progetto di massima delle opere di urbanizzazione
è stato valutato in sede di conferenza dei servizi in data
9 settembre 2005 presso il Settore Urbanizzazioni, che ha espresso
parere favorevole.
Il costo di costruzione previsto dal D.P.R.
n. 380/2001 non è definibile in sede di convenzione in
quanto il progetto planivolumetrico delle opere edilizie non contiene
ancora i parametri (numero e superficie degli alloggi, degli accessori,
ecc..) per la sua corretta definizione, che è, pertanto,
demandata al momento del rilascio dei permessi di costruire.
Per le modalità di attuazione degli interventi
relativi alla Concessione Convenzionata sopra sinteticamente descritti,
si rinvia al più dettagliato e puntuale schema di convenzione
allegato al presente provvedimento.
Il progetto di Concessione Convenzionata è
stato sottoposto allesame della Commissione Edilizia che
in data 14 luglio 2005 ha espresso parere favorevole alla sua
approvazione.
Il Settore Ambiente e Territorio - Ufficio Inquinamento
Acustico, vista la classificazione acustica attribuita all'Ambito
"16.29 Portone" che risulta essere la Classe acustica
V (aree prevalentemente industriali), ha proposto di riclassificare
l'ambito stesso in classe IV (aree di intensa attività
umana), dichiarando con nota del 13 ottobre 2005 la compatibilità
della presente Concessione Convenzionata con il Piano di Zonizzazione
Acustica.
Infine, in osservanza dellart. 22, comma
3, del D.P.R. n. 380/2001, si prende atto che in relazione alla
presente Concessione Convenzionata non ricorrono le condizioni
di definizione degli elementi di carattere planovolumetrico, tipologico,
formale e costruttivo necessarie a rendere applicabili agli strumenti
urbanistici le disposizioni di cui allo stesso articolo del D.P.R.
n. 380/2001 in materia di sostituzione di permesso di costruire
e autorizzazione edilizia con denuncia di inizio attività.
Rilevato che la Circoscrizione n. 10, cui la
Concessione Convenzionata è stata inviata in data 13 febbraio
2006, nella seduta del 22 febbraio 2006, con deliberazione consiliare
n. 15/2006 (mecc. 2006 01247/093), ha espresso parere favorevole
(all. 4 - n. ),
condizionato all'accoglimento delle seguenti proposte:
- acquisizione, da parte della Città di
Torino, della quota parte di alloggi che le normative vigenti
destinano, nell'ambito dell'edilizia convenzionata, a scopi sociali
finalizzando l'acquisizione alla loro assegnazione tramite bando
generale;
- proposta di urbanizzare anche la porzione
di area ceduta di mq. 2.485 a scomputo degli oneri dovuti, con
destinazione a orti urbani da assegnare con apposito regolamento;
- invito a svolgere una verifica ambientale in
considerazione della vicinanza del termovalorizzatore;
- eventualmente, limitare a 7 piani fuori terra
gli edifici in progetto.
A quanto sopra riportato, si controdeduce come
segue:
CONTRODEDUZIONE
- il diritto di acquisto da parte della Città
della quota di SLP da destinare ad edilizia convenzionata, pari
a mq. 1.497,50, è disciplinato nella convenzione attuativa;
la relativa assegnazione seguirà le procedure ordinarie
di evidenza pubblica;
- la possibilità di impegnare la differenza
tra gli oneri dovuti e il valore delle opere a scomputo previste,
per l'ulteriore urbanizzazione dell'area di mq. 2.485 è
già esplicitata nella parte narrativa del presente provvedimento;
si potrà, pertanto, provvedere in tal senso nel successivo
progetto preliminare delle opere stesse. In tale fase potrà
altresì essere tecnicamente verificata la fattibilità
della proposta relativa agli orti urbani;
- non si ritiene dover subordinare l'approvazione
della Concessione Convenzionata in oggetto ad una preventiva verifica
ambientale per i seguenti motivi:
- la ZUT "16.29
PORTONE", interessata dall'edificazione, dista 1,8 km dall'area
indicata per la realizzazione di un temovalorizzatore, in area
denominata "AMI3 GERBIDO", la cui localizzazione è
stata prevista in attuazione della Deliberazione del Consiglio
Provinciale in data 27 aprile 2005, n. 74269 "Progetto di
aggiornamento del programma Provinciale Gestione Rifiuti"
e approvata in via definitiva con Deliberazione della Giunta Provinciale
n. 955-348277 del 26 luglio 2005;
- sulla base delle
analisi svolte, l'insediamento residenziale previsto non si trova
all'interno di un ambito territoriale prossimo all'impianto che
presenti fattori "escludenti" (entro i 500 metri) o
caratterizzato dalla presenza (entro i 1.500 metri) di "fattori
sensibili" (scuole, ospedali, ecc.) considerati fattori "penalizzanti".
Si precisa inoltre che in sede di procedimento di approvazione
del progetto definitivo dell'impianto, nella fase di VIA e nel
giudizio di compatibilità ambientale, saranno dettate tutte
le opportune specificazioni e prescrizioni cui sarà soggetta
l'attuazione e l'esercizio del termovalorizzatore, sotto il diretto
controllo dell'A.R.P.A., compreso il necessario costante monitoraggio
ambientale sotto i diversi profili (in particolare: emissioni
in atmosfera, impatto acustico, fenomeni olfattivi, impatto veicolare)
e ogni altro aspetto connesso alla tutela della salute;
- per quanto concerne
il numero di piani previsti, la limitazione non può essere
introdotta in quanto non coerente con quanto disciplinato dalla
scheda normativa di P.R.G. relativa all'ambito oggetto della presente
Concessione Convenzionata. Inoltre la limitazione a sette piani
per gli edifici residenziali impegnerebbe maggiori superfici fondiarie
non compatibili col rispetto dello standard urbanistico destinato
a servizi pubblici.
Tutto ciò premesso,
Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
Vista la Legge Regionale 5 dicembre 1977 n. 56 e s.m.i.;
Visto il P.R.G., approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995;
Visto il parere favorevole sul progetto di massima delle opere di urbanizzazione espresso in data 9 settembre 2005;
Visto il parere di conformità al Piano di zonizzazione acustica espresso in data 13 ottobre 2005;
Visto il parere favorevole del 14 luglio 2005 espresso dalla Commissione Edilizia sul progetto di Concessione Convenzionata;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49
del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;
per i motivi esposti nella parte narrativa che qui integralmente si richiamano:
1) di approvare la Concessione Convenzionata,
ai sensi dell'art. 49 V° comma della L.R. n. 56/1977 e s.m.i.,
relativo alla zona urbana di trasformazione del P.R.G. denominata
"Ambito 16.29 Portone", che si compone dei seguenti
elaborati:
- Progetto planivolumetrico
(all.
1 - n. );
- Schema di Convenzione (all.
2 - n. );
- Progetto di massima delle opere di urbanizzazione
(all. 3 - n. );
2) di prendere atto che l'introito relativo al costo di costruzione sarà acquisito a cura del Settore Permessi Convenzionati e Suolo Pubblico;
3) di rinviare a successiva determinazione dirigenziale, a seguito di approvazione del progetto esecutivo relativo alle opere di urbanizzazione, la necessaria operazione contabile relativa all'accertamento dell'entrata e all'impegno di spesa, corrispondente, nel progetto di massima ad Euro 1.068.480,00 per le opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo degli oneri dovuti. La restante entrata derivante dagli oneri di urbanizzazione rimasti a carico del Proponente verrà accertata con successiva determinazione dirigenziale nel bilancio di competenza;
4) di approvare l'alienazione diretta al Proponente, società "DOIRA S.R.L.", con sede in Torino, corso Vinzaglio n. 29, cod. fisc. e n. di iscrizione presso il Registro delle Imprese di Torino 05587240010, rappresentata dal geom. Enria Renato, in qualità di Presidente del Consiglio di Amministrazione della società, nato a Torino il 7 giugno1947, domiciliato per la carica presso la sede della società infra citata, dell'area di proprietà comunale di mq. 1.067 con i relativi diritti edificatori pari a mq. 661,50 di S.L.P., descritta a Catasto Terreni al Foglio 1432 particelle nn. 67, 94, 97, 98 e 99, verso il corrispettivo di Euro 209.472,00 (fuori campo IVA), da versare dal Proponente (società Doira s.r.l.) a favore del Comune di Torino in sede di stipula della convenzione urbanistica attuativa della Concessione Convenzionata, con messa a carico dell'acquirente delle spese fiscali e contrattuali conseguenti come pure dell'esecuzione delle operazioni tecnico-catastali e delle bonifiche che eventualmente si rendessero necessarie; l'introito del suddetto importo di Euro 209.472,00 (fuori campo IVA) viene demandato a successivo provvedimento dirigenziale;
5) di prendere atto che in relazione alla presente Concessione Convenzionata non ricorrono le condizioni di definizione degli elementi di carattere planovolumetriche, tipologiche, formali e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti urbanistici le disposizioni di cui all'art. 22, comma 3, del D.P.R. n. 380/2001 in materia di sostituzione di permesso di costruire e autorizzazione edilizia con denuncia di inizio attività;
6) di dare attuazione alla presente deliberazione
provvedendo alla stipulazione per atto pubblico della convenzione
allegata (all. 2), entro il termine di 1 anno dalla data di esecutività
della presente deliberazione, come da atto d'obbligo presentato
dal Proponente, unitamente alla relativa garanzia fideiussoria
con funzione di penale per la mancata stipula o il ritardo nella
stipula della convenzione medesima, a norma del Regolamento per
i contratti attualmente vigente e s.m.i., tra il Comune di Torino
e:
- società "DOIRA S.R.L." con
sede in Torino, corso Vinzaglio n. 29, cod. fisc. e n. di iscrizione
presso il Registro delle Imprese di Torino 05587240010 rappresentata
dal geom. Enria Renato, in qualità di Presidente del Consiglio
di Amministrazione della società, nato a Torino il 7 giugno
1947, domiciliato per la carica presso la sede della società
infra citata;
con l'autorizzazione allufficiale rogante, nonché
al rappresentante del Comune di Torino di apportare, ove occorra,
al momento della sottoscrizione, tutte quelle modifiche ritenute
necessarie e/o opportune nella specifica funzione di adeguamento
alle norme di legge, nonché le modifiche di carattere tecnico-formale
al pari giudicate opportune e comunque dirette ad una migliore
redazione dellatto.