Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Dirigenza di Coordinamento Urbanistica
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche
n. ord. 74
2005 12251/009
OGGETTO: VARIANTE PARZIALE N. 137 AL P.R.G., AI SENSI DELL'ART. 17, COMMA 7 DELLA L.U.R. CONCERNENTE LA ZONA URBANA DI TRASFORMAZIONE (Z.U.T.) AMBITO 2.8 ROMANIA. ADOZIONE.
Proposta dell'Assessore Viano,
di concerto con l'Assessore Tessore.
Il presente provvedimento riguarda aree collocate nella zona nord
della Città, tra corso Giulio Cesare, corso Romania e strada
delle Cascinette, in un ambito interessato da un complesso quadro
di interventi di riqualificazione finalizzati al miglioramento
delle strutture a servizio della residenza ed alla creazione di
un nuovo polo di interscambio autostradale, ferroviario e su gomma,
idoneo a rappresentare la "Porta Nord" della Città,
adeguatamente caratterizzata ed attrezzata.
L'area compresa tra corso Vercelli e corso Romania, ubicata a
cavallo del tratto iniziale dell'autostrada Torino - Milano ed
in prossimità della linea ferroviaria per Milano è
stata individuata dal vigente "Piano Urbano del Traffico",
nonché dal "Piano della Mobilità dell'Area
Metropolitana Torinese", come zona ideale per la collocazione
di un nodo d'interscambio tra mezzi privati e mezzi pubblici e
come terminale di linee suburbane - extraurbane per l'adduzione
delle stesse alla stazione ferroviaria di Torino Stura e alla
nuova linea tranviaria 4.
A supporto di tale ambito, posto strategicamente in corrispondenza
di incroci significativi tra linee ferroviarie, automobilistiche
e parcheggi, occorre proporre una struttura che consenta all'utenza
di muoversi scegliendo il mezzo di trasporto più consono
alle personali esigenze e che sia caratterizzata, almeno nell'intorno,
da una forte presenza e varietà di servizi alle persone
e proposte commerciali.
Nel caso specifico, la scelta di creare una porta di ingresso
a nord, rappresenta altresì un'occasione per la riqualificazione
e la riorganizzazione di importanti e strategiche aree urbane,
considerate di scarsa appetibilità e destinate a dismissione
o ridimensionamento.
Il Piano Regolatore della Città di Torino ha destinato
tali aree, comprese all'interno del perimetro del centro abitato,
come definito ai sensi dell'art. 81 della L.U.R., come segue:
a) area "A", pari a circa mq. 58.137, area normativa
"CO" - Aree o complessi di edifici a destinazione commerciale;
b) aree "B", pari a circa mq. 38.634, area per Servizi
Pubblici "S", in particolare ad "Area per parcheggi
pubblici" contraddistinta con la lettera "p";
c) aree "C", pari a circa mq. 72.321, area normativa
"IN" - Edifici o complessi di edifici a destinazione
produttiva inserite in zone consolidate per attività produttive;
d) area "D", pari a circa mq. 7.709, area normativa
"VI" - Aree per la viabilità esistente.
L'ambito che ricade all'interno dell'area normativa "CO"
- destinazione commerciale ospita il Centro Commerciale "Auchan"
ed è riconosciuta, nell'allegato C delle N.U.E.A. di P.R.G.,
come "Localizzazione urbano - periferica non addensata -
L2", sulla base dei contenuti dei "Criteri per il riconoscimento
delle zone di insediamento commerciale e per il rilascio delle
autorizzazioni per l'esercizio del commercio al dettaglio su aree
private" di cui alla D.C.R. 563-13414 del 29 ottobre 1999
e s.m.i.; all'interno della stessa sono altresì presenti
un impianto di distribuzione di carburante ed aree attrezzate
a parcheggi.
Il centro commerciale insediato si qualifica come tipologia "G-CC2
- Centro commerciale - grande struttura di vendita" con superficie
di vendita prevista da mq. 6.000 a 12.000 e con offerta commerciale
mista.
Le localizzazioni L2 si caratterizzano per l'ubicazione ai bordi
del tessuto urbano residenziale e la prossimità ad assi
viari di I° livello riconosciuti dal PUT; tali aree sono altresì
preposte ad ospitare attività rivolte al servizio dei residenti
e della mobilità generata dalle grandi infrastrutture del
traffico viario e ferroviario all'interno del processo di riqualificazione
urbana.
Le altre aree interessate dal presente provvedimento sono destinate
dal P.R.G. vigente a "Zone urbane consolidate per attività
produttive - Area normativa IN", parzialmente ricomprese
nell'ex complesso industriale "Michelin".
L'ambito in oggetto è infine completato dal vasto parcheggio
in superficie individuato dal P.R.G. come area a Servizi Pubblici.
La presente proposta di variante prevede l'ampliamento della localizzazione
L2, assentibile solo con destinazioni urbanistiche coerenti, e
la riqualificazione dell'intorno, costituito da un tessuto "misto"
con significativa presenza di attività produttive dismesse.
Elemento caratterizzante il territorio è la torre piezometrica
oramai in disuso, compresa all'interno del complesso industriale
Snia Viscosa, significativo esempio di architettura industriale
degli anni '20 e '30 del Novecento; il manufatto risulta attualmente
l'unico elemento rilevante a testimonianza dell'importante complesso
industriale, ora demolito.
Il presente provvedimento sottolinea e tutela il valore storico
di tale manufatto, prevedendo l'insediamento di attività
commerciali ed espositive, al fine di garantirne un concreto utilizzo;
allo stesso tempo la Città potrà disporre di nuovi
spazi per centri commerciali pubblici e di ulteriori superfici
da destinare ad attività di carattere artigianale.
Le presenti previsioni urbanistiche, infatti, oltre a favorire
una riqualificazione complessiva dell'area, possono rappresentare
per la Città l'opportunità di risolvere il problema
della rilocalizzazione del centro commerciale dell'abbigliamento
originariamente collocato a Porta Palazzo ed attualmente ubicato,
in via provvisoria, nella struttura denominata "Palatinum"
in corso Giulio Cesare, individuandolo all'interno di un Parco
Commerciale di facile accessibilità e dotato di maggiori
servizi, consentendo così di utilizzare il nuovo padiglione
di piazza della Repubblica per altre attività di interesse
pubblico.
Pertanto il provvedimento risponde, da un lato all'esigenza dell'operatore
di realizzare nuove strutture commerciali, coerentemente con gli
indirizzi dell'attuale quadro normativo, dall'altro consente all'Amministrazione
di soddisfare le emergenze sopra rilevate favorendo nel contempo
la dinamica concorrenziale tra strutture di vendita di grandi
dimensioni presenti sul territorio non solo comunale.
Considerate quindi le peculiarità dell'area e dell'intervento,
l'Amministrazione ritiene condivisibile l'ipotesi di un ampliamento
dell'attuale centro commerciale per la realizzazione di un "Parco
Commerciale" prevedendo una nuova Zona Urbana di Trasformazione
(Z.U.T.) con le seguenti caratteristiche:
- mantenimento nelle dimensioni e nella tipologia, dell'attuale
centro commerciale;
- realizzazione di nuova S.L.P. a destinazione commerciale da
collocarsi in strutture autonome;
- realizzazione di 6.000 mq al rustico di S.L.P. da cedere gratuitamente
alla Città destinati ad altre attività commerciali
di tipo pubblico e alla rilocalizzazione di attività artigianali;
- realizzazione di nuova viabilità pubblica;
- riqualificazione delle aree circostanti comprensive di parcheggi
a raso, verde pubblico e servizi connessi;
- tutela e valorizzazione della torre piezometrica.
In particolare per quanto riguarda le nuove superfici da cedere
alla Città, fermo restando l'obbligo di cessione di 6.000
mq. di SLP, la scheda normativa della Zona di Trasformazione consente
la flessibilità massima di 1.500 mq. da attribuire al centro
commerciale pubblico o alle attività artigianali.
Conseguentemente, sulla base delle esigenze dell'Amministrazione,
sarà definita la quota di SLP di attività artigianali
compresa tra 1.500 e 3.000 mq., e quella relativa al centro commerciale
pubblico compresa tra 3.000 e 4.500 mq..
Al fine di verificare la sintonia delle suddette previsioni urbanistiche
con gli obiettivi della L.R. 28/1999 e della L.R. 40/1998 è
stata prodotta una "Relazione di compatibilità ambientale
- estensione localizzazione L2", contenente le linee guida
da seguire nella progettazione urbanistica esecutiva e finalizzata
alla valutazione degli effetti diretti ed indiretti dell'attuazione
delle azioni previste dalla variante sul territorio.
Successivamente all'approvazione della presente variante sarà
predisposto lo strumento urbanistico esecutivo di iniziativa privata
che dovrà prevedere la fase di verifica di compatibilità
ambientale. La stipula della convenzione relativa allo strumento
urbanistico esecutivo è in ogni caso vincolata all'ottenimento
dell'esito positivo delle procedure di verifica di cui sopra.
Per quanto attiene il profilo idrogeologico l'area in parola è
idonea ad ospitare le attività proposte: infatti la Variante
n. 100 al P.R.G., di adeguamento alla Circolare P.G.R. 8 maggio
1996 n. 7/LAP e al Piano per l'Assetto Idrogeologico - P.A.I.,
il cui Progetto Preliminare è stato adottato dal Consiglio
Comunale in data 10 ottobre 2005, attribuisce alla suddetta area
una classe di idoneità all'utilizzazione urbanistica che
consente l'attuazione di tutti gli interventi previsti dal Piano,
fatto salvo quanto indicato all'allegato B delle N.U.E.A. di P.R.G..
La "Carta di sintesi della pericolosità idrogeomorfologica
e dell'idoneità all'utilizzazione urbanistica" inserisce
infatti tale area in classe I(P): porzioni di territorio a pericolosità
geomorfologica modesta, tale da non porre limitazioni alle scelte
urbanistiche.
Nella citata cartografia si rileva inoltre che l'area è
marginalmente interessata dal passaggio, lungo corso Romania,
di un corso d'acqua soggetto a fascia di rispetto di inedificabilità
assoluta pari a metri 5.00 dal piede dell'argine o sponda naturale
e alle prescrizioni riportate nell'allegato B, al capitolo 1.1
"Corsi d'acqua naturali e/artificiali e tratti tombinati:
fasce di rispetto e norme di salvaguardia" della citata variante
n. 100 al P.R.G..
Considerato che le indicazioni di cui sopra sono relative al Progetto
Preliminare della variante n. 100 citata, sarà necessario
che l'attuazione degli interventi avvenga nel rispetto delle indicazioni
risultanti nelle successive fasi di approvazione della variante
stessa.
Tutto ciò premesso la variante prevede:
A) il cambiamento di destinazione urbanistica delle seguenti aree,
meglio individuate negli allegati estratti planimetrici del P.R.G.
alla scala 1:5.000 - Stato attuale e Variante (vedi allegati g
ed h) da aree individuate come:
- "CO" - Aree o complessi di edifici a destinazione
commerciale;
- "S"- Servizi Pubblici in particolare "p - area
per parcheggi pubblici";
- "IN" - Edifici o complessi di edifici a destinazione
produttiva inserite in zone consolidate per attività produttive;
- "VI" - Aree per la viabilità esistente;
a Zona Urbana di Trasformazione denominata Ambito 2.8 "Romania"
avente le seguenti prescrizioni:
"Ambito 2.8 ROMANIA
Ambito destinato alla riorganizzazione funzionale dell'area attraverso
interventi volti alla conservazione della struttura commerciale
esistente (Centro Commerciale con offerta commerciale mista),
alla realizzazione di nuove superfici di vendita ed alla riqualificazione
delle aree esterne tramite interventi sulla viabilità,
sulle aree di sosta, sulle aree verdi e valorizzazione della torre
piezometrica esistente.
S.L.P. per destinazione d'uso:
C1. Attività per il commercio e la grande distribuzione
S.L.P.
max mq. 65.000
con le seguenti precisazioni:
- la struttura commerciale esistente è confermata nel dimensionamento
e nella tipologia;
- l'area attestata su corso Romania sulla quale insiste un distributore
di carburante viene confermata e deve essere mantenuta nell'uso
attuale.
C2. Attività commerciali di proprietà pubblica (1)
S.L.P. max mq. 4.500
L. Attività produttive (2) (art. 3 punto 3A1 e 3A2)
S.L.P. max mq. 3.000
AREE MINIME PER SERVIZI:
FABBISOGNO INTERNO
Attività commerciali (C1, C2) 100%
S.L.P.
Attività produttive (L) 10%
S.L.P.
Dovrà in ogni caso essere garantita la dotazione di servizi
a parcheggi prevista dalla L.R. 28/98 e s.m.i. e dalla D.C.R.
n. 347-42514 del 23 dicembre 2003: "Modifiche ed integrazioni
all'allegato A alla D.C.R. n. 563-13414 del 29 ottobre 1999".
E' prescritto lo Strumento Urbanistico Esecutivo di iniziativa
privata. La sottoscrizione della relativa convenzione è
subordinata all'esito positivo delle procedure di verifica di
cui alla L.R. 40/1998.
In sede di strumento urbanistico esecutivo si dovrà prevedere
la cessione gratuita alla Città dei fabbricati realizzati
al rustico (comprensivi di tamponamenti, serramenti e predisposizione
allacciamenti), destinati ad ospitare il Centro Commerciale pubblico
(C2) e le attività produttive/artigianali (L), nella misura
complessiva di mq. 6.000 di S.L.P., oltre ai relativi parcheggi
pertinenziali.
La convenzione urbanistica dovrà altresì prevedere
modalità e condizioni alle quali il fabbricato destinato
ad ospitare il Centro Commerciale pubblico potrà essere
acquisito, da parte del privato sottoscrittore della Convenzione,
nel caso in cui, entro un triennio dalla stipula, decada l'interesse
da parte della Città alla realizzazione del servizio previsto.
L'attività commerciale di proprietà pubblica nella
disponibilità del Comune deve essere collocata in prossimità
dell'incrocio tra corso Giulio Cesare ed il prolungamento di strada
delle Cascinette, in posizione ben visibile, con accessibilità
diretta, indipendente ed in sicurezza.
PRESCRIZIONI:
- il centro commerciale esistente e quelli in progetto dovranno
essere separati da viabilità pubblica; potranno comunque
essere realizzati collegamenti pedonali in soprassuolo o in sottosuolo;
- dovrà essere realizzata la nuova viabilità pubblica
di collegamento tra corso Romania e Strada delle Cascinette, con
realizzazione di nuovi innesti; in ogni caso la progettazione
delle opere viabilistiche dovrà recepire le indicazioni
stabilite dai competenti uffici della Città ed ottenerne
il preventivo assenso;
- i nuovi parcheggi a raso dovranno essere realizzati con alberature,
piazzette attrezzate a verde e aree a parcheggio su verde. Lungo
corso G. Cesare e corso Romania dovrà essere realizzata
una fascia a verde con siepi ed alberature; il parcheggio esistente
dovrà essere adeguatamente riqualificato e i parcheggi
in struttura dovranno prevedere opportune schermature visive;
- la torre piezometrica dovrà essere conservata nella sua
volumetria e struttura architettonica; sono ammesse le necessarie
trasformazioni atte a consentire il recupero per usi commerciali
e/o espositivi purché venga salvaguardata l'impaginazione
architettonica.
TIPO DI SERVIZIO PREVISTO: Aree per spazi pubblici a parco, per
il gioco e lo sport, parcheggi.
(1) Qualora non venga attuato il Centro Commerciale Pubblico la
S.L.P. corrispondente è destinata ad attività per
il commercio e la grande distribuzione, alle condizioni sopra
specificate e secondo le modalità che dovranno essere definite
nella convenzione urbanistica.
(2) Sono escluse le attività soggette al D.Lgs. 334/1999,
alle procedure di VIA e quelle inerenti la gestione dei rifiuti
ai sensi del D.Lgs. 22/1997.
Stima della Superficie Territoriale dell'ambito (ST): mq.
176.792
Stima della Superfcie Lorda di Pavimento generata dall'ambito
(S.L.P.): mq.
72.500"
B) l'inserimento all'art. 15 comma 2 delle N.U.E.A. del nuovo
"Ambito 2.8 Romania" tra le zone considerate di categoria
C secondo il D.M. 1444/1968;
C) l'inserimento nell'elenco delle Zone Urbane di Trasformazione
del nuovo "Ambito 2.8 - Romania" e introduzione di specifica
scheda normativa nel fascicolo delle Norme urbanistico Edilizie
di Attuazione - Schede normative;
D) il conseguente assoggettamento dell'area interessata dalla
variante ai disposti del Piano Regolatore Generale afferenti alle
Zone Urbane di Trasformazione di cui agli articoli 7 e 15 delle
N.U.E.A. nonché alle specifiche prescrizioni della scheda
normativa dell'ambito 2.8 nella quale sono individuati i parametri
di trasformazione urbanistico-edilizi;
E) l'inserimento della nuova Zona Urbana di Trasformazione - Ambito
2.8 nella Tavola 1 - Azzonamento fogli 2B e 5B alla scala 1:5.000;
F) l'aggiornamento dell'allegato C delle N.U.E.A. del P.R.G. Tavola
1 ("Ambiti di insediamento commerciale - D.Lgs. 114/1998
- L.R. 28/1999") consistente nell'ampliamento dell'area perimetrata
che individua la localizzazione L2 in oggetto.
Il presente provvedimento comporta incremento di aree per servizi
pubblici (pari a circa mq. 17.090).
Si specifica che per quanto attiene la quantità globale
dei servizi, per effetto di tutte le varianti parziali al P.R.G.
vigente adottate ed approvate successivamente alla data di approvazione
del P.R.G. compreso il presente provvedimento, non sono stati
superati i limiti di cui alle lettere b) e c) del comma 4 dell'art.
17 della Legge Urbanistica Regionale.
Il presente provvedimento urbanistico ha rilevanza esclusivamente
comunale, non presenta incompatibilità con i Piani sovracomunali
vigenti e costituisce variante parziale ai sensi dell'art. 17,
comma 7 della Legge Urbanistica Regionale.
La variante risulta coerente con il Piano di Zonizzazione Acustica
avviato dalla Giunta Comunale con deliberazione del 26 novembre
2002 (mecc. 2002 10032/021), così come risulta dal parere
redatto dalla Divisione Ambiente e Verde - Settore Ambiente e
Territorio - Ufficio Inquinamento Acustico, prot. n. 23113 del
22 dicembre 2005, che si allega (allegato n. 3).
Alla presente delibera è altresì allegato il parere
circa lAnalisi di compatibilità ambientale ai sensi
dellart. 20, L.R. 40/1998, pervenuto dal Settore Ambiente
e Territorio in data 9 gennaio 2006 (allegato n. 4).
La presente deliberazione è stata trasmessa, ai sensi degli
articoli 43-44 del Regolamento sul Decentramento, al Consiglio
della Circoscrizione 6 per l'acquisizione del relativo parere.
Il predetto Consiglio Circoscrizionale, con provvedimento in data
9 febbraio 2006, che si allega (all. 5 - n. ),
ha espresso parere favorevole alla variante.
Tutto ciò premesso,
Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti
Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale,
fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella
competenza dei Consigli Comunali;
Visto il P.R.G. approvato con deliberazione della Giunta Regionale
n. 3-45091 del 21 aprile 1995;
Vista la Legge Regionale 5 dicembre 1977 n. 56 e s.m.i.;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico
sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;
per i motivi espressi in premessa che qui integralmente si richiamano:
1) di adottare, ai sensi dell'art. 17, comma 7 della L.U.R.,
la variante parziale n. 137 al vigente Piano Regolatore Generale
di Torino, concernente la Zona Urbana di Trasformazione (Z.U.T.)
Ambito 2.8 Romania, come descritto in narrativa e più in
dettaglio negli elaborati che sono parte integrante e sostanziale
del presente provvedimento (all. 1 e 2 - nn. ).
Alla presente variante sono altresì allegati il parere
di coerenza con il Piano di Zonizzazione Acustica (all. 3 - n.
) ed il parere circa l'Analisi di compatibilità ambientale
ai sensi dell'art. 20, L.R. 40/1998 (all. 4 - n. ).
Viene dato atto che non è richiesto il parere di regolarità
contabile, in quanto il presente atto non comporta effetti diretti
o indiretti sul Bilancio;
2) di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto
voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente
eseguibile ai sensi dell'art. 134, 4° comma, del Testo Unico
approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.
- in copertina, le parole: "Ambito 2.7 Romania"
sono sostituite dalle seguenti: "Ambito 2.8 Romania";
- nella Relazione Illustrativa, pagina 7, nona riga del punto
A), le parole: "Ambito 2.7 "Romania""
sono sostituite dalle seguenti: "Ambito 2.8 "Romania"";
- nella Relazione Illustrativa, pagina 7, undicesima riga del
punto A), le parole: "Ambito 2.7 ROMANIA sono
sostituite dalle seguenti: "Ambito 2.8 ROMANIA";
- nella Relazione Illustrativa, pagina 9, prima e seconda riga
del punto B), le parole: ""Ambito 2.7 Romania""
sono sostituite dalle seguenti: ""Ambito 2.8 Romania"";
- nella Relazione Illustrativa, pagina 9, seconda riga del punto
C), le parole: ""Ambito 2.7 - Romania""
sono sostituite dalle seguenti: ""Ambito 2.8 -
Romania"";
- nella Relazione Illustrativa, pagina 9, quarta riga del punto
D), le parole: "dell'ambito 2.7" sono
sostituite dalle seguenti: "dell'ambito 2.8";
- nella Relazione Illustrativa, pagina 9, prima e seconda riga
del punto E), le parole: "Ambito 2.7 nella Tavola
1" sono sostituite dalle seguenti: "Ambito 2.8
nella Tavola 1";
- nella Relazione Illustrativa, pagina 10, punto m), le parole:
"dell'ambito "2.7 ROMANIA"" sono sostituite
dalle seguenti: "dell'ambito "2.8 ROMANIA"";
- nel Piano Regolatore Generale di Torino - Norme Urbanistico
Edilizie di Attuazione - Estratto - VARIANTE, Allegato k),
Art. 15 - Zone urbane di trasformazione, quinta
riga del secondo comma, le parole: "sottoelencate: 2.3,
2.7," sono sostituite dalle seguenti: "sottoelencate:
2.3, 2.8,";
- nel Piano Regolatore Generale di Torino - Norme Urbanistico
Edilizie di Attuazione - Estratto - VARIANTE, Allegato l),
diciottesima riga, le parole: "2.7 ROMANIA" sono
sostituite dalle seguenti: "2.8 ROMANIA";
- nel Piano Regolatore Generale di Torino - Norme Urbanistico
Edilizie di Attuazione - Estratto - VARIANTE, Allegato m),
prima riga, le parole: "Ambito 2.7 CORSO ROMANIA"
sono sostituite dalle seguenti: "Ambito 2.8 CORSO ROMANIA".
L'allegato h), Estratto, TAVOLA 1, fogli 2B (parte) e 5B (parte) del PRG, è sostituito dal nuovo (all. 6 - n. ).
Sulla copertina, terza riga, il testo: "Ambito 2.7
CORSO ROMANIA" è sostituito dal seguente: "Ambito
2.8 CORSO ROMANIA".