Divisione Edilizia Ed Urbanistica
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche
n. ord. 16
2002 11342/009
OGGETTO: CIRCOSCRIZIONE 4 - PIANO ESECUTIVO CONVENZIONATO RELATIVO ALLA ZONA URBANA DI TRASFORMAZIONE "AMBITO 4.13/3 SPINA 3 - METEC", LOCALIZZATA TRA LE VIE CASERTA, DRONERO, MACERATA, CORSO UMBRIA - APPROVAZIONE.
Proposta dell'Assessore Viano.
Il P.R.G. vigente, approvato con deliberazione della Giunta
Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995, ha individuato e
classificato come Zona Urbana di Trasformazione Ambito 4.13/Spina
3 l'area interessata alla trasformazione da attuarsi secondo le
regole dettate dagli artt. 7 e 15 della N.U.E.A. di P.R.G., e
le indicazioni della relativa scheda normativa.
In particolare, lAmbito 4.13/3 Spina 3 Metec è uno
dei 5 ambiti in cui è stato suddiviso lex ambito
4.13/Spina 3 dalla Variante n. 35 al P.R.G., approvata con deliberazione
del 18 marzo 2002 n. 41/02, che ha articolato in più
ambiti i quattro ambiti della Spina Centrale, al fine di rendere
meglio operative e realizzabili le trasformazioni previste dal
P.R.G.
La Scheda Normativa di tale Ambito contiene le seguenti prescrizioni:
Residenza (minimo 80%) e Attività di Servizio alle Persone
ed Imprese (massimo 20%).
Il fabbisogno complessivo (minimo) per servizi viene determinato
secondo lo standard previsto dallart. 21 L.U.R. (25 mq./abitante
per la residenza e 80% della SLP per la destinazione ASPI), mentre
lo standard aggiuntivo, corrispondente al fabbisogno pregresso,
risulta pari al 20% della superficie territoriale.
La scheda di cui sopra prevede che lutilizzo e/o il trasferimento
di S.L.P. comunale sono subordinati allapprovazione di Strumento
Urbanistico Esecutivo nel quale deve essere valutato il corretto
inserimento urbanistico edilizio, nonché verificata ladeguata
dotazione di servizi nellambito ove vengono collocati i
diritti edificatori trasferiti. La S.L. P. comunale generata da
tale ambito risulta pari a mq. 936,4 e non viene utilizzata nellAmbito
oggetto di intervento.
Pertanto, in coerenza con quanto previsto nella scheda normativa
di P.R.G. è stata presentata dal Proponente, Dott. Roberto
Ginatta, amministratore unico della società Metec S.p.A.,
con sede in Torino via Caserta n.15, in data 17 luglio 2002 (con
successive modifiche ed integrazioni), una proposta di Piano Esecutivo
Convenzionato. Tale proposta consiste in una soluzione planivolumetrica
coerente con le indicazioni ed i parametri cogenti della scheda
normativa, contenuti nel P.R.G. vigente, e consente un corretto
bilancio del rapporto fra insediamento e aree minime da destinare
a pubblici servizi utilizzando al meglio le aree interne all'isolato.
L'area oggetto di intervento comprende lintero isolato delimitato
da corso Umbria e dalle vie Macerata, Dronero, Caserta.
Il progetto prevede la realizzazione di un edificio a torre a
13 piani e di un edificio a sei piani su pilotis su corso Umbria
e la realizzazione di una cortina di edifici a sei piani su pilotis
lungo la via Caserta. Viene, inoltre, prevista lapertura
dei due tratti di sedimi stradali relativi al prolungamento delle
vie Savigliano e Dronero.
Nel sottosuolo, a sud della via Savigliano, è prevista
la realizzazione di unautorimessa interrata privata e di
un parcheggio interrato assoggettato alluso pubblico in
corrispondenza del prolungamento della via stessa.
La superficie destinata a servizi ceduta o assoggettata all'uso
pubblico viene sistemata a verde mentre la porzione di area posta
a nord di via Dronero viene sistemata a parcheggio con una cortina
di alberi a protezione.
In conformità alla scheda normativa dellAmbito in
oggetto un terzo della S.L.P. realizzabile (corrispondente ad
un indice 0,2 mq/mq) pari a mq. 2.434,80 è destinato ad
edilizia convenzionata. Il Proponente si impegna, pertanto, a
garantire la suddetta quantità di edilizia convenzionata.
Allinterno di tale quota il Proponente si impegna, inoltre,
a cedere alla Città alloggi per una superficie corrispondente
a mq. 330,4 in attuazione allart. 7 delle N.U.E.A. di P.R.G.
come modificato dalla Variante n. 37 al P.R.G., che prevede che
nellattuazione delle zone di trasformazione una quota pari
al 10% della S.L.P. residenziale eccedente 4000 mq di S.L.P. sia
destinata ad edilizia convenzionata. Gli edifici di edilizia residenziale
comprendenti le suddette unità immobiliari, saranno prospicienti
la via Caserta.
Il prezzo di acquisto delle unità abitative sarà
determinato, in via definitiva, con stima dellUfficio Tecnico
Comunale, ai sensi dellart. 13 della Legge n. 136 del 30
aprile 1999 in sede di contratto definitivo, comunque nel limite
del prezzo dacquisto ai sensi degli artt. 7 e 8 della Legge
28 ottobre 1999 n. 10.
Il Proponente avrà facoltà, inoltre, entro 12 mesi
dalla stipula della Convenzione, di proporre lindividuazione
al di fuori della zona di intervento un numero di alloggi corrispondente
alla S.L.P. da cedere, in tutto o in parte.
Qualora la Città non esercitasse il diritto di acquisto,
il Proponente dovrà comunque garantire in locazione un
numero di alloggi, corrispondente alla S.L.P. di mq. 330,4 aventi
le caratteristiche espresse nella Convenzione a tutela degli inquilini,
per un periodo minimo di otto anni, allinterno o allesterno
dellambito di intervento, ai sensi dellart. 32 della
Legge 5 agosto 1978 n. 457 e s.m.i. e in conformità
dellart. 7 comma 16 delle N.U.E.A. del P.R.G.
Le aree per la realizzazione dei servizi pubblici sono pari a
complessivi mq. 8.370, di cui mq. 7.288 in cessione gratuita da
parte del Proponente a favore della Città e mq. 1.082 assoggettati
alluso pubblico di cui mq. 667 in superficie e mq. 415 in
soletta per area parcheggio.
Vengono, altresì, cedute alla Città aree per complessivi
mq. 1.971 da destinare a sedimi stradali per la prosecuzione di
via Savigliano e via Dronero fino a via Macerata.
Prima della cessione delle aree a servizi di cui sopra, il Proponente
dovrà demolire, a propria cura e spese, i fabbricati ed
i manufatti esistenti sulle aree ed avere altresì eseguito,
se necessarie, le opere di bonifica ambientale ai sensi dell'art.
28 delle N.U.E.A. di P.R.G.
La Commissione Edilizia in data 19 settembre 2002 ha esaminato
la proposta di P.E.C. ed ha espresso parere favorevole alla sua
approvazione. I dati tecnici fondamentali dellintervento,
che troverà attuazione mediante il rilascio di ununica
concessione edilizia, sono i seguenti:
Superficie Territoriale (ST) mq. 14.515
Superficie territoriale di proprietà dei privati mq. 12.174
Superficie territoriale di proprietà della Città
(sedimi stradali) mq. 2.341
Superficie Lorda di Pavimento in progetto (SLP) mq. 7.304,4
SLP Residenziale mq. 5.843,5
SLP ASPI mq. 1.460,9
Aree da cedere in superficie alla Città mq. 7.288
Aree da assoggettare alluso pubblico mq. 1.082
Superficie di concentrazione edificatoria mq. 2.248
Abitanti teorici insediabili n. 172
In base allo schema di convenzione ed alle modalità in
esso contenute, il Proponente si impegna a cedere gratuitamente
al Comune di Torino, entro un anno dalla stipula della Convenzione,
aree a servizi per mq. 7.288 e si obbliga a realizzare, a scomputo
degli oneri di urbanizzazione dovuti (art. 11 Legge 10/77), le
opere di urbanizzazione previste dai relativi progetti di massima,
che fanno parte integrante del presente PEC, e dai futuri progetti
esecutivi delle opere stesse.
Tali opere sono strettamente collegate allintervento da
attuarsi e consistono sommariamente nella realizzazione del verde
pubblico (anche sulle aree private assoggettate alluso pubblico)
e relative reti di fognatura e illuminazione per tali aree.
Tutte le opere inerenti allarea da cedere gratuitamente
a servizi verranno eseguite dal Proponente entro 2 anni dallapprovazione
del progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione ed in ogni
caso non oltre 3 anni dalla stipula della convenzione attuativa,
mentre le opere insistenti sullarea assoggettata alluso
pubblico dovranno essere ultimate entro il termine massimo di
6 anni dalla stipula della convenzione.
L'importo complessivo di tali opere, individuato in base alle
valutazioni dei singoli progetti, al quale è stato applicato
il coefficiente di riduzione del 10% di cui alla delibera Giunta
Comunale 24 febbraio 1998 (mecc. 9801268/57), è di Euro
656.796,22, salvo ulteriori definizioni in sede di progettazione
esecutiva derivanti anche dalle puntualizzazioni dei Settori Tecnici
ed Enti competenti.
In quella sede verrà altresì adeguato il Computo
Metrico Estimativo ai nuovi prezzi unitari di cui allElenco
Prezzi per Opere e Lavori Pubblici nella Regione Piemonte, adottato
con deliberazione della Giunta Comunale 28 dicembre 2001 (mecc.
2001 12221/29), dichiarata immediatamente eseguibile.
Il progetto di massima relativo alle opere di urbanizzazione comprensivo
del computo metrico estimativo, è stato trasmesso al Settore
Urbanizzazioni della Divisione Ambiente e Mobilità che
ha provveduto a raccogliere in merito i pareri dei competenti
Settori ottenendo parere favorevole.
Il Proponente si obbliga a corrispondere gli oneri di urbanizzazione
dovuti, da valutare al momento del rilascio delle concessioni
edilizie, in conformità alla deliberazione n. 205 del 21
luglio 1997 (mecc. 9702560/09) anche in relazione al costo delle
opere di urbanizzazione definito nei progetti esecutivi delle
opere stesse.
Sulla base delle indicazioni progettuali fornite dal P.E.C. i
suddetti oneri ammontano oggi a 697.093,74 Euro, di cui 382.323,81
Euro per gli oneri di urbanizzazione primaria ed 314.769,93 Euro
per gli oneri di urbanizzazione secondaria.
Pertanto:
- importo oneri di urbanizzazione dovuti (circa) Euro 697.093,74
costo totale delle opere di urbanizzazione
da realizzare a scomputo (circa) Euro 656.796,22
- differenza da versare in sede di concessioni edilizie (circa)
Euro 40.297,52
Il costo di costruzione previsto dalla Legge 28 gennaio 1977 n.
10 non è definibile in sede di convenzione in quanto il
progetto planivolumetrico delle opere edilizie non contiene ancora
i parametri (numero e superficie degli alloggi, degli accessori,
ecc..) per la sua corretta definizione, che è, pertanto,
demandata al momento del rilascio delle concessioni edilizie.
Per le modalità di attuazione degli interventi relativi
al PEC sopra sinteticamente descritti, si rinvia al più
dettagliato e puntuale schema di convenzione allegato al presente
provvedimento.
Per quanto riguarda il Piano di Zonizzazione Acustica è
stato espresso parere di conformità dal Settore Tutela
Ambiente in data 30 gennaio 2003 con la prescrizione che la realizzazione
degli edifici dovrà essere preceduta da una valutazione
previsionale del clima acustico secondo la normativa della legge
quadro sull'inquinamento acustico (Legge n. 447/1995); viene,
inoltre, richiesto al proponente una valutazione di impatto acustico
relativa ai parcheggi da realizzare.
In data 2 dicembre 2002 la presente proposta di P.E.C. unitamente
agli elaborati progettuali e tecnici, al progetto di massima delle
opere di urbanizzazione e del relativo schema di convenzione,
sono stati inviati per il deposito e la pubblicazione all'Albo
Pretorio per la durata di giorni 15, ai sensi e per gli effetti
dell'art.43, 3° comma, della L.U.R. e per la presentazione,
nel termine di 15 giorni successivi alla scadenza del deposito,
di eventuali osservazioni e proposte scritte. Nel termine prescritto
non sono pervenute osservazioni o proposte scritte.
In data 2 dicembre 2002 copia del P.E.C. e dei relativi elaborati
progettuali e tecnici, unitamente al progetto di massima delle
opere di urbanizzazione, sono stati trasmessi alla Circoscrizione
n. 4 per l'espressione del parere di competenza. La Circoscrizione
n. 4, con deliberazione del Consiglio Circoscrizionale del 20
gennaio 2003 (atto n. 9 - mecc. 2003 0284/087), ha espresso
parere favorevole (all. 4 - n. ).
Infine, in osservanza della Legge 21 dicembre 2001, n. 443, art.
1 comma 6, occorre prendere atto che in relazione al presente
piano esecutivo convenzionato non ricorrono le condizioni di definizione
degli elementi di carattere planovolumetriche, tipologiche,
formali e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti
urbanistici le disposizioni di cui allart. 1 comma 6 della
medesima legge in materia di sostituzione di concessione e autorizzazione
edilizia con denuncia di inizio attività.
Tutto ciò premesso,
Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti
Locali, approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267, nel quale,
fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella
competenza dei Consigli Comunali;
Vista la Legge Urbanistica Regionale n. 56/77 e s.m.i.;
Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione
della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995 pubblicata
sul B.U.R. n. 21 del 24 maggio 1995;
Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico
sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;
di approvare, per i motivi esposti nella parte narrativa che
qui integralmente si richiamano:
1) il Piano Esecutivo Convenzionato, ai sensi dell'art. 43 della
L.U.R. n. 56/77 e s.m.i., relativo alla zona urbana di trasformazione
"Ambito 4.13/3 Spina 3 - Metec".
Fanno parte integrante e sostanziale del presente provvedimento
i seguenti elaborati:
- Schema di Convenzione (all. 1 - n. ) corredato dai relativi
allegati;
- Progetto planivolumetrico (all. 2 - n. ) costituito da:
- Relazione illustrativa;
- Norme di attuazione;
- Documentazione fotografica;
- Tavole numerate da 1 a 18.
- Progetto di massima opere di urbanizzazione (all. 3 - n. ) comprendente:
- Relazione illustrativa e computo metrico estimativo di massima;
- Documentazione fotografica;
- Tavole numerate da 1 a 10;
2) l'attuazione della presente deliberazione provvedendo alla
stipulazione per atto pubblico della convenzione stessa, entro
il termine di un anno dalla data di esecutività della presente
deliberazione, come da atto d'obbligo presentato dal Proponente,
unitamente alla relativa garanzia fideiussoria con funzione di
penale per la mancata stipula o il ritardo nella stipula della
convenzione medesima, a norma del Regolamento per i contratti
attualmente vigente e s.m.i., tra il Comune di Torino ed il Sig.
Roberto Ginatta, domiciliato in Torino, via Caserta n. 15, codice
fiscale GNTRRT47BO8L219D, con l'autorizzazione all'ufficiale rogante
nonché al rappresentante del Comune di Torino di apportare,
ove occorra, al momento della sottoscrizione, tutte quelle modifiche
ritenute necessarie e/o opportune nella specifica funzione di
adeguamento alle norme di legge, nonché le modifiche di
carattere tecnico-formale al pari giudicate opportune e comunque
dirette ad una migliore redazione dell'atto;
3) di prendere atto che l'introito relativo al costo di costruzione
sarà acquisito a cura del Settore Procedure Amministrative
Edilizie;
4) di rinviare a successiva determinazione dirigenziale, a seguito
di approvazione del progetto esecutivo, la necessaria operazione
contabile relativa all'accertamento dell'entrata e all'impegno
di spesa, corrispondente, nel progetto di massima a Euro 656.796,22
per le opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo nellAmbito
di intervento. La restante entrata derivante dagli oneri di urbanizzazione
rimasti a carico del Proponente verrà accertata con successiva
determinazione dirigenziale nel bilancio di competenza;
5) di prendere atto, in osservanza della Legge 21 dicembre 2001,
n. 443, art. 1 comma 6, che in relazione al presente piano esecutivo
convenzionato non ricorrono le condizioni di definizione degli
elementi di carattere planovolumetriche, tipologiche, formali
e costruttive necessarie a rendere applicabili agli strumenti
urbanistici le disposizioni di cui allart. 1 comma 6 della
medesima legge in materia di sostituzione di concessione e autorizzazione
edilizia con denuncia di inizio attività.