Divisione Urbanistica ed Edilizia Privata
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche
n. ord. 49
2005 01970/009
OGGETTO: PIANI DI RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO E URBANISTICO ESISTENTE. LEGGE N. 457/1978 E ART. 41 BIS LEGGE REGIONALE N. 56/1977. QUARTIERE BORGO DORA - PORTA PALAZZO. LOTTI 1, 3, 4 E 5. APPROVAZIONE.
Proposta dell'Assessore Viano,
di concerto con lAssessore Tricarico.
Con deliberazione n. 87 del 27 marzo 2001 (mecc. 2001 02596/009),
il Consiglio Comunale ha approvato, ai sensi dellart. 27
della Legge 5 agosto 1978, n. 457, nonché dellart.12
della L.U.R. n. 56/1977, lindividuazione degli ambiti da
assoggettare alla formazione dei Piani di Recupero, al fine di
realizzare il recupero del patrimonio edilizio e urbanistico esistente
con interventi volti alla conservazione, risanamento, ricostruzione
e migliore utilizzazione del patrimonio stesso.
Lindividuazione degli ambiti da assoggettare a piano di
recupero ha fatto riferimento ai risultati emersi dalle indagini
volte a caratterizzare le situazioni di maggiore disagio sociale
ed urbano.
In particolare sono stati assoggettati a piano di recupero gli
isolati che presentavano quote significative di immobili caratterizzati
da fenomeni gravi di degrado fisico (carenze igienico sanitarie,
totale assenza di manutenzione, precarietà statiche) già
oggetto di ordinanze sostanzialmente inefficaci per linerzia
delle proprietà. Inerzie il più delle volte intenzionali,
e perciò ancora più colpevoli, con lobiettivo
di lucrare sulle fasce più marginali, sullimmigrazione
extracomunitaria spesso irregolare e perciò più
debole.
Il degrado urbano e sociale che si presenta in questi immobili
produce un effetto alone di devalorizzazione immobiliare, abbandono
e frequentemente di illegalità.
Lintento perseguito dai piani di recupero è di promuovere
gli interventi di risanamento delle porzioni più degradate
degli isolati considerati, creando le condizioni per un radicale
intervento sostitutivo dellAmministrazione, qualora persista
linerzia finalizzata a mantenere gli usi impropri sopra
richiamati.
Ma è su queste situazioni, per così dire, estreme
cle si intende incidere, se necessario forzosamente, non certo
sulle situazioni ordinarie, regolari, di uso diretto del proprietario
o di contratti di locazione regolare. Su queste situazioni anzi
si intende promuovere azioni di qualificazione attraverso aiuti
ed agevolazioni nel caso in cui le risorse proprie non siano sufficienti,
proprio per contrastare processi di degrado e abbandono che rischiano
di essere dirompenti. In nessun modo comunque, in questi casi,
lamministrazione intende intervenire forzosamente, ma unicamente
aiutare linnesco di processi di qualificazione nelle forme
e con le risorse che via via si renderanno disponibili.
Constatato che, nei termini fissati con la succitata deliberazione
n. 87 del 2001, non sono pervenute proposte da parte dei privati
proprietari delle aree in oggetto, lAmministrazione civica
ha ritenuto opportuno, a norma dellart.28 della Legge n.
457/1978, procedere di propria iniziativa alla predisposizione
del Piani di Recupero, la cui redazione è stata affidata
allAgenzia Territoriale per la Casa (ATC), in coerenza con
quanto disposto dalla Legge Regionale n. 11/1993, la quale riconosce
alla stessa ATC la competenza ad operare nel settore delledilizia
residenziale pubblica, espletando, per conto degli Enti Locali,
quei compiti concernenti la progettazione urbanistica finalizzata
allattuazione e gestione unitaria del complesso dei beni
pubblici al servizio della residenza.
Quindi, con deliberazione n. 5 del Consiglio Comunale del 17 gennaio
2005 (mecc. 2004 12392/009), è stato adottato il Piano
di Recupero del quartiere Borgo Dora Porta Palazzo, che
si articola in quattro lotti: il lotto 1, tra piazza della Repubblica,
corso Regina Margherita e le vie Cagliero e Cottolengo; il lotto
3, tra corso Giulio Cesare e le vie Carlo Noè, G.B. La
Salle e Porporati; il lotto 4, tra Via De La Salle, Via Noè,
Via Priocca e Via Porporati; il lotto 5, tra Piazza della Repubblica,
Via Priocca e Piazza Don Albera.
Tutti i lotti sono articolati, a loro volta, per la fase di analisi
e ricerche, in Unità di Suolo, che corrispondono alle Unità
Minime dIntervento prescritte dallart.28 della Legge
n. 457/1978 per la fase progettuale.
Gli immobili compresi negli isolati in questione sono classificati
dal P.R.G. vigente come area normativa M1 e R3 (art.8 delle Norme
Urbanistiche Edilizie di Attuazione), compresi nella "zona
urbana storico ambientale" (art.11 delle N.U.E.A.), contraddistinta
dal n. VII.
Il Piano di Recupero prevede per tutte le unità dintervento
uguali interventi edilizi e destinazioni duso suddivisi
in "indirizzi", che hanno carattere di norme di orientamento,
e "prescrizioni" che hanno carattere di norme vincolanti,
per il dettaglio dei quali si rimanda alla documentazione tecnica
allegata al presente provvedimento.
Il quadro economico degli interventi previsti ammonta a Euro 15.816.000,00
per il lotto 1; Euro 7.431.600,00 per il lotto 3; Euro 5.142.730,00
per il lotto 4; Euro 5.338.630,00, per il lotto 5.
Il Piano di Recupero oggetto del presente provvedimento, sottoposto
al parere del competente Settore Tutela Ambiente, è risultato
coerente con la relativa proposta di zonizzazione acustica.
La deliberazione predetta è stata depositata in visione
presso la Segreteria Comunale per la durata di 60 giorni consecutivi,
dal 18 gennaio 2005 al 18 marzo 2005. Dell'avvenuto deposito è
stata data notizia al pubblico mediante avviso pubblicato presso
l'Albo Pretorio nel periodo sopracitato.
Poiché, ai sensi dellart. 16 della Legge n. 1150/1942
e dellart. 12 del D.P.R. n. 327/2001 e s.m.i., lapprovazione
dei Piani di Recupero comporta la dichiarazione di pubblica utilità
delle opere in essi previste, si è proceduto ad effettuate
le comunicazioni di avvio del procedimento ai proprietari degli
immobili interessati, come prescritto dagli articoli 11 e 16 del
D.P.R. n. 327/2001 e s.m.i., mediante pubblicazione di avviso
su un quotidiano a diffusione nazionale ("La Stampa")
in data 29 gennaio 2005.
La Città ha inoltre avviato, anche con lausilio degli
uffici dellAgenzia per lo Sviluppo Locale "The Gate",
apposite consultazioni con i residenti, inquilini, proprietari
e amministratori degli immobili inclusi nel Piano di Recupero,
al fine sia di esporre le ragioni di pubblica utilità che
hanno indotto lAmministrazione ad assumere tale provvedimento,
sia di acquisire dai soggetti direttamente coinvolti le necessarie
osservazioni e rilievi, non solo di rito, che hanno evidenziato
una forte preoccupazione in capo alle componenti sociali più
deboli.
In particolare gli inquilini ed i proprietari che utilizzano gli
alloggi come abitazione principale (condizione certo prevalente
rispetto ai proprietari che si disinteressano dellimmobile
profittando delle difficili situazioni di marginalità sociale,
praticando talvolta canoni di locazione palesemente speculativi)
richiedono garanzie circa il rischio che si verifichino espulsioni
determinate dalla necessità di operare il recupero nei
termini descritti dal Piano.
Daltronde la possibilità che lobbligo a realizzare
gli interventi di risanamento edilizio produca un aumento dei
canoni di locazione, ovvero che induca parte dei proprietari,
impossibilitati a sostenere le spese necessarie, a preferire la
dismissione dellimmobile, è certamente un effetto
che potrebbe verificarsi.
LAmministrazione è dunque consapevole che per evitare
tale situazione occorra individuare, oltre agli strumenti già
operanti, tutte le misure in grado di salvaguardare lattuale
composizione sociale, instaurando con i condomìni un dialogo
permanente, e attivando un sistema di incentivi per lattuazione
degli interventi previsti. Il Piano di Recupero dovrà inoltre
inserirsi in un sistema di azioni da attuarsi nel perimetro interessato
e nelle aree limitrofe agli stabili individuati, al fine di innescare
azioni di rigenerazione urbana del territorio, con particolare
riferimento alle attività commerciali, culturali e sociali.
La necessità di prevedere delle azioni a protezione degli
inquilini esistenti, visto anche il carattere innovativo del Piano
di Recupero, potrà contemplare un intervento diretto dellAmministrazione
nel proporsi come acquirente degli alloggi eventualmente messi
in vendita, al fine di confermare la locazione a favore degli
aventi titolo.
Gli obiettivi sopra richiamati e lintenzione, in particolare,
di assicurare la permanenza dellattuale composizione sociale,
mettono quindi in evidenza la volontà, da parte dellAmministrazione,
di contrastare i possibili fenomeni di espulsione derivanti da
unattuazione del Piano di Recupero esclusivamente incentrata
su una logica immobiliare. A tal fine, oltre alle azioni richiamate,
è stato ritenuto opportuno introdurre, come più
avanti specificato, un vincolo di convenzionamento con la Città
per lattuazione del Piano di Recupero, da parte dei proponenti
gli interventi che eccedano le manutenzioni e le attività
meramente conservative. Tale modalità procedurale è
apparsa infatti adeguata al fine di esercitare un efficace controllo
sulle operazioni di recupero che saranno progressivamente avviate,
nonché sulle ricadute sociali ad esse conseguenti.
Sulla base della verifica della sostenibilità tecnica ed
economica degli indirizzi di intervento indicati dal Piano e della
eventuale proposta di soluzioni alternative, la convenzione dovrà
contenere anche specifica indicazione delle tutele assicurate
ai residenti, esplicitando modi, forme e condizioni del loro coinvolgimento.
Nei termini prescritti dallart.40, comma 1, della L.U.R.
n. 56/1977 sono pervenute n. 9 osservazioni, allegate al presente
provvedimento (all. da 7 a 15 - nn. ),
alle quali si è controdedotto con i documenti allegati
(all. 16 e 17 - nn. ).
Con nota del 15 dicembre 2004 è stato richiesto alla competente
Circoscrizione n. 7 il prescritto parere a norma dellart.43
del Regolamento del Decentramento. Con deliberazione del 20 gennaio
2005 (mecc. 2005 00388/090) (all. 18 - n. ), la Circoscrizione
ha espresso parere favorevole con alcune osservazioni alle quali
si controdeduce di seguito. In merito alla richiesta di un attento
studio sulla popolazione residente, si rileva che, in realtà,
unanalisi concernente tale aspetto è già incluso
negli elaborati indicati come "Relazione illustrativa: testo"
allegati a tutti i lotti di cui si compone il Piano di Recupero,
in particolare, con riferimento alla densità di popolazione,
densità di stranieri residenti, indice di affollamento,
ecc. La questione concernente la regolarità della popolazione
extracomunitaria, sia come permesso di soggiorno che come contratto
di locazione, invece, non può essere esaminata in tale
sede poiché esula dalla attività urbanistica del
Comune e riguarda la competenza di altre autorità. Per
quanto concerne lo stabile di corso Giulio Cesare 6 (lotto n.
3), che ospita una moschea, lintervento di ricostituzione
del doppio androne è previsto dal Piano. Per quanto riguarda
la piazza Don Albera e i connessi parcheggi, occorre fare presente
che questa è esterna al perimetro del Piano di Recupero.
Il riferimento che ne viene fatto nel lotto 5 è solo una
congettura orientativa priva di disciplina. Per quanto riguarda,
infine, i tempi di realizzazione, giova ricordare che la durata
del termine di attuazione del Piano di Recupero è fissato
in dieci anni, in osservanza dellart. 16 della Legge n.
1150/1942.
Con nota del 18 gennaio 2005 è stato richiesto alla Commissione
Regionale Beni Culturali e Ambientali della Regione Piemonte,
ai sensi dellart. 40, comma 8, della L.U.R. n. 56/1977,
di formulare il proprio parere, peraltro vincolante. Con nota
del 10 marzo 2005 (all. 19 - n. ), la Commissione Regionale ha
espresso parere favorevole, con alcune indicazioni da osservare
in sede di rilascio dei permessi di costruire durante la fase
di attuazione dei Piani di Recupero.
In relazione a quanto sopra, si è ritenuto opportuno apportare
alcune modificazioni alla parte normativa dello stesso, in particolare
per disciplinare in modo più dettagliato gli interventi
ammessi nelle singole unità immobiliari. Di conseguenza,
con il presente provvedimento si sostituisce lallegato denominato
"5.0 Norme di Attuazione" per ciascuno dei quattro lotti
(all. da 1 a 4 - nn. ). Si sostituiscono, inoltre, le tavole 4.1
e 4.2 del lotto 1 (all. 5 e 6 - nn. ).
Per quanto concerne lattuazione dei Piani di Recupero, a
norma dellart. 28 Legge 457/1978, vi possono provvedere,
in primo luogo, i proprietari delle Unità Minime dIntervento,
da soli o riuniti in consorzio, previa adesione ad apposita convenzione
che disciplini i tempi e le modalità degli interventi previsti.
Vi possono provvedere anche le imprese di costruzione o le cooperative
edilizie cui i proprietari abbiano conferito mandato per lesecuzione
delle opere; i condomini o loro consorzi.
Inoltre, per quanto riguarda le parti interne delle singole unità
immobiliari è sempre ammesso lintervento diretto
dei proprietari per interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria
che non contrastino con il Piano di Recupero o ne compromettano
lattuazione.
Il termine per ladesione alla convenzione suddetta da parte
dei proprietari è fissato in due anni; in mancanza, il
Comune, direttamente o tramite ATC o con altre forme previste
dalla legislazione, previa diffida ai proprietari, valuterà
lopportunità, tenuto conto dei criteri ed indirizzi
di protezione sociale sopra richiamati, di provvedere allesecuzione
delle opere previste dal Piano di Recupero, mediante occupazione
temporanea, con diritto di rivalsa delle spese sostenute nei confronti
dei proprietari medesimi, o tramite procedimento despropriazione.
La durata del Piano di Recupero è fissata in 10 anni a
partire dallapprovazione del presente provvedimento, in
applicazione della norma di cui allart. 16 della Legge n.
1150/1942.
Tutto ciò premesso,
Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti
Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale,
fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella
competenza dei Consigli Comunali;
Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione
della G.R. n. 3-45091 del 21 aprile 1995 pubblicata sul B.U.R.
n. 21 del 24 maggio 1995;
Visto il parere favorevole, formulato ai sensi dellart.
43 del Regolamento del Decentramento, dalla competente Circoscrizione
Amm.va n. 7 con deliberazione del 20 gennaio 2005;
Visto il parere favorevole della Commissione Regionale Beni Culturali
e Ambientali della Regione Piemonte del 10 marzo 2005;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico
sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;
per i motivi esposti nella parte narrativa, che qui integralmente
si richiamano:
1) di prendere atto che, nei termini previsti, sono pervenute
n. 9 osservazioni in merito al Piano di Recupero "Borgo Dora
Porta Palazzo", (all. da 7 a 15) e di approvare le
relative controdeduzioni (all. 16 e 17);
2) di approvare il Piano di Recupero "Borgo Dora Porta
Palazzo", composto dai seguenti lotti: lotto 1 (isolato compreso
tra piazza della Repubblica, corso Regina Margherita e le vie
Cagliero e Cottolengo); lotto 3 ( isolato compreso tra corso Giulio
Cesare e le vie Carlo Noè, G.B. La Salle e Porporati);
lotto 4 (isolato compreso tra le vie De La Salle, Noè,
Priocca e Porporati); lotto 5 (isolato compreso tra piazza della
Repubblica, piazza Don Albera e via Priocca), ai sensi e per gli
effetti della Legge n. 457/1978, della Legge Urbanistica Nazionale
n. 1150/1942 e della Legge Urbanistica Regionale n. 56/1977. La
durata del presente Piano di Recupero è fissata in 10 anni
dalla sua approvazione definitiva. Il termine per lattuazione
da parte dei proprietari, con le modalità descritte in
narrativa, è fissato in due anni, al termine del quale,
constatata linerzia dei medesimi, il Comune, previa diffida
ai proprietari, potrà valutare lopportunità
di provvedere allesecuzione delle opere previste dal Piano
di Recupero, anche mediante occupazione temporanea, con diritto
di rivalsa delle spese sostenute nei confronti dei proprietari
medesimi;
3) di approvare gli allegati denominati 5.0 "Norme di Attuazione
testo coordinato" (all. 1- 4) per ciascuno dei quattro
lotti e le tavole 4.1 "Schemi planimetrici testo coordinato"
e 4.2 "schemi di prospetti e sezioni testo coordinato"
(all. 5 e 6), che sostituiscono i corrispondenti allegati della
deliberazione di adozione;
4) di dichiarare attesa lurgenza, in conformità del
distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente
eseguibile ai sensi dellart. 134, 4° comma, del Testo
Unico, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.