Divisione Patrimonio, Partecipazioni e Sistema Informativo
Settore Vendite, Acquisti e Rapporti Istituzionali

n. ord. 50
2004 03250/008

CITTÀ DI TORINO

DELIBERAZIONE DEL CONSIGLIO COMUNALE 17 MAGGIO 2004
(proposta dalla G.C. 27 aprile 2004)

Testo coordinato ai sensi dell'art. 44 comma 2 del Regolamento del Consiglio Comunale

OGGETTO: TRASFERIMENTO DELL'AREA STADIO FILADELFIA E DELL'AREA CHININO TRA LA CITTÀ DI TORINO ED IL TORINO CALCIO S.P.A.. APPROVAZIONE.

     Proposta del Sindaco Chiamparino,
     di concerto con gli Assessori Peveraro, Montabone e Viano.

     La Città di Torino ha da tempo avviato con la Società Torino Calcio S.p.A. una trattativa volta a costituire in capo a quest’ultima un diritto di superficie sull’area Stadio Comunale ed a recuperare l’area dello storico stadio Filadelfia al suo valore proprio di elemento fondante la storia della società e di simbolo per i tifosi destinandolo, una volta ristrutturato, allo svolgimento delle gare della squadra Primavera del Torino Calcio S.p.A., di attività giovanili e di carattere celebrativo nonché di allenamento per le squadre ospiti del Torino calcio S.p.A. e della Juventus F.C. S.p.A..

     Con deliberazione della Giunta Comunale del 28 febbraio 2003 (mecc. 2003 01436/066), la Città di Torino ha approvato un protocollo d’intesa con la Società Torino Calcio S.p.A. volto a disciplinare il complesso intervento di recupero delle aree dello Stadio Comunale e dello Stadio Filadelfia.

     Successivamente, con proprio provvedimento del 25 giugno 2003 (mecc. 2003 04189/066), il Consiglio Comunale ha trasferito in capo alla Società Torino Calcio S.p.A. il diritto di superficie sull’area Stadio Comunale. Sempre con detto provvedimento il Consiglio Comunale ha disposto che la Società Torino Calcio S.p.A. assuma formale impegno di realizzare nell’area Filadelfia un impianto sportivo che includa un regolamentare campo di calcio dotato dei necessari servizi e di una adeguata tribuna spettatori e un Museo della Storia del Torino.

     Con deliberazioni n. 120 del 28 luglio 2003 (mecc. 2003 04276/009) - (adozione) e n. 176 del 9 dicembre 2003 (mecc. 2003 09051/009) - (approvazione) il Consiglio Comunale ha approvato la variante parziale n. 59 al P.R.G. ai sensi dell’art. 17 comma 7 della L.R. 56/1977 e s.m.i..

     Con detta variante (come da Tavola della medesima costituente allegato 1) la Città di Torino ha individuato un nuovo ambito di trasformazione "12.29 Filadelfia" ed è stato di conseguenza adeguato l’adiacente ambito "12.14 Dogana", in particolare ridefinendo la concentrazione edificatoria, la localizzazione delle aree a servizi e sopprimendo la previsione del proseguimento della via Reduzzi sino alla via G. Bruno; contestualmente tale variante ha previsto il trasferimento dei diritti edificatori di pertinenza dell’area dell’Ex Chinino sulla parte di ambito "12.14 Dogana" posta ad est di via G. Bruno nonché, al fine di consentire l’edificabilità dell’area ex Chinino, il trasferimento su detta area di 10.000 mq. di SLP con destinazione ASPI generati dall’ambito "12.29 Filadelfia".

     Tale provvedimento fu accompagnato dall'approvazione della mozione n. 26 del 25 giugno 2003 (mecc. 2003 04143/002), che precisava, peraltro, gli indirizzi del Consiglio Comunale in tema di recupero e riutilizzo dell'impianto "Filadelfia".

     Considerato quanto sopra espresso, occorre ora completare l’indirizzo consigliare, rappresentato nei citati provvedimenti qui richiamati a parte integrante del presente atto deliberativo, realizzando, a favore della Città, il trasferimento di proprietà dell’area dell’impianto sportivo Filadelfia e, a favore del Torino Calcio S.p.A., la costituzione su detta area di un diritto di superficie novantanovennale oltre alla contestuale costituzione di un diritto di superficie di pari durata sull’area ex Chinino, con le modalità specificate nel dispositivo del presente provvedimento.

Tutto ciò premesso,

LA GIUNTA COMUNALE

     Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;

     Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
     favorevole sulla regolarità tecnica;
     favorevole sulla regolarità contabile;

     Con voti unanimi, espressi in forma palese;

PROPONE AL CONSIGLIO COMUNALE

per le motivazioni espresse in narrativa:

1)     di prendere atto che la parte delle aree di proprietà comunale ubicata tra le vie Giordano Bruno, Montevideo, Taggia e Filadelfia, facente parte del complesso "Ex Chinino di Stato", quale individuata con perimetro rosso nella planimetria allegata al presente provvedimento (all. 2 - n. ), è da considerarsi appartenente al patrimonio disponibile della Città;

2)     di approvare la costituzione, senza corrispettivo in denaro, con decorrenza dalla stipulazione del rogito notarile, del diritto di superficie noventanovennale a favore della Società Torino Calcio S.p.A. sull’area, avente una superficie di circa 13.000 mq., denominata "ex Chinino", sita in Torino, all’interno dell’isolato compreso tra le coerenze vie Giordano Bruno, Taggia e residua proprietà della Città così come individuata con campitura color ocra nella planimetria allegata e costituente parte integrante del presente provvedimento (all. 3 - n. ) e precisamente l’area catastalmente individuata nella descrizione unita al presente provvedimento (all. 4 - n. ). Il tutto formante un solo corpo, fra le coerenze via Giordano Bruno, residua proprietà della Città, via Taggia ed i mappali 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 97 del Foglio 1400 del C.T.. La Città di Torino provvederà a propria cura e spese alla demolizione dei manufatti e fabbricati che insistono sull’area, dato atto che non necessitano opere di bonifica.
L’area predetta, così come risulta dalla tavola normativa allegata alla scheda normativa relativa all’ambito del P.R.G. vigente "12.29 Filadelfia", s’intende trasferita in diritto di superficie novantanovennale priva della capacità edificatoria dalla stessa generata pari a circa mq. 9.100 di SLP, in quanto quest’ultima sarà utilizzata, in conformità alle previsioni di Piano Regolatore vigente, sulla parte di ambito "12.14 Dogana" (allegata tavola di piano - all. 1 - n. ), posta ad est della via Giordano Bruno. Il presente trasferimento in diritto di superficie novantanovennale si riferisce, pertanto, al solo sedime di atterraggio, con esclusione dei diritti edificatori generati di mq. 9.100 circa di SLP, che restano di proprietà della Città di Torino e che verranno utilizzati nel citato ambito di trasformazione "12.14 Dogana".
Alla scadenza del termine, il diritto si estinguerà e gli immobili torneranno in piena proprietà della Città. Gli edifici di nuova costruzione, gli accrescimenti, le attrezzature, gli impianti, le infrastrutture ed ogni miglioria apportata diverranno proprietà della Città senza che da quest’ultima sia dovuto compenso, corrispettivo o indennità di sorta. Il Torino Calcio dovrà riconsegnare l’area e quanto realizzato su di essa alla Città in buone condizioni di manutenzione. A tal fine, lo stato degli immobili verrà accertato in contraddittorio tra i tecnici delle parti.
Verranno fatti salvi eventuali accordi tra la Città di Torino e il Torino Calcio S.p.A. per gli investimenti effettuati dal Torino Calcio S.p.A. o suoi aventi causa negli ultimi quindici anni prima della scadenza naturale del contratto. Il diritto di superficie potrà essere rinnovato dalla Città di Torino alla sua scadenza su richiesta scritta da parte del proprietario superficiario che pervenga almeno 24 mesi prima della scadenza. Ai soli fini fiscali le parti convengono di attribuire all’area in questione il valore di Euro 7,50 mq. e così per complessivi Euro 97.500,00.
È facoltà del proprietario superficiario sull’area di cui sopra e previa comunicazione alla Città di Torino, nel rispetto delle previsioni urbanistiche:
a)     cedere anche frazionatamente il diritto di superficie e costituire diritti reali ed obbligatori a favore di terzi;
b)     trasferire a terzi, anche frazionatamente, il diritto di fare e mantenere costruzioni sul suolo e sottosuolo;
c)     trasferire anche frazionatamente la proprietà superficiaria di ciascuna delle costruzioni con il relativo diritto di mantenerle sul suolo e di costruire sulle costruzioni già esistenti;
d)     ipotecare le costruzioni e concedere ipoteca sul diritto di costruire;
e)     concedere in locazione - anche finanziaria - le costruzioni o parti di esse;

3)     di approvare l’acquisizione a titolo gratuito, dal Torino Calcio S.p.A. alla Città, della proprietà dell’area denominata "Impianto Sportivo Filadelfia", avente una superficie di circa 13.000 mq., individuata catastalmente nella sopra citata relazione costituente (all. 4) con residue porzioni di fabbricato già destinato a campo di calcio; il tutto formante un solo corpo, tra le coerenze vie Filadelfia, Spano, Giordano Bruno e residua proprietà del Torino Calcio S.p.A., individuato con campitura di colore verde nella planimetria allegata e costituente parte integrante del presente provvedimento (all. 3). L’impianto sportivo Filadelfia viene trasferito a corpo, con tutti i diritti, ragioni, accessioni, pertinenze, dipendenze, servitù attive e passive, nello stato di fatto in cui si trova, ben noto alla Città di Torino nonché libero da pesi, pegni, ipoteche, privilegi, trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli, liti pendenti, vincoli di qualsiasi natura. La Società presta garanzia da evizione e molestie nel possesso. Le parti prendono atto che il Ministero per i Beni e le Attività Culturali, Soprintendenza per i Beni Architettonici e per il Paesaggio, con nota prot. n. 23598 del 18 dicembre 2002 ha rilevato la non sussistenza del vincolo di cui all’art. 5 del D.Lgs. 490/1999 e s.m.i. (all. 5 - n. ). Si precisa inoltre che l’impianto sportivo Filadelfia concorre alla copertura di una parte del fabbisogno a servizi generato dall’ambito "12.14 Dogana". Ai soli fini fiscali le parti convengono di attribuire al complesso in questione il valore di Euro 7,50 mq. e così per complessivi Euro 97.500,00;

4)     di approvare la costituzione, senza corrispettivo in denaro, di un diritto di superficie novantanovennale, con decorrenza dalla stipulazione del rogito notarile, a favore della Società Torino Calcio S.p.A. sulle residue porzioni di fabbricati e sulla relativa area di cui al precedente punto 3 del dispositivo ("Impianto Sportivo Filadelfia"). Alla scadenza del termine, il diritto si estinguerà e gli immobili torneranno in piena proprietà della Città. Gli edifici di nuova costruzione, gli accrescimenti, le attrezzature, gli impianti, le infrastrutture ed ogni miglioria apportata diverranno proprietà della Città senza che da quest’ultima sia dovuto compenso, corrispettivo o indennità di sorta. Il Torino Calcio dovrà riconsegnare l’area e quanto realizzato su di essa alla Città in buone condizioni di manutenzione. A tal fine, lo stato degli immobili verrà accertato in contraddittorio tra i tecnici delle parti. Verranno fatti salvi eventuali accordi tra la Città di Torino e il Torino Calcio S.p.A. per gli investimenti effettuati dalla Società negli ultimi quindici anni prima della scadenza naturale del contratto. Il diritto di superficie potrà essere rinnovato dalla Città di Torino alla sua scadenza su richiesta scritta da parte del proprietario superficiario che pervenga almeno 24 mesi prima della scadenza.
Ai soli fini fiscali le parti convengono di attribuire al complesso in questione il valore di Euro 7,50 mq. e così per complessivi euro 97.500,00.
Nel caso di perimento dell’Impianto Sportivo esclusivamente per cause imputabili al proprietario superficiario il medesimo è tenuto alla sua ricostruzione.
Tali disposizioni valgono anche per il caso in cui il diritto di superficie si estingua per causa diversa dallo scadere del termine. Fermo restando il vincolo a servizi pubblici dell’impianto, il diritto di superficie sarà esercitato nei limiti e con le modalità fissate nel presente provvedimento, nelle convenzioni urbanistiche attuative e comunque secondo i principi generali e le norme vigenti in materia di diritto di superficie.
La costituzione del diritto di superficie sull’area "Impianto Sportivo Filadelfia" avverrà alle condizioni qui di seguito stabilite:
-     il progetto dello stadio, in coerenza con la predetta destinazione urbanistica, dovrà essere redatto nel rispetto delle seguenti prescrizioni:

          -     Rispetto della memoria storica

          -     Funzioni previste da insediare

          -     Dimensioni del campo di gioco

          -     Capienza dello stadio

          -     Materiali impiegati

-     l’impianto sportivo, in coerenza con la predetta destinazione urbanistica, dovrà essere adibito esclusivamente ad impianto sportivo ed è pertanto esclusa qualsiasi modificazione della destinazione d’uso diversa da quella determinata dalla variante urbanistica medesima;

-     è fatto inoltre divieto alla Società di cedere il diritto di superficie per tutta la durata del medesimo, eccezion fatta per il trasferimento a favore del soggetto giuridico nel quale la precitata Società si sia trasformata, incorporata, fusa o scissa e che comunque configuri la continuità soggettiva e la prosecuzione anche dell’attività calcistica ora del Torino Calcio S.p.A.;

-     è fatto obbligo al superficiario di procedere al recupero dell’ex Campo Filadelfia su progetto assentito dalla Città sia dal punto di vista tecnico che dal punto di vista qualitativo ed in base a quanto indicato dalla Soprintendenza, contestualmente all’avvio della trasformazione urbanistica dell’ambito "12.29 Filadelfia" e comunque secondo la seguente perentoria scansione temporale:
a)     il Torino Calcio S.p.A. dovrà presentare il PEC relativo all’area "ex Chinino" e all’ambito "12.29 Filadelfia" entro e comunque non oltre la stipula del contratto di permuta;
b)     conseguentemente la Città di Torino, subordinatamente alla completezza della documentazione prodotta e a seguito dell’istruttoria effettuata sulla stessa, approverà tale PEC entro i successivi 90 giorni;
c)     stante quanto sopra, la Città rilascerà il permesso a costruire e le licenze commerciali entro il termine di 60 giorni dalla presentazione della documentazione completa in ogni sua parte, fermo restando che la richiesta del permesso a costruire relativa alla parte residenziale dovrà essere successiva a quella relativa all’Impianto Sportivo Filadelfia; pertanto il termine del 31 marzo 2004, di cui all’art. 14.1 lettera e) del contratto sottoscritto tra la Città e la società Torino Calcio S.p.A. ed avente ad oggetto la costituzione di un diritto di superficie novantanovennale sullo Stadio Comunale (atto a rogito notaio Mazzucco rep. n. 26967 raccolta n. 13469), fermo il resto, è prorogato allo scadere del termine di 60 giorni di cui sopra;
d)     correlativamente il Torino Calcio dovrà completare la realizzazione dell’impianto sportivo Filadelfia tassativamente entro 18 mesi dal rilascio delle licenze edilizie e commerciali di cui al precedente punto c); garantendo quanto contenuto nella citata mozione n. 26 del 25 giugno 2003, nonché il recupero integrale delle parti architettoniche del vecchio impianto ancora in essere;
e)     negli intervalli temporali sopra previsti, non si computa in ogni caso il mese di agosto.

A fronte dell’obbligo di cui al precedente punto d) il Torino Calcio S.p.A. presterà alla Città di Torino, in sede di rogito notarile relativo agli atti di cui ai punti 2), 3), 4) del presente dispositivo, fino alla concorrenza della somma corrispondente al valore delle opere così come da computo metrico estimativo relativo al progetto dell’Impianto Sportivo Filadelfia assentito dalla Città di Torino le seguenti garanzie, tra loro alternative e/o cumulative, su facoltà del Torino Calcio S.p.A.:
1)     ipoteca, i cui oneri di iscrizione ed escussione saranno ad esclusivo carico della Torino Calcio S.p.A., su uno o più immobili localizzati nel territorio della provincia di Torino ovvero in località diversa se assentito dalla Città di Torino, liberi da ogni diritto reale, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, di proprietà della stessa o altro soggetto giuridico da questa indicata che interverrà nell’atto di cui ai punti 2), 3), 4) del presente dispositivo, stipulando la richiesta garanzia.
La perizia verrà effettuata dall’Ufficio Valutazioni della Divisione Patrimonio della Città di Torino o da altro organo, ufficio o soggetto, anche esterno, incaricato dalla Città che accerti il valore di mercato dell’immobile o degli immobili;
2)     fideiussione bancaria emessa da primari istituti bancari, ai sensi dell’art. 13 della Legge 10 giugno 1982 n. 348 e s.m.i., che dovrà essere accettata dal Comune, sia per quanto attiene i contenuti, sia in ordine alla idoneità della garanzia fidejussoria medesima. In particolare, la fideiussione dovrà contenere l’espressa condizione che il fideiussore è tenuto a soddisfare l’obbligazione a semplice richiesta del Comune, entro 15 giorni dalla comunicazione della stessa, senza facoltà di opporre alcuna eccezione relativa al rapporto di provvista e/o valuta, incluse quelle indicate all’art. 1945 cod. civ., con esclusione altresì del beneficio di preventiva escussione di cui all’art. 1944 cod. civ.

Le garanzie di cui sopra, a richiesta del Torino Calcio S.p.A., verranno proporzionalmente e complessivamente ridotte in ragione degli stati di avanzamento lavori di edificazione dell’Impianto Sportivo Filadelfia i cui valori, accertati da tecnici dell’Amministrazione Comunale, verranno assunti sulla base di un raffronto con il computo metrico estimativo del progetto esecutivo. In ogni momento il Torino Calcio potrà sostituire le predette garanzie con altra idonea garanzia, per l’importo residuo ancora esistente, che la Città avrà insindacabile facoltà di accettare, sia per quanto attiene i contenuti, sia in ordine all’idoneità della garanzia medesima.

Nei 7 giorni successivi alla presentazione del progetto relativo all’Impianto Sportivo Filadelfia, che dovrà rispondere alle prescrizioni sopra specificate, la Città comunicherà, in relazione al valore desunto dal computo metrico estimativo del medesimo, l’esatto importo delle garanzie da prestare.

Il Torino Calcio S.p.A. dovrà comunicare, nei successivi 7 giorni alla Città le predette garanzie e questa, entro i successivi 30 giorni, dovrà provvedere alla verifica di congruità sia rispetto alle garanzie ipotecarie e fideiussorie, sia rispetto alle condizioni predette.

Nel caso in cui la valutazione della congruità dell’ammontare delle garanzie, effettuata dalla Città, sia inferiore all’importo corrispondente al valore delle opere così come da computo metrico estimativo relativo al progetto dell’Impianto Sportivo Filadelfia assentito dalla Città di Torino, ne verrà data formale comunicazione alla Società Torino Calcio S.p.A. la quale, nei successivi 3 giorni, provvederà, con le medesime modalità di cui ai punti 1 e 2, ad integrare la garanzia da prestare nei termini predetti, con conseguente stipula degli atti nel più breve tempo possibile.

Resta esplicitamente riconosciuto dalle parti che, nel caso in cui il Torino Calcio S.p.A. non provveda a presentare le garanzie necessarie alla stipula degli atti notarili alle condizioni sopra indicate, non si addiverrà alla stipula dei contratti di cui ai punti 2), 3) e 4) senza altra conseguenza tra le parti.

Le garanzie di cui sopra verranno impiegate dalla Città di Torino, unitamente al progetto esecutivo dell’Impianto Sportivo Filadelfia che il Torino Calcio si impegna a trasferire in proprietà alla Città senza alcun onere o compenso, per ultimare la costruzione dell’impianto di cui trattasi, salva ogni modifica strutturale e/o architettonica fatto salvo comunque l’eventuale maggior danno.

In tale fattispecie il diritto di superficie sull’Area Filadelfia, e comunque il contratto che lo ha costituito a favore della Società medesima, è risolto ipso iure e la Città concederà al Torino Calcio S.p.A., se richiesto, l’uso dell’impianto sportivo predetto alle condizioni che verranno concordate.

La Società rinuncia sin d’ora a qualsiasi azione cautelare possessoria autorizzando ora per allora in ogni caso la Città o i terzi da questa designati a prendere possesso dell’area o, ove del caso, a detenerla;

5)     è fatto obbligo alla società Torino Calcio S.p.A. di garantire la gestione delle strutture realizzate secondo le seguenti modalità e scopi minimali, che dovranno formare oggetto di apposita separata convenzione regolante le modalità attuative dei punti c) e d) che seguono, da stipularsi entro 120 giorni dalla conclusione dei lavori:
a)     adibire il campo di gioco per le gare della squadra Primavera;
b)     mettere a disposizione, a scopo allenamento pre gara, l’impianto sportivo Filadelfia alle squadre ospiti del Torino Calcio, verso corrispettivo, a carico dei fruitori, laddove questi lo richiedano con congruo anticipo alla Società Torino Calcio S.p.A.;
c)     consentire la fruizione alla Città di Torino, direttamente o indirettamente dell’Impianto Sportivo per almeno 5 giornate annue a titolo gratuito per manifestazioni di carattere sportivo comunicato con congruo anticipo alla Società Torino Calcio S.p.A.;
d)     garantire un congruo numero di accessi gratuiti al Museo della Storia del Torino che verrà realizzato nell’area ai ragazzi in età scolare.
A fronte di tali adempimenti il Torino Calcio fornirà idonea garanzia che dovrà essere mantenuta per tutta la durata della gestione.
La Città sarà comunque manlevata e ritenuta indenne da qualsiasi responsabilità o danno procurato al complesso immobiliare o a terzi per tutta la durata del contratto;

6)     di autorizzare il legale rappresentante della Città, nonché l’ufficiale rogante, ad apportare, ove occorra, al momento della sottoscrizione, tutte quelle modifiche di carattere non essenziale ritenute necessarie e/o opportune nella specifica funzione di adeguamento alle norme di legge e comunque dirette ad una migliore redazione dell’atto;

7)     di porre a carico della Società Torino Calcio S.p.A. le spese, accessorie e conseguenti, derivanti dal presente atto;

8)     di dichiarare, attesa l’urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell’art. 134, 4° comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.