Divisione Edilizia ed Urbanistica
Settore Procedure Amministrative Urbanistiche

n. ord. 97
2001 02388/09

OGGETTO: CIRCOSCRIZIONE 2 - CONCESSIONE CONVENZIONATA AI SENSI DELL'ART. 49, 5° COMMA, L.R. 56/77 E S.M.I. PER LA REALIZZAZIONE DI UN NUOVO EDIFICIO PER ATTIVITÀ PRODUTTIVE ED ATTIVITÀ ACCESSORIE ANNESSE IN C.SO TAZZOLI - APPROVAZIONE.

    Proposta dell'Assessore Viano,
    di concerto con l'Assessore Passoni.

    L'intervento in oggetto interessa un'area di proprietà della Soc. PRO.IND. s.r.l., proponente la trasformazione, e una porzione di terreno di proprietà comunale.
    Entrambe le aree sono localizzate in corso Tazzoli e sono classificate nel P.R.G. come “Zone urbane consolidate per attività produttive” nelle quali sono consentiti interventi di trasformazione ai sensi e per gli effetti dell'art.14 delle N.U.E.A. con densità fondiaria massima pari a 2 mq. SLP/mq. S.F.
    Per le zone urbane consolidate per attività produttive, gli interventi di sostituzione edilizia, completamento, ristrutturazione urbanistica e nuovo impianto, nonché quelli contestuali a frazionamenti che richiedono significative modifiche e integrazioni alle infrastrutture sono subordinati alla stipula di una convenzione (Concessione Convenzionata) ai sensi e per gli effetti dell'articolo 49, V comma, della L.U.R. 5 dicembre 1977 numero 56 e s.m.i. con obbligo del reperimento degli standard urbanistici nella misura minima del 10% della superficie fondiaria così come stabilito all'art. 21 della L.U.R. 56/77 e s.m.i.
    Il terreno di proprietà della Società proponente ha una superficie complessiva di 8.179 mq ed è in gran parte destinato ad “Area per le attività produttive IN” (7.932,8 mq) ed in minima parte ad “Area per la viabilità VI” (246,2 mq.).
    L'area di proprietà della Città di Torino, compresa tra corso Tazzoli, il tratto di viabilità esistente lungo il prolungamento di corso Marche e la proprietà della società proponente, ha una superficie complessiva pari a 1.415 mq e risulta acquisita al patrimonio della città a seguito di un esproprio approvato nel 1973 per un progetto di sistemazione viabilistica cui non è stata mai data attuazione.
    Successivamente il P.R.G. vigente non ha confermato le stesse indicazioni progettuali prevedendo, per l'area espropriata, tre diverse destinazioni: Aree a servizi - verde pubblico (mq. 278); Area per la viabilità (mq. 515,5) e Area per le attività produttive (mq. 621,5).
    Quest'ultima porzione di terreno, di proprietà della Città, confinante con l'area destinata ad attività produttive di proprietà della Società proponente, ha un potenziale edificatorio pari a 1.243 mq di S.L.P. (621,5 x 2 mq SLP/mq S.F.), ma la sua particolare forma geometrica di localizzazione angolare rispetto al contesto non consente la costituzione di un lotto individuale per l'utilizzazione autonoma dei suddetti diritti edificatori.
    Pertanto, valutata l'impossibilità di costituire un lotto indipendente, si è ritenuto opportuno e conveniente per la Città cedere alla Società PRO.IND. s.r.l. la superficie dell'area di cui è proprietaria ed i relativi diritti edificatori con le seguenti modalità:
A)    cessione della proprietà e dei relativi diritti edificatori dell'area di 327,5 mq prevista quale area di concentrazione dell'edificato (parte colorata blu tav. n. 7);
B)    cessione dei soli diritti edificatori relativi all'area destinata a servizi pubblici, art. 21 LUR, con superficie pari a 294 mq (parte color magenta tav. n. 7).
    Per la porzione di area di cui al punto B), al fine di evitare un doppio trasferimento di proprietà, considerato che si tratta di area destinata a servizi pubblici, è prevista la cessione ai proponenti dei soli diritti edificatori.
    Il Settore Riorganizzazione e Riqualificazione del Patrimonio, tenuto conto delle caratteristiche del progetto, ha determinato un valore unitario per mq. di SLP, riferito alla capacità edificatoria sia della parte di cui al punto A), sia di quella di cui al punto B), in L./mq. 225.000.
    Il valore complessivo è, pertanto, stato così determinato: S.L.P. totale mq. 1243 x L./mq. 225.000= L. 279.675.000 (Euro 144.440,08) e verrà corrisposto dal proponente a favore della Città in sede di stipulazione della convenzione.
    La Società Immobiliare Mirafiori Uno s.r.l. ha presentato, in data 13 gennaio 2000 (con successive integrazioni, l'ultima delle quali pervenuta in data 24 gennaio 2001), richiesta di Concessione Convenzionata finalizzata alla trasformazione dei lotti sopra descritti in conformità alle sopracitate norme di P.R.G. (con nota pervenuta in data 25 luglio 2000 la Soc. PRO.IND. s.r.l ha comunicato agli uffici di aver acquisito i terreni di proprietà della Soc. Mirafiori Uno s.r.l con atto rogito Notaio Francesco Piglione stipulato in data 10 luglio 2000).
    La Concessione Convenzionata propone un intervento di nuovo impianto per la trasformazione complessiva dei due lotti destinati ad attività produttive previa acquisizione, da parte della società proponente, dell'area di proprietà pubblica e dei relativi diritti edificatori.
    Il nuovo fabbricato produttivo è caratterizzato da due elementi architettonici: il volume lungo il c.so Tazzoli, organizzato su due-tre livelli, presenta la forma tipica degli insediamenti produttivi artigianali, mentre sul fronte ovest si sviluppano due edifici a torre che ospiteranno attività produttive ai piani bassi ed attività accessorie ai piani alti nel limite massimo del 25% consentito dalle NUEA di PRG.
    I dati tecnici fondamentali dell'intervento sono i seguenti:
- Sup. Fondiaria (S.F.)                                            mq    8.554,3
- Area di concentrazione dell'edificato (S.F.N.)        mq    7.693,2
- SLP totale max (8.554,3 x 2 mq SLP/mq S.F.)     mq  17.108,6
- Aree per servizi (min. 10% S.F.)                           mq       855,4
- Aree cedute in progetto (294 mq + 567,1 mq)      mq       861,1
- Area per viabilità ceduta gratuitamente                   mq      246,2
    In base allo schema di convenzione ed alle modalità in esso contenute, la Soc. PRO.IND. s.r.l. cede a favore del Comune di Torino l'area di mq 567,1 (parte colorata gialla tav. 7) che unitamente all'area di cui al precedente punto B) è prevista come area a servizi pubblici art. 21 LUR.
    Viene inoltre ceduta gratuitamente l'area di 246,2 mq, prevista come area per viabilità (parte colorata arancio tav. n. 7).
    Il proponente si obbliga a realizzare, a scomputo degli oneri di urbanizzazione dovuti (art. 11 L. 10/77), le opere di urbanizzazione previste dai relativi progetti che fanno parte integrante della presente Concessione Convenzionata, e dai futuri progetti esecutivi delle opere stesse.
    Tali opere consistono sommariamente nella realizzazione di un parcheggio pubblico e del tratto di viabilità antistante l'area di intervento.
    L'importo complessivo di tali opere, individuato in base alle valutazioni del progetto, è di Lire 80.007.450 (Euro 41.320,40), salvo ulteriori definizioni in sede di progettazione esecutiva derivanti anche dalle puntualizzazioni dei Settori Tecnici ed Enti competenti.
    Il proponente si obbliga a corrispondere gli oneri di urbanizzazione dovuti, da valutare al momento del rilascio della concessione edilizia, anche in relazione al costo delle opere di urbanizzazione definito nei progetti esecutivi delle opere stesse.
    Sulla base delle indicazioni progettuali fornite dalla Concessione Convenzionata, ipotizzando una superficie di calpestio per addetto compresa tra 40/70 (mq./add.) e un numero di addetti inferiore a 50 unità per ogni lotto di intervento, i suddetti oneri ammontano ad oggi a Lire 551.410.180 (Euro 284.779,59), di cui Lire 413.189.800 (Euro 213.394,72) per gli oneri di urbanizzazione primaria e L. 138.220.380 (Euro 71.384,87) per gli oneri di urbanizzazione secondaria.
    Pertanto:
Importo oneri di urbanizzazione (circa)          L. 551.410.180      Euro 284.779,59
Costo totale opere di urbanizzazione
da realizzare a scomputo (circa)                    L.   80.007.450      Euro   41.320,40
Differenza da versare
in sede di concessione edilizia (circa)             L. 471.402.730      Euro 243.459,19
    Per le modalità di attuazione di tutti gli interventi sopra sinteticamente descritti, si rimanda al più dettagliato e puntuale schema di convenzione allegato al presente provvedimento.
    L'ultimazione degli interventi privati previsti avverrà entro il termine di otto anni dalla stipula della convenzione attuativa.
    Il progetto planivolumetrico dell'opera edilizia è stato sottoposto all'esame della Commissione Edilizia che, nella seduta del 2 marzo 2000, ha espresso parere favorevole.
    Tutto ciò premesso,

    Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267 nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
    Vista la Legge Urbanistica Regionale n. 56/77 e s.m.i.;
    Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione della Giunta Regionale n. 3-45091 del 21 aprile 1995 pubblicata sul B.U.R. n. 21 del 24 maggio 1995;
    Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
    Con voti unanimi, espressi in forma palese;

di approvare, per i motivi esposti nella parte narrativa, che qui integralmente si richiamano:
1)    la cessione alla società PRO.IND. s.r.l. di mq. 1243 di SLP, corrispondente all'area di mq. 621,5 e la proprietà di una porzione della stessa area di superficie pari a mq. 327,5 verso il corrispettivo di L. 279.675.000 (Euro 144.440,08), che verrà corrisposto a favore della Città in sede di stipulazione della convenzione;
2)    la Concessione Convenzionata concernente la realizzazione di un nuovo edificio per attività produttive ed attività accessorie annesse in Corso Tazzoli, che si compone dei seguenti elaborati:
-    Schema di convenzione ai sensi dell'art. 49, V comma, della L.R 56/77 che fa parte integrante e sostanziale del presente provvedimento, a cui sono materialmente uniti:
-    Planimetria catastale con proprietà e destinazioni di P.R.G. (all. A);
    Planimetria catastale con proprietà e destinazioni in progetto - cessioni / acquisizioni (all. B) (all. 1 - n. ).
-    Rilievo dell'area di intervento (All. C) (all. 2 - n ).
-    Fascicolo con i seguenti elaborati (All. D) (all. 3 - n. ).
-    Relazione illustrativa comprensiva dei dati di progetto;
-    Documentazione fotografica dell'area di intervento;
-    Elaborati grafici comprendenti le seguenti tavole:
    Tav. 1 - Stato di fatto;
    Tav. 2 - Rilievo;
    Tav. 3 - Planimetria generale con indicazione delle proprietà;
    Tav. 4 - Estratto di P.R.G.;
    Tav. 5 - Planimetria generale con destinazioni di P.R.G.;
    Tav. 6 - Planimetria generale con destinazioni urbanistiche in progetto;
    Tav. 7 - Planimetria generale con destinazioni urbanistiche in progetto-cessioni ed acquisizioni;
    Tav. 8 - Planimetria con schema dei frazionamenti in progetto;
    Tav. 9 - Urbanizzazioni esistenti;
    Tav. 10 - Planimetria generale in progetto con dati quantitativi degli interventi;
    Tav. 11 - Schema indicativo delle aree a parcheggio e aree verdi;
    Tav. 12 - Schema indicativo delle S.L.P. in progetto;
    Tav. 13 - Prospetti volumetrici;
    Tav. 14 - Progetto di massima delle opere di urbanizzazione a scomputo degli oneri di      urbanizzazione;
    Tav. 15 - Viste prospettiche;
    Tav. 16 - Lotti di intervento in progetto.
    -    Computo metrico estimativo di massima delle opere di urbanizzazione da realizzare     a scomputo;
3)    l'attuazione della presente deliberazione, provvedendo alla stipulazione per atto pubblico della convenzione stessa, entro il termine di sei mesi dalla data di esecutività della presente deliberazione, come da atto d'obbligo presentato dal proponente (all. 4 - n. ), unitamente alla relativa garanzia fideiussoria con funzione di penale per la mancata stipula o il ritardo nella stipula della convenzione medesima, a norma del Regolamento per i contratti attualmente vigente e s.m.i., tra il Comune di Torino e la Società Pro.Ind. s.r.l. con sede in Torino, Via Melchiorre Gioia n. 11, codice fiscale 07968960018, in persona dell'amministratore unico rappresentante pro-tempore Sig. Daniele Falletti nato ad Asti il 29 luglio 1957 c.f. FLL DNL 57R29 A479U, iscritta al Registro delle Imprese di Torino al n. 92150/2000 del Tribunale di Torino, con l'autorizzazione all'ufficiale rogante nonché al rappresentante del Comune di Torino di apportare, ove occorra, al momento della sottoscrizione tutte quelle modifiche ritenute necessarie e/o opportune nella specifica funzione di adeguamento alle norme di legge, nonché le modifiche di carattere tecnico- formale al pari giudicate opportune e comunque dirette ad una migliore redazione dell'atto;
4)    di prendere atto che l'introito relativo agli oneri di urbanizzazione sarà acquisito a cura del Settore Procedure Amministrative Edilizie;
5)    di rinviare a successiva determinazione dirigenziale, a seguito di approvazione del progetto esecutivo, la necessaria operazione contabile relativa all'accertamento dell'entrata e all'impegno di spesa, corrispondente, nel progetto di massima a Lire 80.007.450 (Euro 41.320,40) per le opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo. La restante entrata derivante dagli oneri di urbanizzazione rimasti a carico del proponente verrà accertata con successiva determinazione dirigenziale nel bilancio di competenza.
6)    di adeguare lo schema di convenzione, con apposita determinazione dirigenziale prima della stipulazione della convenzione attuativa, al contenuto degli emendamenti approvati.