Divisione Edilizia ed Urbanistica
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche
n. ord. 144
2003 05944/009
OGGETTO: CIRCOSCRIZIONE 5 - STUDIO UNITARIO D'AMBITO E PIANO ESECUTIVO CONVENZIONATO PER L'ATTUAZIONE DEL SUB-AMBITO 1 RELATIVO ALL'AREA DA TRASFORMARE PER SERVIZI "AMBITO 5G DE GUBERNATIS", LOCALIZZATA TRA VIA MASSARI, VIA DE MARCHI E VIA DE GUBERNATIS - APPROVAZIONE.
Proposta dell'Assessore Viano.
Il P.R.G. vigente, approvato con deliberazione n. 3-45091 della
Giunta Regionale del 21 aprile 1995, individua le aree da trasformare
per la realizzazione dei servizi allinterno del tessuto
urbano, tra le quali sono comprese le aree oggetto del presente
provvedimento, soggette alle regole dettate dagli artt. 7 e 20
delle N.U.E.A. di P.R.G., ed alle indicazioni della relativa scheda
normativa.
Lindice di edificabilità di tali aree, nel caso di
utilizzazioni private e su lotti già edificati è
di 0,7/3 mq. SLP/mq. ST, incrementato di 1/3 della SLP esistente,
nonché elevabile per la realizzazione della SLP generata
dalla utilizzazione edificatoria dei parchi urbani e fluviali
e parchi collinari fino al limite massimo totale di 0,50 mq. SLP/mq.
ST.
La trasformazione degli ambiti può essere consentita anche
per parti (sub-ambiti di intervento), ai sensi dell'art. 7 punto
B delle NUEA, previa approvazione da parte dell'Amministrazione
Comunale di uno Studio Unitario d'Ambito (SUA) esteso all'intero
ambito, proposto dal Comune o da privati, singoli o associati,
proprietari di immobili inclusi negli ambiti stessi, che rappresentino
almeno il 75% delle superfici catastali interessate.
Larea in oggetto, delimitata a nord da via Massari, ad ovest
da via De Marchi, a est da via De Gubernatis ed a sud da proprietà
limitrofe con destinazioni produttive e residenziali, è
compresa nel P.R.G. vigente tra le "Aree da Trasformare per
Servizi" e denominata Ambito "5g De Gubernatis",
con destinazione duso per il 100% della SLP ad attività
di servizio alle persone ed alle imprese" (ASPI).
Il suddetto Ambito ricade all'interno del perimetro del Programma
di Recupero Urbano (art. 11 Legge 4 dicembre 1993 n. 493) di C.so
Grosseto (approvato con deliberazione del Consiglio Comunale del
9 novembre 1995 e con D.G.R. 39 - 15441 del 23 dicembre 1996).
L'area interessata è articolata in due lotti contigui appartenenti
a due diversi proprietari: il primo lotto di proprietà
della società TEGIO s.r.l., soggetto proponente, localizzato
a nord occupa gran parte dellisolato tra le vie Massari,
De Gubernatis e De Marchi, e nelle tavole di azzonamento del P.R.G.
è per la maggior parte destinato a Servizi; il secondo
lotto, a sud, indicato nella cartografia di P.R.G. come area di
concentrazione edificatoria per attività di servizio alle
persone e alle imprese, risulta attualmente utilizzato dalla stessa
proprietà che non aderisce alla presente proposta di trasformazione.
La società TEGIO s.r.l., proprietaria di immobili compresi
nellambito per oltre il 75% delle superfici catastali interessate,
in applicazione di quanto previsto al punto B, comma 7 dellart.
7 delle N.U.E.A. di P.R.G., ha proposto uno Studio Unitario dAmbito
finalizzato a suddividere lAmbito 5g in due sub-ambiti,
per uno dei quali (sub-ambito 1), corrispondente a detta proprietà,
intende consentire una sollecita trasformazione.
La tavola di azzonamento in scala 1:5000 e la scheda normativa
di P.R.G. prevedono la concentrazione delle capacità edificatorie,
allineata su via De Marchi, sullappezzamento di terreno
la cui proprietà non è interessata alla trasformazione
(sub-ambito 2). Tale indicazione precluderebbe lattuazione
dellintervento privato spettante al sub-ambito1 con conseguente
pregiudizio della trasformazione stessa.
In alternativa, lo Studio Unitario dAmbito propone di localizzare
le capacità edificatorie spettanti al sub-ambito1 su via
De Gubernatis, e quindi sulla proprietà della società
proponente.
Per quanto riguarda il sub-ambito 2 lo Studio Unitario dAmbito
prevede la concentrazione della relativa capacità edificatoria
sul confine sud della proprietà che attualmente non aderisce
alla trasformazione.
Ai fini di unequa definizione degli "azzonamenti",
larea di concentrazione edificatoria del sub-ambito 2 potrà
beneficiare di un incremento di superficie tale da consentire
un razionale utilizzo delle proprie capacità edificatorie.
Tale suddetto incremento di area viene compensato da una riduzione
della superficie fondiaria del sub-ambito 1, senza che peraltro
ne venga pregiudicata la fruibilità e la capacità
edificatoria e senza alterare gli standards delle N.U.E.A. di
P.R.G. previsti sullintero Ambito 5g De Gubernatis.
Conseguentemente, con l'attuazione del sub-ambito 1 è prevista
una maggiore cessione di aree a servizi (84% della S.T. pari a
mq 4.509) rispetto al minimo previsto nelle N.U.E.A. di P.R.G.
(80% della S.T. pari a mq 4.272), a favore del sub-ambito 2, che
potrà essere attuato prevedendo una dismissione di aree
a servizi di 363 mq. anziché 600 (48.40% S.T.).
Secondo le indicazioni contenute nella relativa scheda normativa
delle N.U.E.A. di P.R.G., le suddette aree sono destinate a spazi
pubblici a parco per il gioco e lo sport ed a parcheggi pubblici.
Lattuazione di ogni singolo sub-ambito dovrà avvenire
mediante Piano Esecutivo Convenzionato.
In particolare, per quanto concerne il sub-ambito 1, in coerenza
con gli indirizzi dello S.U.A., si prevede la realizzazione di
un fabbricato con tipologia a "piastra" con un piano
interrato adibito a parcheggio e due piani fuori terra destinati
ad ASPI.
Per l'impianto delle attività commerciali al dettaglio,
ammessi nella più generale destinazione ASPI, si dovrà
verificare quanto prescritto nell'Allegato C delle N.U.E.A. di
P.R.G. introdotto con la Variante n. 31 di adeguamento ai criteri
regionali di urbanistica commerciale.
In relazione alla necessità di condurre ulteriori approfondimenti
circa la sistemazione - utilizzazione delle aree a servizi, con
l'attuazione del sub-ambito 1 non è prevista la realizzazione
diretta da parte del Proponente delle opere di urbanizzazione
a scomputo degli oneri.
Tuttavia, considerato che gli oneri di urbanizzazione primaria
relativi ai P.E.C. devono essere valutati mediante computi metrici
estimativi eseguiti sui progetti delle opere effettivamente occorrenti
in base alle previsioni di progetto, ai soli fini del calcolo
dei suddetti oneri, è stato predisposto un progetto di
massima di sistemazione delle aree per servizi con relativo computo
metrico estimativo che è stato trasmesso al Settore Urbanizzazioni
della Divisione Ambiente e Mobilità che ha provveduto a
raccogliere in merito i pareri dei competenti Settori ottenendo
parere favorevole.
Le indicazioni progettuali contenute nel progetto di massima di
cui sopra hanno solo carattere illustrativo e non sono da considerarsi
vincolanti per la futura sistemazione delle aree a servizi.
SCHEDA DATI QUANTITATIVI
I dati tecnici fondamentali di riferimento sono i seguenti:
AMBITO 5g SUB-AMBITO 1 SUB-AMBITO 2
sup. territoriale mq. 6.090 5.340 750
sup. a servizi mq. 4.872 4.509 363
sup. fondiaria mq. 1.218 831 387
S.L.P. edificabile mq. 1.503 1.246 257
Stima oneri di urbanizzazione
Oneri di Urbanizzazione primaria: 99.679,32 Euro
Oneri di Urbanizzazione secondaria: 22.801,14 Euro
TOTALE ONERI 122.480,46 Euro
Prima della cessione delle aree a servizi di cui sopra, il
Proponente dovrà demolire, a propria cura e spese, i manufatti
esistenti sulle aree ed avere altresì eseguito, se necessarie,
le opere di bonifica ambientale ai sensi dell'art. 28 della N.U.E.A.
di P.R.G..
La Commissione Edilizia in data 28 febbraio 2002 ha esaminato
la proposta di Studio Unitario dAmbito e di Piano Esecutivo
Convenzionato relativo al sub-ambito 1 ed ha espresso parere favorevole.
Le stime degli oneri di urbanizzazione oggi ammontano a Euro 122.480,46,
di cui Euro 99.679,32 per gli oneri di urbanizzazione primaria
ed Euro 22.801,14 per gli oneri di urbanizzazione secondaria.
Il costo di costruzione previsto dalla Legge 28 gennaio 1977 n.
10 non è definibile in sede di convenzione in quanto il
progetto planivolumetrico delle opere edilizie non contiene ancora
i parametri per la sua corretta definizione, che è, pertanto,
demandata al momento del rilascio della concessione edilizia.
Per le modalità di attuazione degli interventi relativi
al P.E.C. sopra sinteticamente descritti, si rinvia al più
dettagliato e puntuale schema di convenzione (Titolo II) allegato
al presente provvedimento.
Preso atto che larea in oggetto ha attribuzione di classe
acustica corrispondente alla Classe V "Aree prevalentemente
industriali", il presente Piano Esecutivo Convenzionato predisposto
per lattuazione del sub-ambito 1 risulta coerente con il
Piano di zonizzazione acustica da Parere di Conformità
espresso dal Settore Tutela Ambiente in data 12 marzo 2003, nel
quale si richiama lopportunità di modificare la classificazione
ponendola in Classe IV (Aree di intensa attività umana).
In data 29 maggio 2003 la documentazione completa dello S.U.A.
unitamente al P.E.C. ed allo schema di Convenzione sono stati
inviati per il deposito e la pubblicazione all'Albo Pretorio per
la durata di giorni 15, ai sensi e per gli effetti dell'art. 43,
comma 3, della L.U.R. e per la presentazione, nel termine di 15
giorni successivi alla scadenza del deposito, di eventuali osservazioni
e proposte scritte.
In data 29 maggio 2003 copia dello S.U.A., del P.E.C. e dello
schema di convenzione sono stati trasmessi alla Circoscrizione
n. 5 per l'espressione del parere di competenza.
Infine, in osservanza della Legge 21 dicembre 2001, n. 443, art.
1 comma 6, occorre prendere atto che in relazione al presente
piano esecutivo convenzionato non ricorrono le condizioni di definizione
degli elementi di carattere planivolumetriche, tipologiche, formali
e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti
urbanistici le disposizioni di cui allart. 1 comma 6 della
medesima legge in materia di sostituzione di concessione e autorizzazione
edilizia con denuncia di inizio attività.
Tutto ciò premesso,
Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti
Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale,
fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella
competenza dei Consigli Comunali;
Vista la Legge Urbanistica Regionale n. 56/77 e s.m.i.;
Visto il parere di conformità al Piano di Zonizzazione
Acustica;
Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione
della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995 pubblicata
sul B.U.R. n. 21 del 24 maggio 1995.
Rilevato che il Consiglio della Circoscrizione n. 5, a cui è
stato inviato il Piano Esecutivo Convenzionato in data 29 maggio
2003, nella seduta del 30 giugno 2003, con deliberazione n. 113
(mecc. 2003 05088/088), ha espresso parere favorevole (all. 5
- n. );
Rilevato, altresì, che allAlbo Pretorio della Città
di Torino, ove il Piano Esecutivo Convenzionato è stato
depositato in data 30 maggio 2003, non sono pervenute osservazioni
e/o proposte scritte nei termini prescritti;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico
sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;
1) di approvare, per i motivi esposti nella parte narrativa
che qui integralmente si richiamano lo Studio Unitario d'Ambito
(art. 7 lettera B, NUEA di P.R.G.) relativo allarea da trasformare
per servizi "Ambito 5g De Gubernatis", localizzata tra
via Massari, via De Marchi e via De Gubernatis (all. 1 - n. );
2) di approvare il Piano Esecutivo Convenzionato, ai sensi dell'art.
43 della L.U.R. n. 56/77 e s.m.i., per lattuazione del sub-ambito
1 (all. 2 - n. ), con il relativo progetto di massima, opere di
urbanizzazione (all. 4 - n. ), nonché lo schema di Convenzione
(all. 3 - n. ), il cui titolo I contiene la Convenzione Programma
dello S.U.A. e il titolo II la Convenzione relativa al Sub-ambito
1;
3) di approvare lattuazione della presente deliberazione
provvedendo alla stipulazione per atto pubblico della convenzione
stessa, entro il termine di 1 anno dalla data di esecutività
della presente deliberazione, come da atto d'obbligo presentato
dal Proponente, unitamente alla relativa garanzia fideiussoria
con funzione di penale per la mancata stipula o il ritardo nella
stipula della convenzione medesima, a norma del Regolamento per
i contratti attualmente vigente e s.m.i., tra il Comune di Torino
ed il seguente soggetto:
- Società TEGIO s.r.l., corrente in Torino, corso Matteotti
49, P. IVA 06192410014, rappresentata dal suo Amministratore Unico
dott. Roberto Coda, nato il 3 settembre 1959 a Torino, residente
in Torino, Corso Re Umberto 60, C. F. CDO RRT 59P03 L219D; con
l'autorizzazione all'ufficiale rogante nonché al rappresentante
del Comune di Torino di apportare, ove occorra, al momento della
sottoscrizione, tutte quelle modifiche ritenute necessarie e/o
opportune nella specifica funzione di adeguamento alle norme di
legge, nonché le modifiche di carattere tecnico-formale
al pari giudicate opportune e comunque dirette ad una migliore
redazione dell'atto;
4) di prendere atto che gli introiti relativi agli oneri di urbanizzazione
ed al costo di costruzione saranno acquisiti a cura del Settore
Procedure Amministrative Edilizie;
5) di prendere atto, in osservanza della Legge 21 dicembre 2001,
n. 443, art. 1 comma 6, che in relazione al presente piano esecutivo
convenzionato non ricorrono le condizioni di definizione degli
elementi di carattere planivolumetriche, tipologiche, formali
e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti
urbanistici le disposizioni di cui allart. 1 comma 6 della
medesima legge in materia di sostituzione di concessione e autorizzazione
edilizia con denuncia di inizio attività.