Divisione Edilizia ed Urbanistica
Settore Procedure Amministrative Urbanistiche
n. ord. 15
2003 05179/009
OGGETTO: STUDIO UNITARIO D'AMBITO RELATIVO ALLE AREE DA TRASFORMARE PER SERVIZI DENOMINATE "AMBITI 5F GROSSETO - 5H DE MARCHI" E VARIAZIONE ART. 17 COMMA 8 LETTERA A) - APPROVAZIONE.
Proposta dell'Assessore Viano.
Il P.R.G. vigente, approvato con deliberazione della Giunta
Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995, ha classificato le aree
in oggetto, comprese nella delimitazione del Programma di Recupero
Urbano di Corso Grosseto (approvato con deliberazione del Consiglio
Comunale del 9 gennaio 1995 e con D.G.R. 39-15441 del 23 dicembre
1996), tra le "Aree da Trasformare per Servizi" (A.T.S)
denominate "Ambito 5f Grosseto " e "Ambito 5h De
Marchi ", disciplinate dagli artt. 7 e 20 delle NUEA di P.R.G..
Lambito "5f Grosseto", delimitato da Corso Grosseto,
Via De Marchi, via Orbetello e via Vaninetti, è occupato
da orti abusivi, da edifici mono e bifamigliari, derivanti da
ex impianti rurali con relative aree di pertinenza, da un impianto
di distribuzione carburante attestato su corso Grosseto e un nucleo
di manufatti edilizi, a tipologia industriale, che ospitano varie
attività di tipo commerciale e produttivo.
Lambito "5h De Marchi", delimitato dalle vie G.
Massari, De Marchi, P. Veronese e Vaninetti, è totalmente
caratterizzato da orti abusivi e comprende anche due porzioni
di area di pertinenza del fabbricato posto all'angolo della Via
Veronese e via Vaninetti, attualmente locato al Ministero delle
Finanze, utilizzate a parcheggio e a rampe di accesso al piano
interrato.
Accertato che tale fabbricato e parte della relativa area di pertinenza
sono destinati dal PRG a "Zona urbana consolidata mista -
M2" e verificato che le suddette porzioni di area sono state
erroneamente incluse nell'ambito "5h De Marchi", si
è in presenza di evidente errore materiale.
Pertanto, con il provvedimento in oggetto, si è ritenuto
di procedere alla variazione al P.R.G., ai sensi dell'art. 17,
comma 8 lettera a) della L.R. 56/77 e s.m.i., che stabilisce che
non costituiscono varianti al P.R.G. le correzioni di errori materiali,
nonché gli atti che eliminano contrasti fra enunciazioni
dello stesso strumento e per i quali sia evidente ed univoco il
rimedio.
La rettifica consiste nello stralciare le suddette due porzioni
di area dalla perimetrazione dellA.T.S. Ambito "5h
De Marchi" e nel comprenderle nella "Zona urbana consolidata
residenziale mista - M2".
Secondo le NUEA di P.R.G., nelle A.T.S. si prevedono interventi
di profondo rinnovo urbano, attraverso modalità attuative
che comportano la cessione gratuita alla Città dell'80%
delle superfici territoriali di proprietà privata, in alternativa
all'acquisizione diretta con le modalità di esproprio.
Le aree cedute sono destinate a servizi pubblici, mentre la parte
residua è destinata alla realizzazione di insediamenti
privati, generati dall'indice di edificabilità territoriale
pari allo 0,7/3 mq. SLP/mq. ST, incrementato di 1/3 della SLP
esistente, nonché elevabile, per la realizzazione della
SLP generata dalle utilizzazioni edificatorie dei parchi urbani
e fluviali e parchi collinari, fino al limite massimo totale di
0,50 mq. SLP/mq. ST.
Le schede normative degli ambiti in oggetto prescrivono la trasformazione
unitaria e individuano, quale tipo di servizio previsto, aree
per spazi pubblici, a parco, per il gioco e lo sport, per istruzione
superiore, per parcheggi e aree per attrezzature di interesse
comune.
L'attuazione degli ambiti di trasformazione può essere
consentita anche per parti (sub-ambiti di intervento), ai sensi
dell'art. 7 punto B delle NUEA, previa approvazione da parte dell'Amministrazione
Comunale di uno Studio Unitario d'Ambito (SUA) esteso all'intero
ambito, proposto dal Comune o da privati singoli o associati,
proprietari di immobili inclusi negli ambiti stessi, che rappresentino
almeno il 75% delle superfici catastali interessate.
Lo Studio Unitario dAmbito definisce i criteri cui attenersi
nell'attuazione degli interventi per sub-ambiti ed, in linea generale,
ne individua la programmazione.
I proprietari di parte delle aree, comprese negli ambiti interessati
alla trasformazione, ma che non rappresentano il 75% delle superfici
catastali relative bensì il 60,79% circa, hanno presentato
una proposta di attuazione che la Città ha ritenuto opportuno
considerare, visto l'interesse pubblico di riqualificare e rinnovare
zone degradate, quali sono le aree in oggetto, inserite nel predetto
Programma di Recupero Urbano di Corso Grosseto.
Tale proposta è, inoltre, stata ritenuta di interesse pubblico
in quanto, a seguito della trasformazione del sub-ambito 1, la
Città acquisirà gratuitamente unarea che,
per caratteristiche dimensionali e per accessibilità, consente
di formulare ampi scenari di utilizzo per destinazioni a servizi
pubblici.
L'esame della proposta avanzata ha messo in luce alcuni condizionamenti
che non consentono, attualmente, l'avvio di una trasformazione
unitaria, così come previsto dal P.R.G., quali ad esempio
la difficoltà di organizzare le utilizzazioni edificatorie
complessive nella porzione dell'ambito "5f Grosseto",
occupata da attività economiche, non disponibili ad avviare
processi di trasformazione.
Pertanto, la Città ha ritenuto di predisporre il presente
Studio Unitario dAmbito che prevede, in applicazione del
predetto art. 7 punto B delle NUEA, l'articolazione in due sub-ambiti
dintervento indipendenti, finalizzata a rendere possibile
l'attuazione per parti e in tempi differenziati, nel rispetto
delle quantità dell'edificazione, dei servizi e delle destinazioni
d'uso senza, peraltro, alterare in alcun modo gli obiettivi e
i criteri generali del P.R.G., relativamente alle aree da trasformare
per servizi.
La nuova configurazione planivolumetrica proposta dal presente
SUA prevede di articolare la trasformazione nei seguenti sub-ambiti
di intervento:
- sub-ambito 1, per una superficie territoriale pari a mq. 25.298,
corrispondente alle aree di proprietà dei soggetti interessati
alla trasformazione, ove è prevista, dopo lapprovazione
del SUA e della stipulazione della Convenzione Programma, unimmediata
attuazione.
La relativa capacità edificatoria si realizza con un fabbricato,
posto in fregio a Via Orbetello a 7 piani (max) fuori terra, a
destinazione prevalentemente residenziale. Le aree destinate a
servizi pubblici, derivanti da tale trasformazione, sono pari
a circa mq. 20.238, costituite dalla totalità dell'ambito
"5h De Marchi " (pari a mq. 19.788) e da una porzione
(pari a mq. 450) dell'ambito "5f Grosseto";
- sub-ambito 2, per una superficie territoriale pari a mq. 16.320,
corrispondente a tutte quelle aree per le quali lattuazione
non è, ad oggi, puntualmente definibile, ma rimandata ad
un momento successivo. In questa fase, pertanto, sono state sviluppate
delle ipotesi progettuali alternative (due) che saranno valutate
e meglio definite in sede di relativa attuazione e più
precisamente:
- edificio in linea a 7 piani f.t. e 2 piani f.t. per due porzioni
di fabbricato (destinate ad ASPI) che creano collegamento con
ladiacente edificio esistente, con allineamento sul corso
Grosseto;
- edificio a 6 piani f.t. con allineamento su Via Orbetello e
via Vaninetti.
La fattibilità del tracciato di viabilità pubblica,
individuata nella tavola di azzonamento Foglio n. 5A in scala
1:5000 del P.R.G. nell'ambito "5f Grosseto", è
rimandata ad una successiva verifica da parte dei Settori competenti;
le ipotesi progettuali formulate nel presente SUA non ne compromettono,
comunque, la futura realizzazione.
Premesso che la superficie totale degli ambiti in oggetto è
di circa mq. 41.618, di cui mq. 21.830 dellambito "5f
Grosseto" e mq. 19.788 dellambito "5h De Marchi",
la stima dei dati tecnici fondamentali di riferimento, relativi
al dimensionamento degli interventi in progetto complessivi e
articolati per sub-ambiti, sono i seguenti:
TOTALE
SUB-
1 SUB-
2
Superficie territoriale (ST)
mq. 41.618 mq.
25.298 mq.
16.320
SLP esistente mq.
1.961
mq. /
mq. 1.961
SLP edificabile (0,7/3 mq S.L.P./ ST)
mq. 9.711
mq. 5.903 mq.
3.808
(incremento di 1/3 della S.L.P. esistente)
mq. 654 mq.
/
mq. 654
TOTALE
SLP edificabile mq.
10.365 mq.
5.903
mq. 4.462
di
cui: residenziale (80% min) mq.
8.292 mq.
4.722 mq.
3.570
ASPI
(20% max)
mq. 2.073
mq. 1.181
mq. 892
Abitanti teorici insediabili
n. 244 n.
139
n. 105
Aree per servizi pubblici (80% ST)
mq. 33.294 mq. 20.238
mq. 13.056
Aree concentrazione edificato (20% ST)
mq. 8.324 mq.
5.060 mq.
3.264
I dati quantitativi sopra riportati, relativi agli interventi
previsti, hanno un valore indicativo, dal momento che l'attuazione
dei sub ambiti sarà oggetto di specifiche convenzioni urbanistiche,
ove saranno precisati e dettagliati i contenuti e gli impegni
da assumere, in coerenza con gli indirizzi generali individuati
nel presente SUA.
L'attuazione dei sub-ambiti dovrà avvenire mediante Piani
Esecutivi Convenzionati, in quanto il SUA ha proposto modifiche
alle indicazioni planivolumetriche, fornite dal PRG nella tavola
di Piano e nelle relative schede normative degli ambiti in questione.
In particolare, si precisa che i dati relativi alla SLP esistente,
afferente il sub-ambito 2, utilizzabile per l'incremento dell'indice
territoriale dello stesso, derivano da una stima empirica finalizzata
a formulare una configurazione progettuale d'insieme.
Si precisa, inoltre, che detta configurazione non ipotizza, al
momento, l'eventuale realizzazione di SLP generata dall'utilizzazione
edificatoria dei parchi urbani e fluviali e parchi collinari,
fino al limite massimo totale di 0,50 mq SLP/mq ST, così
come disciplinato dalle NUEA di P.R.G..
In data 8 maggio 2003 copia dello Studio Unitario dAmbito
è stata inviata al Consiglio della Circoscrizione 5 per
lespressione del parere di competenza.
La Circoscrizione 5, con deliberazione del 17 giugno 2003 (mecc.
2003 04729/088), che si allega quale parte integrante e sostanziale
del presente provvedimento (all. 3 - n. ),
ha espresso parere favorevole.
Successivamente la stessa Circoscrizione, con una nota in data
20 novembre 2003, ha fornito ulteriori elementi relativamente
alle previsioni di utilizzo delle aree destinate dallo Studio
Unitario d'Ambito a servizi pubblici. Fermi restando i "desiderata"
della Circoscrizione, peraltro già espressi nel succitato
parere, la comunicazione di cui sopra sottolinea le problematiche
per la gestione delle aree ad avvenuta presa in carico da parte
della Città, in relazione ai tempi necessari per l'attivazione
degli interventi pubblici.
Si ritiene, pertanto, di accogliere la proposta della Circoscrizione
che ha individuato come soluzione "temporanea" un utilizzo
ad orti, dell'area ceduta, sull'esempio di progetti di riqualificazione
di spazi urbani già avviati dall'Amministrazione.
Con riferimento al sub-ambito 2, individuato nello Studio oggetto
del presente provvedimento, si segnala che il proprietario della
parte libera delle aree prospettanti il corso Grosseto, venuto
a conoscenza dello Studio Unitario d'Ambito predisposto dalla
Città, ha formulato una osservazione. In particolare, essendo
titolare della Concessione Edilizia rilasciata in data 13 giugno
2001 nelle more della trasformazione urbanistica, per la ristrutturazione,
l'ampliamento ed il potenziamento dell'impianto con integrazione
dei combustibili per autotrazione erogati con gas naturale (metano),
propone, in alternativa alla trasformazione della porzione del
sub-ambito 2 di sua proprietà, di razionalizzare ed implementare
detto impianto attraverso la realizzazione di opere di mitigazione
ambientale, la riqualificazione delle aree non impegnate dall'impianto
con sistemazione a verde pubblico e la realizzazione del protendimento
di via De Gubernatis.
Prendendo atto dell'osservazione presentata si ritiene di approvare
lo Studio Unitario d'Ambito rimandando ad ulteriori e separati
provvedimenti l'eventuale autorizzazione all'intervento proposto
relativamente alle aree libere su corso Grosseto del sub-ambito
2.
Il presente S.U.A. risulta conforme con il Piano di zonizzazione
acustica, la cui procedura di approvazione è stata avviata
con deliberazione della Giunta Comunale del 26 novembre 2002 (mecc.
2002 10032/021), così come da Parere di Conformità
espresso dal Settore Tutela Ambiente in data 24 marzo 2003.
Tutto ciò premesso,
Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti
Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale,
fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella
competenza dei Consigli Comunali;
Vista la Legge 56/77 e s.m.i.;
Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione
della G.R. n. 3-45091 del 21 aprile 1995, pubblicata sul B.U.R.
n. 21 del 24 maggio 1995;
Visto il parere espresso dalla Circoscrizione 5 in data 17 giugno
2003;
Visto il parere di conformità al Piano di Zonizzazione
Acustica;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico
sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;
di approvare, per i motivi esposti in narrativa, che qui integralmente
si richiamano :
1) la variazione al P.R.G., ai sensi dell'art.17 comma 8 lett.
a) della L.R. 56/77 e s.m.i., i cui contenuti sono descritti in
narrativa e in dettaglio nell'allegato (all. 1 - n.
) parte integrante e sostanziale del presente provvedimento, consistente
nello stralciare dalla perimetrazione dellA.T.S. "Ambito
5h De Marchi" due porzioni di area di pertinenza del fabbricato,
posto all'angolo della via Veronese e via Vaninetti, classificato
dal PRG quale "Zona urbana consolidata residenziale mista
- M2". Tali porzioni di area vengono, pertanto, comprese
nella "Zona urbana consolidata residenziale mista - M2";
2) lo Studio Unitario dAmbito, a sensi dellart. 7
lettera B delle NUEA di P.R.G., relativo alle A.T.S. denominate
a "Ambito 5 f Grosseto" "Ambito 5h De Marchi",
che si compone del seguente allegato, quale parte integrante e
sostanziale del presente provvedimento:
- Elaborato tecnico comprendente la Relazione illustrativa, gli
elaborati grafici e la Convenzione Programma (all. 2 - n..
).
Viene dato atto che non è richiesto il parere di regolarità
contabile, in quanto il presente atto non comporta effetti diretti
o indiretti sul bilancio.