Divisione Edilizia e Urbanistica                                                                                                                n. ord. 85
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche                                                                                             2001 02451/09

OGGETTO: CIRCOSCRIZIONE 5 - CONCESSIONE CONVENZIONATA AI SENSI ART.49 COMMA 5° DELLA LUR - AREA DA TRASFORMARE PER SERVIZI "5L2 RUBBERTEX 2" - APPROVAZIONE.

    Proposta dell'Assessore Viano.

    Il Piano Regolatore Generale della Città di Torino, approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 il 21 aprile 1995 e pubblicato sul B.U.R. n. 21 il 24 maggio 1995 ha classificato l'Ambito 5l Rubbertex 2 tra le "Aree da Trasformare per Servizi" (art. 20 NUEA).
    La Variante parziale n. 18 al P.R.G. vigente, ai sensi dell' art. 17 comma 7 della L.R. n. 56/77 e s.m.i. approvata con deliberazione del Consiglio Comunale del 20 marzo 2000 esecutiva dal 3 aprile 2000 (mecc. 200001248/09) ha suddiviso l'ambito di PRG in due distinti ambiti indipendenti denominati "5l 1 Rubbertex2" e "5l 2 Rubbertex 2", autonomamente trasformabili.
    A seguito dell'approvazione della suddetta Variante, i proprietari interessati hanno presentato una proposta di Concessione Convenzionata, ai sensi dell'art. 49, 5° comma, Legge Urbanistica Regionale n.56/1977 e s.m.i., al fine di avviare la trasformazione urbanistica dell'ambito denominato "5l 2 Rubbertex 2."
    L'area in oggetto è ubicata nella Circoscrizione Amministrativa n. 5 ed è compresa tra la bretella della superstrada per Caselle, via Reiss Romoli, via Ala di Stura e c.so Grosseto.
    Il PRG, per l'attuazione di tale ambito, in alternativa all'acquisizione diretta da parte dell'Amministrazione secondo le modalità di esproprio, prevede che una parte dell'area possa essere trasformata per utilizzazioni private e la rimanente parte (80% della superficie territoriale di proprietà privata) ceduta gratuitamente alla Città.
    La Concessione Convenzionata propone l'attuazione delle previsioni di PRG con le modalità di cui agli artt.7 e 20 delle NUEA e con le prescrizioni contenute nella relativa scheda normativa, nel rispetto della destinazione d'uso e della quantità edificatoria da realizzare, della localizzazione delle aree di concentrazione dell'edificato e delle aree da cedere a servizi, nonchè del tipo di servizio previsto sulle stesse.
    L'indice di edificabilità è pari a 0,7/3 mq SLP/mq ST, le destinazioni d'uso sono per l'80% (minimo) a residenza e 20% (massimo) ad attività di servizio alle persone ed alle imprese (ASPI).
    All'interno dell'ambito sono presenti aree di proprietà pubblica (mq.4543 circa) che, come previsto dall'art. 20 comma 6 delle NUEA di PRG, non hanno capacità edificatoria e vengono confermate nella loro destinazione pubblica, senza concorrere alla dotazione minima di aree a servizi.
    Il progetto presentato prevede l'edificazione di mq. 10.417 di S.L.P a destinazione totalmente residenziale, articolata in n° 5 palazzine a 7 e 8 piani f.t., la cui distribuzione, all'interno delle aree di concentrazione, avverrà nel rispetto dei ribaltamenti richiesti dal Regolamento edilizio. Tale articolazione risponde all'esigenza di sfruttare al massimo le quantità edificatorie dell'area, adottando tipologie abitative congruenti con l'economicità dell'intervento.
    Al fine di migliorare la qualità dell'offerta residenziale complessiva e, contestualmente, di rispondere alla necessità di dotare le unità immobiliari di aree a parcheggio, nelle quantità previste per legge, si è reso necessario prevedere l'utilizzazione dei piani terreni degli edifici a box auto.
    I dati tecnici fondamentali dell'intervento, che troverà attuazione mediante il rilascio di n.5 concessioni edilizie, sono i seguenti:
-    Superficie Territoriale (ST)                      mq.44.645
-    Area di concentrazione dell'edificato        mq. 8.929
-    SLP totale in progetto (STx0,7/3)            mq.10.417
-    Abitanti teorici insediabili (10.417:34)      n. 306
-    Aree cedute per servizi (80% ST)            mq.35.716
    In base allo schema di convenzione, i Proponenti cedono gratuitamente al Comune di Torino un'area per servizi pari a mq.35.716, per la realizzazione di verde pubblico (per circa mq.25.824)-parcheggi (per circa mq. 2.310) e nuova viabilità (per circa mq.7.582).
    L'ambito è attraversato da ovest a nord-est dalla bealera di Lucento. I proponenti, dopo aver acquisito la stessa esclusivamente per la parte che attraversa le aree di concentrazione dell'edificato, d'intesa con gli uffici comunali competenti, prevedono l'eliminazione del tratto relativo, sostituendolo con nuovo tracciato a cielo aperto, realizzato sulle aree pubbliche (come individuato nel progetto di massima delle opere di urbanizzazione), a carico dei Proponenti.
    I Proponenti si obbligano a realizzare a scomputo degli oneri di urbanizzazione dovuti (art. 11 L. 10/77) tutte le opere di urbanizzazione previste dai relativi progetti di massima, che fanno parte della Concessione Convenzionata e dai futuri progetti esecutivi delle opere stesse.
    Tali opere consistono sommariamente nella realizzazione di:
-    verde pubblico, parcheggi pubblici, viabilità urbana;
-    reti di fognatura bianca e nera;
-    illuminazione pubblica;
    L'importo complessivo di tali opere, individuato in base alle valutazioni dei singoli progetti, al quale è stato applicato il coefficiente di riduzione del 10% di cui alla deliberazione della Giunta Comunale del 24 febbraio 1998 esecutiva dal 17 marzo 1998 (mecc. 9801268/57), è di L.1.698.986.003 (Euro 877.453,05) al netto di imposta, salvo ulteriori definizioni in sede di progettazione esecutiva derivanti anche dalle puntualizzazioni dei Settori Tecnici ed Enti competenti.
    Sulla base delle indicazioni progettuali fornite dalla Concessione Convenzionata i suddetti oneri ammontano ad oggi a L.1.952.937.492 (Euro 1.008.608,04) di cui 780.524.976 (Euro 403.107,51) per gli oneri di urbanizzazione primaria e L. 1.172.412.516 (Euro 605.500,53) per gli oneri di urbanizzazione secondaria.
    Pertanto:    
-    importo oneri di urbanizzazione dovuti (circa)          L.1.952.937.492 (1.008.608,04 Euro)
-    costo opere di urbanizzazione a scomputo (circa)    L.1.698.986.003 (877.453,05 Euro)
-    differenza da versare in sede di conc.edilizie (circa)  L. 253.951.489 (131.155 Euro)
    Il costo di costruzione, previsto dalla Legge 10/77, non è definibile in sede di convenzione in quanto i progetti planivolumetrici delle opere edilizie non contengono ancora i parametri (numero e superficie degli alloggi, degli accessori, ecc..) per la sua corretta definizione, che è pertanto demandata al momento del rilascio della concessione edilizia.
    L'ultimazione dei fabbricati dovrà avvenire entro il termine di 8 anni dalla stipula della convenzione attuativa, mentre l'ultimazione delle opere di urbanizzazione entro il termine di 4 anni.
    I progetti di massima relativi alle opere di urbanizzazione primaria, comprensivi del computo metrico estimativo, sono stati trasmessi al Settore Urbanizzazioni della Divisione Ambiente e Mobilità che, nella conferenza dei servizi del 25/1/2001, ha espresso parere positivo alla prosecuzione dell'iter amministrativo richiedendo talune prescrizioni tecniche in sede di progettazione preliminare. In particolare, il Settore Viabilità e Traffico ha ritenuto opportuno prevedere nelle future fasi di progettazione, la possibilità di collegamento della nuova viabilità con la parte di via Scialoja lateralmente alla chiesa e al parcheggio previsto nell'ambito.
    Il progetto planivolumetrico dell'opera edilizia è stato sottoposto all'esame della Commissione Edilizia che, nella seduta del 1/2/2001, ha espresso parere favorevole conchè in sede di concessione edilizia venga valutata la possibilità di migliorare i prospetti interni lato via.
    La Circoscrizione 5, alla quale è stato richiesto il parere a sensi degli artt. 43 e 44 del Regolamento del Decentramento, si è espressa in modo favorevole, con l'indicazione che vengano prese in considerazione le seguenti richieste:
1) che in fase di cantiere venga mantenuto un camminamento pedonale provvisorio che porti in Corso Grosseto;
2) il completamento della passerella ciclo-pedonale esistente e mai finita, posta a sud di via Scialoja, che attraversa la superstrada Torino-Caselle e sbocca su Corso Grosseto;
3) vengano avviate al più presto le procedure per attuare il collegamento con l'asse di via P. Veronese (sarebbe utile avesse tempi simili a quelli dell'insediamento residenziale);
4) venga realizzato il tratto oggi chiuso di via P. Veronese: è atteso ormai da troppi anni; sbloccherebbe la viabilità di quell'area e influirebbe positivamente sugli ambiti 5H e 5F (tra le vie Veronese, De Marchi, Vaninetti e Corso Grosseto) di cui sono stati sottoposti all'attenzione della Circoscrizione e dei cittadini gli elaborati progettuali al fine di acquisire proposte per le previsioni di utilizzo;
5) si intervenga sui problemi ambientali e di inquinamento della attività della industria Silo. La situazione risulterebbe ulteriormente aggravata con il nuovo insediamento residenziale in quanto aumenterebbe il numero degli abitanti sottoposti a questo disagio;
6) venga rifatto, a fine cantiere, il manto stradale, già malandato, di via Scialoja e dintorni;
7) l'apertura della carreggiata di uscita dalla superstrada Torino/Caselle su via Reiss Romoli (chiusa a suo tempo su sollecito dello stabilimento delle Poste) e che, se riaperta, sarebbe un ulteriore sfogo per la viabilità della zona ;
8) si tenga presente che nell'interno 81 di via Reiss Romoli su cui insisterà la rotonda più grande prevista sull'asse di collegamento con via P.Veronese, è appena stato realizzato un parcheggio e quindi non può essere considerato come sbocco viabile su via Reiss Romoli;
9) nonostante sia stato previsto un accesso anche dalla piazzetta della Chiesa (nella prima versione del progetto fornita alla Circoscrizione era previsto solo un ingresso da via Scialoja), resti ancora qualche spazio a migliorie dal punto di vista della viabilità interna.
    A quanto sopra espresso, si controdeduce nel seguente modo:
a)    Per quanto concerne il punto 1) si manterrà provvisoriamente un camminamento pedonale di collegamento con il corso Grosseto, per quanto compatibile con le verifiche di sicurezza relative ai cantieri di cui agli interventi in progetto, in sede di esecuzione.
b)    Per quanto concerne i punti 2)-6)-7)-9) non essendo attinenti all'attuazione dell'Ambito, si è già provveduto ad indirizzarle per competenza alla Divisione Ambiente e Mobilità.
c)    Per quanto concerne il punto 3) relativamente al collegamento con l'asse di via Paolo Veronese che insiste sull'ATS "Ambito 5L1 Rubbertex 2", qualora non sia realizzato sollecitamente in sede di attuazione dell'ambito stesso, vi provvederà autonomamente l'Amministrazione.
d)    Per quanto concerne il punto 4) la trasformazione degli ambiti 5h e 5f è considerata di interesse pubblico, di conseguenza verrà attivato dal Settore Trasformazioni Convenzionate lo Studio Unitario, e in quella sede si valuterà anche l'apertura del tratto di via Paolo Veronese tra le vie Vaninetti e De Marchi.
e)    Per quanto concerne il punto 5) il P.R.G. vigente ha previsto la rilocalizzazione dell'industria Silo stabilendo una destinazione residenziale/terziaria per l'area di attuale insediamento. La variante produttiva è espressamente rivolta a promuovere l'attuazione di tali previsioni.
f)    Per quanto concerne il punto 8) in sede di realizzazione della rotonda prevista sull'asse di collegamento di via Paolo Veronese, sarà cura dell'Amministrazione provvedere ad individuare le opportune soluzioni progettuali al fine di garantire un corretto accesso al parcheggio pubblico esistente e alla via Reiss Romoli.
    Verranno pertanto modificate, prima della stipulazione della convenzione, in conformità con gli emendamenti approvati, lo schema di convenzione e l'elaborato progettuale della Concessione Convenzionata.
    Tutto ciò premesso,

    Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267 nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
    Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
    Vista la Legge Regionale n. 56/77 e s.m.i.;
    Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione della G.R. n. 3-45091 del 21 aprile 1995 pubblicata sul B.U.R. n. 21 del 24 maggio 1995;
    Con voti unanimi, espressi in forma palese;

di approvare per i motivi esposti nella parte narrativa, che qui integralmente si richiamano:
1)    La concessione convenzionata concernente l'ambito dell'Area da Trasformare per Servizi "5l 2 Rubbertex 2" del PRG, che si compone dei seguenti elaborati:
    All. 1 -    Schema di convenzione ai sensi dell'art. 49, V comma, della L.U.R. che fa parte integrante e sostanziale del presente provvedimento, corredata dei relativi allegati (all. 1 - n.         );
    All. 2-    Progetto planivolumetrico e Progetto di massima delle opere di urbanizzazione  (all. 2 - n. ).
2)    L'attuazione della presente deliberazione provvedendo alla stipulazione per atto pubblico della convenzione stessa, entro il termine di sei mesi dalla data di esecutività della deliberazione di approvazione della presente Concessione Convenzionata, come da atto d'obbligo presentato dai Proponenti (all. 3 - n. ), unitamente alla relativa garanzia fideiussoria con funzione di penale per la mancata stipula o il ritardo nella stipula della convenzione medesima, a norma del Regolamento per i contratti vigente e s.m.i., tra il Comune di Torino e le Società:
    -    C.E.I.A.T. COSTRUZIONI EDILI IDRAULICHE AFFINI TORINO S.r.l. con sede legale in Torino via Corte d'Appello 22 - c.f. 00773450010 in persona dell'Amministratore Unico Geom. Piero FERRARIS nato a Torino il 19/6/1938;
    -    Coop.COPEA a.r.l. con sede legale in Torino Corso Francia 15 P.IVA 02188320010 in persona del Presidente Prof. Antonio NICOTRA nato a Riposto (CT) il 27/1/1935;
    -    ZEFIRO EST S.r.l: con sede in Torino via Monte di Pietà 2 c.f. 00956300016, in persona dell'Amm. Maria MACCAGNO nata a Venaria (TO) il 22/4/1928;
        con l'autorizzazione all'ufficiale rogante nonchè al rappresentante del Comune di Torino di apportare, ove occorra, al momento della sottoscrizione tutte quelle modifiche ritenute necessarie e/o opportune nella specifica funzione di adeguamento alle norme di legge, nonchè le modifiche di carattere tecnico-formale al pari giudicate opportune e comunque dirette ad una migliore redazione dell'atto.
3)    di prendere atto che l'introito relativo al costo di costruzione sarà acquisito a cura del Settore Procedure Amministrative Edilizie;
4)    di rinviare a successiva determinazione dirigenziale, a seguito di approvazione del progetto esecutivo, relativo alle opere di cui all'ambito denominato "5l2 RUBBERTEX 2" , la necessaria operazione contabile relativa all'accertamento dell'entrata e all'impegno di spesa corrispondente, nel progetto di massima a L.1.698.986.003 (Euro 877.453,05), per le opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo nell'ambito in oggetto. La restante entrata derivante dagli oneri di urbanizzazione rimasti a carico del Proponente verrà accertata con successiva determinazione dirigenziale nel bilancio di competenza;
5)    di adeguare lo schema di convenzione e l'elaborato progettuale della Concessione Convenzionata, con apposita determinazione dirigenziale, prima della stipulazione della convenzione attuativa, al contenuto degli emendamenti approvati.