Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Dirigenza di coordinamento urbanistica
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche
n. ord. 169
2005 07798/009
OGGETTO: VARIANTE PARZIALE N. 124 AL P.R.G., AI SENSI DELL'ART. 17, COMMA 7 DELLA L.U.R., CONCERNENTE L'AMBITO 8.18/3 SPINA 2 - PORTA SUSA. ADOZIONE.
Proposta dell'Assessore Viano.
L'area oggetto del presente provvedimento
riguarda l'ambito 8.18/3 Spina 2 - Porta Susa, ubicato all'incrocio
tra il futuro viale della Spina Centrale e corso Vittorio Emanuele
II; più precisamente l'area è delimitata a nord
da Piazza Statuto, confina con le carceri Le Nuove e l'area interessata
dall'ampliamento del Politecnico, a ovest è delimitata
da via Borsellino e ad est da corso Bolzano.
Tale ambito è stato individuato dalla
variante urbanistica n. 35, concernente "La Spina Centrale",
approvata con deliberazione del Consiglio Comunale del 18 marzo
2002, ed in esso sono state previste funzioni quali residenza
per un massimo del 20% della SLP, attività di servizio
alle persone e alle imprese (ASPI) per un minimo del 30% della
SLP e attività terziarie per un massimo del 50% della SLP.
I dati del PRG vigente si riferiscono alla SLP
dell'intero ambito pari a mq. 81.370.
Inoltre, il Piano Regolatore vigente prevede,
quali aree di concentrazione edificatoria, due lotti antistanti
il viale della Spina Centrale, per la realizzazione di due edifici
a torre con altezza massima di m. 100; localizza la concentrazione
edificatoria nell'area compresa tra corso Matteotti e il proseguimento
di via Grassi, corrispondente alla nuova stazione di Porta Susa
e prevede altresì il recupero, con rinnovate destinazioni
funzionali, dell'edificio dell'attuale stazione di Porta Susa.
L'area è interessata dagli interventi
di competenza della Rete Ferroviaria Italiana (ex Ferrovie dello
Stato) per la trasformazione del nodo ferroviario di Torino, che
prevede, con l'abbassamento del piano del ferro, l'ampliamento
delle sedi di esercizio e la creazione in sedi separate di linee
regionali distinte da quelle nazionali e internazionali.
Gli interventi di riorganizzazione del nodo
hanno richiesto la creazione di nuove stazioni ferroviarie in
ambito urbano ed in particolare si è resa necessaria la
realizzazione di una nuova stazione, in connessione con il passante
ferroviario, da collocare nell'area centrale della città
e in grado di soddisfare le nuove esigenze tecnologiche e di esercizio.
Attualmente è stato completato il primo lotto, è
in corso di avanzamento la fase di esecuzione del primo stralcio
del secondo lotto, compreso tra corso Vittorio Emanuele II e il
fiume Dora e l'allestimento del cantiere del secondo stralcio,
compreso tra la Dora e corso Grosseto.
Nel 2002 RFI ha bandito uno specifico concorso
di progettazione di livello internazionale, per la realizzazione
del fabbricato viaggiatori della nuova stazione di Porta Susa
e dell'edificio a torre posto nell'area limitrofa, compresa tra
corso Matteotti, corso Vittorio Emanuele II e il viale della Spina,
in esito al quale è stato selezionato il gruppo vincitore.
Il progetto vincitore concepisce il fabbricato
viaggiatori come una vera e propria galleria coperta, simile a
un lungo percorso pedonale, e prevede alle estremità dei
due lotti due grandi porte, sorta di "bocche" urbane:
da nord la prima, ingresso principale della stazione verso la
piazza storica ed orientata in direzione dell'asse di via Cernaia,
l'altra a sud ovest verso il corso Vittorio Emanuele II con il
portale d'ingresso pedonale della Torre. L'accesso da corso Vittorio
Emanuele II al nuovo insediamento è risolto con una grande
piazza pedonale, su cui si affacciano la torre e l'edificio laterale
prospicienti corso Bolzano, che ai piani terreni ospitano attività
private e attività commerciali.
A seguito del concorso, RFI ha proceduto alla
redazione del progetto esecutivo del fabbricato viaggiatori con
l'intento di avviare quanto prima l'appalto per l'esecuzione dei
lavori stessi.
A tal fine, con procedura attivata ai sensi
dell'art. 81 D.P.R. 616 del 24 luglio 1977 e s.m.i., è
in approvazione il progetto che prevede la realizzazione del fabbricato
viaggiatori e annessi servizi, oltre alla destinazione ASPI, per
una SLP max di 5.000 mq., individuandone l'esatta ubicazione sul
territorio.
L'Amministrazione Comunale, dal suo canto, per
favorire la permanenza e l'insediarsi di attività economiche
di pregio nel territorio, nonché la complessiva riqualificazione
di un'area strategica della città, ha avviato la procedura
di alienazione e di valorizzazione dei propri diritti edificatori
localizzati in Spina 2 per la realizzazione dell'edificio a torre
di circa mq. 50.000 di SLP, a destinazione terziario - direzionale,
sull'area posta all'incrocio tra corso Vittorio Emanuele II e
corso Inghilterra. Pertanto, in data 13 settembre 2004, il Consiglio
Comunale ha approvato la definizione delle linee guida per l'alienazione
e la valorizzazione dei diritti edificatori di proprietà
della Città, localizzati o da localizzarsi nell'area suddetta.
In seguito è stato approvato il testo dell'avviso informativo
di ricerca di mercato, attivando così la procedura esplorativa
finalizzata ad acquisire dichiarazioni di interesse per la realizzazione
di tale intervento; in ultimo è stato dato avvio alla seconda
fase del procedimento volto alla alienazione dei diritti edificatori
di proprietà comunale. Tale procedura ha visto aggiudicare
provvisoriamente i diritti edificatori comunali alla Società
San Paolo IMI S.p.A..
La SLP generata dall'intero ambito ammonta a
mq. 81.268, di cui mq. 53.018 di proprietà RFI e solo mq.
28.250 di proprietà comunale.
Pertanto, per realizzare l'edificio a destinazione
direzionale, nel quale la Città intende collocare 50.000
mq. di diritti edificatori comunali, è necessario ricorrere
al trasferimento di 21.750 mq. di diritti edificatori di proprietà
della Città, generati da altri ambiti della Spina Centrale,
secondo il principio già introdotto con la Variante n.
35. In particolare tali diritti edificatori vengono trasferiti,
con il presente provvedimento di variante, per mq. 10.238 dall'ambito
4.13/2 Spina 3 - ODDONE, per mq. 1.875 dall'ambito 5.10/3 Spina
4 - FS1 e per mq. 9.637 dall'ambito 5.10/8 Spina 4 - BREGLIO.
Ne consegue che la SLP complessiva realizzabile
nell'ambito a seguito dei trasferimenti di cui sopra risulta di
complessivi mq. 103.018.
La previsione di localizzare un centro terziario
delle dimensioni sopra indicate, comporta l'adeguamento dei mix
funzionali dell'intero ambito prevedendo un minimo del 10 % di
SLP di attività di servizio alle persone e alle imprese
(ASPI) (ad esclusione delle attività commerciali di tipo
A1) c) di cui all'art. 3 punto 4 delle NUEA), e di un massimo
del 90% di SLP di attività terziarie.
Il Piano Regolatore prevede per gli ambiti della
Spina Centrale la destinazione di 1/3 della SLP generata dalle
aree dell'ambito con indice 0,6 mq/mq ad edilizia convenzionata.
Le funzioni terziario ed ASPI previste nell'ambito
Porta Susa rendono poco significativo tale convenzionamento; pertanto,
si ritiene, di collocare l'edilizia convenzionata generata dalle
aree di proprietà RFI, che ammontano complessivamente a
mq. 14.393, nell'ambito Spina 3 Oddone.
Per quanto concerne, invece, la quota di edilizia
convenzionata relativa ai diritti edificatori di proprietà
della Città, pari ad 1/3 della SLP generata dalle aree
con indice 0,6, questa risulta già soddisfatta all'interno
del Programma Integrato Spina 2.
Il fabbisogno dei servizi dell'intero ambito,
in applicazione dello standard di legge, ammonta a mq. 118.102;
tali servizi saranno reperiti in parte a raso, in parte dovranno
essere reperiti in sottosuolo. In particolare per quanto concerne
la dotazione di parcheggi pubblici, concorrono alla dotazione
dello standard i due parcheggi interrati (mezzanini) in corso
di realizzazione nell'area, localizzati nelle gallerie realizzate
per il passante, sotto il viale della Spina e, per una quota pari
a mq. 9.900, il parcheggio già realizzato di corso Bolzano.
L'attuazione dell'ambito può avvenire
separatamente, anche in assenza di un preliminare Studio Unitario
d'Ambito, a condizione che la trasformazione venga estesa ad almeno
una delle Unità Minime di Intervento individuata nella
cartografia.
La nuova stazione di Porta Susa viene puntualmente
individuata nell'area compresa tra corso Matteotti e il prolungamento
della viabilità tra via Grassi e via Ruffini. Tale intervento
prevede l'utilizzazione di una S.L.P (massima) di 5.000 mq. a
destinazione ASPI, oltre ai servizi di stazione, a cui dovrà
corrispondere lo standard di legge.
E' previsto un incremento dell'altezza dei due
edifici a torre, posti in corrispondenza dell'asse della Spina
Centrale, sino ad un massimo di 150 mt. I due edifici a torre
dovranno relazionarsi con l'intorno urbano, prevedendo al piede
degli stessi una conveniente dotazione di servizi e attività
atte a realizzare una buona integrazione urbana dei nuovi insediamenti.
Al fine di assicurare una adeguata connessione fra spazi e funzioni
collocati ai due lati del viale della Spina, dovrà, inoltre,
essere progettualmente prevista la possibilità di realizzare
una passerella pedonale aerea di uso pubblico.
Tutto ciò premesso la variante prevede:
1) nella scheda normativa dell'ambito 8.18/3
Spina 2 - PORTA SUSA, in particolare:
a) la modifica dei mix funzionali
del P.R.G. vigente, prevedendo attività di servizio alle
persone e alle imprese (ASPI), ad esclusione delle attività
commerciali di tipo A1) c) di cui all'art. 3, punto 4, delle NUEA,
per un minimo del 10% di SLP e attività terziarie per un
massimo del 90% di SLP;
b) il trasferimento di diritti
edificatori comunali pari a mq. 21.750, relativi ad altri ambiti
della Spina Centrale quali: per mq. 10.238 dall'ambito 4.13/2
Spina 3 - ODDONE, per mq. 1.875 dall'ambito 5.10/3 Spina 4 - FS1
e per mq. 9.637 dall'ambito 5.10/8 Spina 4 - BREGLIO;
c) la puntuale localizzazione
della nuova Stazione di Porta Susa nell'area compresa tra il viale
della Spina Centrale e corso Bolzano. Tale intervento prevede
la realizzazione di una S.L.P massima di 5.000 mq. a destinazione
ASPI, oltre ai servizi di stazione, a cui dovrà corrispondere
lo standard di legge;
d) la quota di 1/3 della SLP
generata dalle aree di proprietà RFI con indice 0,6 mq/mq
(corrispondente ad un indice di 0,2 mq/mq) destinata ad edilizia
convenzionata verrà garantita nell'ambito 4.13/2 Spina
3 Oddone. La quota di 1/3 della SLP generata dalle aree di proprietà
della Città, con indice 0,6 mq/mq (corrispondente ad un
indice di 0,2 mq/mq) viene garantita nell'Ambito 8.18/1 Spina
2 PRIN;
e) la precisazione delle stime
riguardanti: la Superficie Territoriale dell'ambito in oggetto,
la SLP generata dall'ambito, la SLP realizzabile nell'ambito ed
il corrispondente fabbisogno di aree per servizi pubblici;
f) l'individuazione, nell'allegato
delle Unità Minime di intervento;
2) la nuova configurazione planovolumetrica dell'ambito
(altezza e numero dei piani degli edifici) con l'individuazione
dei servizi pubblici relativi agli interventi ammessi;
3) la ridefinizione, a seguito di approfondimenti
patrimoniali, delle aree su cui calcolare i diversi indici territoriali
previsti nella scheda normativa.
Per quanto attiene la quantità globale
dei servizi, per effetto di tutte le varianti parziali al P.R.G.
vigente, adottate e approvate successivamente alla data di approvazione
del P.R.G., compreso il presente provvedimento, non si producono
gli effetti di cui al comma 4 dell'art. 17 della Legge Urbanistica
Regionale.
La variante in oggetto ha rilevanza esclusivamente
comunale, non presenta incompatibilità con i Piani sovracomunali
e costituisce variante parziale allo strumento urbanistico vigente
ai sensi del comma 7 dell'art. 17 della Legge Urbanistica Regionale.
La variante risulta coerente con il Piano di
Zonizzazione Acustica avviato dalla Giunta Comunale con deliberazione
del 26 novembre 2002 (mecc. 2002 10032/21), così come risulta
dal parere redatto dalla Divisione Ambiente e Verde - Settore
Ambiente e Territorio - Ufficio Inquinamento Acustico, prot. n.
19096 del 25 ottobre 2005, che si allega (all. 4 - n.
).
La presente deliberazione è stata trasmessa,
ai sensi degli articoli 43 e 44 del Regolamento sul Decentramento,
alle Circoscrizioni interessate per l'acquisizione del relativo
parere.
La Circoscrizione n. 1, con nota pervenuta in
data 4 novembre 2005, ha chiesto proroga dei termini; ad essa
si è comunicato che, vista l'urgenza che caratterizza l'intervento
oggetto della Variante, non è stato possibile concedere
proroghe alla tempistica originariamente prevista per l'espressione
del parere richiesto.
Si è però precisato che le eventuali
osservazioni che dovessero pervenire dal Consiglio Circoscrizionale,
fuori dei termini previsti, saranno, comunque, tenute in debita
considerazione ed analizzate nella fase immediatamente successiva
all'adozione del provvedimento di Variante da parte del Consiglio
Comunale.
La Circoscrizione n. 3, con deliberazione del
Consiglio Circoscrizionale in data 24 ottobre 2005, che si allega
(all. 2 - n.
), ha espresso parere favorevole alla Variante, a condizione che:
"non concorra allo standard dei parcheggi, il parcheggio
già analizzato di corso Bolzano (trovando altre soluzioni
per i 9900 mq. di posteggi mancanti), che nei due edifici a torre
sia prevista una conveniente dotazione di parcheggi e che si adottino
altresì tutti gli strumenti urbanistici adeguati a limitare
l'impatto ambientale sul territorio e sulla qualità della
vita dei cittadini".
A ciò si controdeduce che l'area di Porta
Susa, dal punto di vista trasportistico, si configura come "Polo
di Interscambio", che, con la stazione ferroviaria del passante,
la stazione della metropolitana, l'incrocio tra il viale della
Spina e corso Vittorio, con le numerose fermate dei mezzi pubblici,
è caratterizzato da un livello di accessibilità
col mezzo pubblico superiore ad ogni altra parte della città.
Nell'ottica di ridurre l'attrattività
del mezzo privato si colloca la scelta da parte della Città
di non concentrare nell'area di Porta Susa ulteriori quote di
parcheggi pubblici, utilizzando pertanto come standard a parcheggi,
una porzione (1/3 del dimensionamento attuale) del parcheggio
di corso Bolzano.
La Circoscrizione n. 4, con nota pervenuta in
data 4 novembre 2005, che si allega (all. 3 - n. )
ha espresso la volontà di non deliberare.
Tutto ciò premesso,
Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento
degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267,
nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti
nella competenza dei Consigli Comunali;
Visto il P.R.G., approvato con deliberazione
della Giunta Regionale n. 3-45091del 21 aprile 1995;
Vista la Legge Regionale 5 dicembre 1977 n.
56 e s.m.i.;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del
suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;
per i motivi espressi in premessa che qui integralmente si
richiamano:
1) di adottare, ai sensi dell'art. 17, comma
7 della L.U.R. la variante parziale n. 124 al vigente Piano Regolatore
Generale di Torino, concernente l'ambito 8.18/3 Spina 2 - Porta
Susa, così come descritto in narrativa e più in
dettaglio negli allegati, parte integrante e sostanziale del presente
provvedimento (all. 1 - n.
);
Viene dato atto che non è richiesto il parere di regolarità
contabile, in quanto il presente atto non comporta effetti diretti
o indiretti sul bilancio.
2) di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità
del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento
immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 134, 4° comma,
del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.
Nella NUOVA SCHEDA NORMATIVA, al titolo PRESCRIZIONI GENERALI
PER L'AMBITO, la quarta e quinta riga: "Nell'ambito potranno
della Spina Centrale." sono soppresse.