Divisione Patrimonio, Partecipazioni e Sistema Informativo
Settore Vendite, Acquisti e Rapporti Istituzionali
n. ord. 91
2005 03262/008
OGGETTO: VENDITA SUPERFICIE FONDIARIA CON ANNESSI DIRITTI EDIFICATORI SU SPINA 2: PRESA D`ATTO DEI RISULTATI DELLA PUBBLICAZIONE DELLA MANIFESTAZIONE DI INTERESSE, APPROVAZIONE DELLA VALUTAZIONE ECONOMICA DEGLI STESSI E AUTORIZZAZIONE ALLA SUCCESSIVA FASE DI ALIENAZIONE A TRATTATIVA PRIVATA.
Proposta del Sindaco Chiamparino,
sentiti gli Assessori Peveraro e Viano.
Al fine di favorire la permanenza o il nuovo insediamento di
attività economiche altamente qualificate nel territorio,
la Città ha dato avvio alla procedura di alienazione e
di valorizzazione dei diritti edificatori localizzati in Spina
2 mediante la realizzazione di un edificio a torre da destinarsi
ad attività terziaria direzionale e servizi.
Pertanto, con deliberazione n. 91 (mecc. 2004 06377/008), in data
13 settembre 2004 il Consiglio Comunale ha approvato la definizione
delle linee guida per lalienazione e valorizzazione dei
diritti edificatori, di proprietà della Città, localizzati
o da localizzarsi sullarea compresa tra corso Inghilterra,
corso Vittorio Emanuele e via Cavalli.
Occorre specificare che, attualmente, le quantità edificatorie
previste dal P.R.G. su tale area sono pari a 37.000 mq di SLP,
di cui 28.000 di proprietà della Città e 9.000 mq
di proprietà RFI, ma che è possibile incrementare
dette quantità in relazione alle esigenze dintervento
che si possano determinare. Lincremento può avvenire
anche attraverso lacquisizione di ulteriori diritti edificatori
di proprietà di RFI generati dallo stesso ambito 8.18/3
Porta Susa: a tal fine in data 22 dicembre 2004 è stato
siglato un protocollo di intesa con RFI, nel quale entrambi gli
enti sottoscrittori hanno manifestato la propria disponibilità
a concretizzare tale passaggio di proprietà. Detto protocollo
è stato approvato dal Consiglio Comunale in data 28 febbraio
2005 (deliberazione mecc. 2005 00783/008) ed è attualmente
in corso di approvazione da parte del Consiglio di Amministrazione
di RFI.
Con detta intesa, la Città si impegnava ad acquistare a
titolo oneroso le aree e la relativa capacità edificatoria
su Spina 2 di proprietà di RFI; nel caso di mancato raggiungimento
dellaccordo sul valore di acquisto della SLP generata dallarea,
era previsto comunque limpegno della Città ad acquistare
ledificio ad H delle ex Officine Grandi Riparazioni (meglio
conosciute come OGR) e le relative aree di pertinenza che generano
24.000 mq circa di SLP. In tal caso la Città avrebbe ricollocato
in ambito idoneo i 9.000 mq di SLP di proprietà di RFI
attualmente localizzati nellarea della futura torre tra
corso Vittorio e corso Inghilterra.
In attuazione di quanto previsto dal Protocollo di intesa citato,
le Parti (Città e RFI) hanno individuato i propri esperti
da affiancare agli uffici per la valutazione dei beni oggetto
dellintesa. A seguito dei necessari approfondimenti effettuati
dai rappresentanti tecnici della Città e di RFI nonché
dai rispettivi esperti di parte, non si è pervenuti alla
individuazione di valori economici condivisi tali da garantire
gli interessi perseguiti da entrambe le parti, ossia la valorizzazione
dellintero compendio con la realizzazione di uffici direzionali
e della nuova stazione Porta Susa.
Si è valutata quindi lopportunità di procedere
ad una valorizzazione in tempi brevi dei diritti edificatori della
Città per garantire la costruzione di una prima torre per
uffici direzionali, rimandando a successivi approfondimenti lesplorazione
di forme di cooperazione tra Città e RFI per la realizzazione
della seconda torre e, di conseguenza, della nuova stazione Porta
Susa.
Per tali motivazioni, dovendosi procedere ad una revisione della
sopra citata intesa, si rende necessario procedere alla sospensione
dellesecuzione della deliberazione consiliare con cui è
stato approvato tale protocollo (mecc. 2005 00783/008 del 28 febbraio
2005), che peraltro ad oggi non risulta essere stato ancora approvato
dal Consiglio di Amministrazione di RFI.
Con il provvedimento deliberativo (mecc. 2004 06377/008) sopra
richiamato, il Consiglio Comunale ha, in primo luogo, individuato
quale interesse pubblico il consolidamento e/o nuovo insediamento
sullarea in oggetto di attività economiche ad alta
qualificazione con conseguente aumento del numero degli occupati
a Torino, nonché la riqualificazione di unarea strategica
della Città attraverso interventi di alto valore anche
architettonico.
In secondo luogo, dopo aver definito i criteri minimi soggettivi,
oggettivi e qualitativi per la valutazione della corrispondenza
delle proposte allinteresse pubblico perseguito, detto provvedimento
ha ritenuto coerente con linteresse pubblico la proposta,
pervenuta alla Città da parte di Sanpaolo IMI, volta a
realizzare una "torre" tra Corso Inghilterra e corso
Vittorio Emanuele da destinarsi a sede direzionale di detto Gruppo
Bancario, il cui dimensionamento viene in essa indicato pari a
circa 45.000/50.000 mq di SLP.
Al fine di assicurare nel modo migliore la trasparenza nel conseguimento
dellinteresse pubblico, nel citato provvedimento sono state
individuate le procedure atte a verificare lesistenza di
altri operatori economici interessati, in modo da fornire allAmministrazione
Comunale quegli elementi necessari e utili a garantire, nella
successiva fase di contrattazione con i proponenti, la piena soddisfazione
dellinteresse pubblico, il confronto e la par condicio tra
gli stessi.
A seguito dellapprovazione di detto provvedimento deliberativo,
la Città ha perciò attivato la procedura esplorativa
di mercato sopra citata finalizzata ad individuare eventuali ulteriori
offerte rispetto alla proposta presentata dal Gruppo Sanpaolo
IMI di acquisto dellarea tra corso Vittorio e corso Inghilterra.
Con determinazione dirigenziale n. 868 del 2 novembre 2004 è
stato pertanto approvato il testo dellavviso informativo
di ricerca di mercato (all. 1) e del relativo estratto (all. 2)
redatti nel rispetto dellindirizzo consiliare medesimo;
con lo stesso provvedimento dirigenziale, anche su indicazione
di ITP (Agenzia Investimenti Torino Piemonte), è stata
approvata la pubblicazione di detto estratto sui seguenti quotidiani
italiani ed esteri: Il Sole 24 Ore (in data 5 novembre 2004),
Financial Times ed. worldwide: rubrica Contract & Tenders
(doppia pubblicazione effettuata nei giorni 5 novembre 2004 e
12 novembre 2004), The Wall Street Journal national edition (U.S.A.)
sezione The Markt: Business Opportunities (in data 11 novembre
2004).
Per consentire agli operatori stranieri limmediata comprensione
dellavviso di manifestazione di interesse e del relativo
estratto, è stata redatta di entrambi i documenti una traduzione
in lingua inglese asseverata presso il Tribunale. Inoltre, per
favorire la maggior diffusione possibile delloperazione
in oggetto, sono state realizzate delle pagine web allinterno
del sito del Comune di Torino dove, oltre alla possibilità
di "scaricare" su cartaceo, in italiano e in inglese,
lavviso e la deliberazione del Consiglio Comunale, è
stato pubblicato materiale illustrativo sulla città di
Torino in generale (filmati) e su Spina 2 in particolare (rendering
delle torri disegnate dal P.R.G., del futuro viale di Spina 2
nonché della nuova Stazione di Porta Susa).
Lavviso stabiliva che le proposte di manifestazione di interesse
dovessero pervenire allUfficio Protocollo Generale della
Città di Torino entro le ore 10 del giorno 15 dicembre
2004. Entro tale data sono state presentate a detto ufficio due
buste inviate da Progestim S.p.A. e da Sanpaolo IMI, pervenute
rispettivamente in data 14 dicembre 2004 (prot. 11795) e in data
15 dicembre 2004 (prot. 11798), che si allegano al presente provvedimento
(all. 3 e 4).
Al fine della verifica della completezza formale della documentazione
presentata per le manifestazioni di interesse è stata istituita,
con determinazione dirigenziale (n. 1013 del 17 dicembre 2004),
una apposita commissione desame. Tale commissione, formata
dai direttori della Divisione e Direzione Patrimonio nonché
dal dirigente del Settore competente per materia, riunitasi in
data 17 dicembre 2004, ha constatato ladeguatezza formale
di entrambe le proposte.
Si rende pertanto necessario, con il presente provvedimento, prendere
atto della rispondenza delle proposte presentate da Progestim
S.p.A. e da Sanpaolo IMI ai requisiti di interesse pubblico così
come individuati nella deliberazione (mecc. 2004 06377/008) approvata
dal Consiglio Comunale lo scorso 13 settembre 2004.
Lipotesi progettuale avanzata da Progestim S.p.A. soddisfa
tali criteri in quanto detta Società prefigura linsediamento
nelledificio a torre delle sede direzionale della Fondiaria
SAI S.p.A., (come confermato con note prot. n. 27 e prot. n. 29
del 27 gennaio 2005 rispettivamente della società Progestim
S.p.A. e del gruppo SAI Fondiaria di cui si allega copia - all.
5 e 6), del cui patrimonio immobiliare Progestim è gestore.
Comè noto, Fondiaria SAI S.p.A. è la capogruppo
di un pool assicurativo di dimensioni europee, fortemente radicato
nel tessuto industriale e finanziario del nostro Paese e composto
da 111 società controllate e collegate, attive non solo
nei settori assicurativo, finanziario, bancario, ma anche immobiliare,
agricolo, sanitario dellassistenza e dei servizi. La possibile
presenza sul territorio cittadino della sede direzionale di una
realtà economica di così significativa rilevanza
può indubbiamente garantire il successo delloperazione
cui la Città ha dato avvio con i provvedimenti sopra citati.
Daltro canto, anche la manifestazione di interesse pervenuta
da San Paolo IMI, il cui profilo e la cui solidità sono
state già ampiamente illustrate, e sono comunque note,
costituisce un approfondimento coerente con la precedente proposta,
potendo quindi confermarsi rispondente allinteresse pubblico
perseguito, per le motivazioni indicate nella deliberazione consiliare
citata.
Può ora darsi corso alla successiva fase del procedimento
cioè allo svolgimento della trattativa privata volta allindividuazione
del contraente, tra i due soggetti che hanno presentato le manifestazioni
dinteresse.
Nella prima fase, la trattativa prevede la presentazione di una
proposta tecnica rispondente alla volontà e agli obiettivi
espressi nella precedente deliberazione consiliare del 13 settembre
2004 (mecc. 2004 06377/008); nella fase successiva, è richiesta
la presentazione dellofferta economica:
- proposta tecnica:
Nella fase antecedente alla richiesta di offerta economica, il
proponente dovrà presentare una relazione contenente le
caratteristiche generali dellintervento ed il piano logistico
degli insediamenti (comprendente la descrizione delle attività
e il numero degli addetti). Tale studio di fattibilità,
integrato dagli eventuali ulteriori elementi richiesti dallAmministrazione
civica, sarà sottoposto allapprovazione della Giunta
Comunale. Ciò al fine di allineare le proposte pervenute
in modo da soddisfare in maniera adeguata gli interessi pubblici
perseguiti e manifestati. Qualora una proposta, anche dopo la
richiesta di migliorie ed integrazioni, non risulti adeguata dal
punto di vista della rispondenza agli interessi pubblici così
come indicati nel bando, non si procederà alla richiesta
di offerta economica di cui al punto successivo;
- offerta economica:
Il valore dei diritti edificatori di proprietà della Città
- comprensivo dellarea di atterraggio nonché di quanto
infra indicato - posto a base della trattativa è pari ad
Euro 610,00 per ogni mq di SLP, come da perizia estimativa effettuata
dal competente Settore Logistica e Valutazioni Immobiliari congiuntamente
con il "Dipartimento Casa-Città" del Politecnico
di Torino nellambito della convenzione in atto tra i due
Enti.
Ai fini dellacquisto dei diritti edificatori di proprietà
comunale, dei quali si tratta nel presente provvedimento, i soggetti
concorrenti dovranno indicare sia il valore unitario offerto (Euro/mq.
di SLP), sia il totale di mq. di SLP richiesto. LAmministrazione
Comunale assegnerà i diritti edificatori al proponente
che presenterà lofferta con limporto più
alto: detto importo è calcolato come valore unitario proposto
moltiplicato per i mq di SLP richiesti.
A tal proposito si precisa che la proposta economica dovrà
essere formulata al netto dei costi che il proponente dovrà
sostenere per il pagamento degli oneri di urbanizzazione e del
contributo sul costo di costruzione a cui va aggiunto lonere
derivante dalla realizzazione, allinterno della superficie
fondiaria di pertinenza, di 8.800 mq di parcheggio pubblico su
soletta, a carico del soggetto aggiudicatario dei diritti edificatori.
Per quanto concerne le altre superfici a standard urbanistico
dovute allinterno dellambito di trasformazione, si
precisa che devono ritenersi già assolte nel quadro degli
interventi di realizzazione del passante ferroviario e, in questo
senso, nella valutazione economica dei diritti edificatori della
Città si è tenuto conto delle specifiche condizioni
di insediamento dellintervento direzionale.
Inoltre, a corredo dellofferta economica, dovrà essere
sottoscritta una dichiarazione di impegno a produrre, nel caso
di aggiudicazione, un atto unilaterale che preveda lobbligo
di realizzare lintervento come da proposta tecnica approvata,
nel rispetto degli insediamenti e delle destinazioni duso
previste allatto della proposta stessa con la previsione,
in caso di inadempimento (cioè in caso di utilizzo difforme
rispetto alla proposta tecnica approvata dalla Giunta Comunale
per una durata di almeno 5 anni a decorrere dalla data di fine
lavori fatta constare con apposito verbale assunto in contraddittorio
tra le parti), della corresponsione di una penale. Tale penale
dovrà essere pari al 50% del valore dei diritti edificatori
oggetto di alienazione ed il pagamento della stessa dovrà
essere garantito con deposito cauzionale e/o con fideiussione
bancaria e/o polizza assicurativa di pari durata e importo.
Tutto ciò premesso,
Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti
Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale,
fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella
competenza dei Consigli Comunali;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico
sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;
per le motivazioni espresse in narrativa e che qui integralmente si richiamano e che costituiscono parte integrante delle decisioni:
1) di prendere atto che, a seguito del sondaggio di mercato
pubblicato in data 5 novembre 2004 con scadenza 15 dicembre 2004
(all. 1 e 2 - nn. ), lAmministrazione Comunale ha ricevuto
nei termini le manifestazioni dinteresse presentate dalla
società Progestim S.p.A. e dal Gruppo Bancario Sanpaolo
IMI (all. da 3 a 6 - nn. );
2) di dare atto che entrambe le proposte soddisfano linteresse
pubblico così come individuato nella deliberazione consiliare
del 13 settembre 2004 (mecc. 2004 06377/008);
3) di autorizzare lavvio della seconda fase del procedimento
volto allalienazione dei diritti edificatori ad oggi di
proprietà della Città e di RFI, mediante trattativa
con i due soggetti proponenti;
4) di assumere, ad indirizzo degli uffici che condurranno la trattativa,
la procedura individuata in narrativa che qui integralmente si
richiama;
5) di approvare che il corrispettivo per lalienazione dei
diritti edificatori e del relativo sedime di atterraggio su Spina
2 da porre come base della trattativa sia pari ad Euro 610,00
per mq. di SLP e che gli stessi verranno aggiudicati al soggetto
che offrirà il miglior prezzo da intendersi quale prodotto
del valore unitario per i mq. di SLP richiesti;
6) di demandare a successivi provvedimenti lesatto importo
del corrispettivo dovuto, lapprovazione della proposta progettuale
ed ogni altra statuizione si rendesse necessaria;
7) di sospendere, per le motivazioni indicate in premessa, lesecuzione
della deliberazione assunta dal Consiglio Comunale in data 28
febbraio 2005 (mecc. 2005 00783/008)con la quale veniva approvato
il Protocollo di intesa con RFI;
8) di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto
voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente
eseguibile ai sensi dell'art. 134, 4° comma, del Testo Unico
approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.