Divisione Edilizia e Urbanistica
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche

n. ord. 68
2001 01011/09

OGGETTO: CIRCOSCRIZIONE 1 - PIANO PARTICOLAREGGIATO IN VARIANTE AL P.R.G. RELATIVO ALL'AREA DA TRASFORMARE NELLA ZONA URBANA CENTRALE STORICA, N. 4 “ISOLATO SANTO STEFANO” - COMPRESO TRA LE VIE CONTE VERDE - DELLA BASILICA E PORTA PALATINA - ADOZIONE.

    Proposta dell'Assessore Viano.

    Il PRG vigente, approvato con deliberazione della Giunta Regionale n° 3-45091 del 21 aprile 1995, definisce l'area compresa tra le vie Conte Verde, della Basilica, Porta Palatina come Area da Trasformare (AT) compresa nella zona urbana centrale storica, disciplinata dalla scheda contraddistinta dal n. 4 Isolato Santo Stefano che consente gli interventi di trasformazione secondo le modalità generali stabilite all'art. 10 capoverso 37, delle N.U.E.A. del PRG vigente.
    Tali interventi sono subordinati al rilascio di concessioni convenzionate, ai sensi dell'art. 49 V comma della L.U.R..
    Tuttavia, considerato il particolare ambito urbano, di eccezionale valenza, sono stati svolti più approfonditi studi finalizzati a dare attuazione alle previsioni del Piano Regolatore Generale che hanno messo in luce come gli obiettivi di riqualificazione ambientale e di corretto ripristino del tessuto storico non potevano essere garantiti con le modalità ordinarie previste dal P.R.G..
    L'isolato in questione è compreso in un contesto storico particolarmente complesso caratterizzato dalla presenza della Porta Palatina, del teatro romano, di preesistenze di impianto medioevale, del complesso del Duomo e del Palazzo Reale, dalla vicinanza dell'Isolato S. Croce nel quale si trovano gli edifici dell'Ordine Mauriziano e del Palazzo dei Cavalieri e che, in quanto tali, rappresentano imprescindibili, rilevanti, presupposti che condizionano profondamente le scelte progettuali. Dette scelte devono peraltro essere effettuate anche con riguardo al vincolo, imposto sull'area in questione, con il Decreto Ministeriale 26 agosto 1950, relativo alla "zona di rispetto alla Porta Palatina e alla Cattedrale", ai sensi dell'art. 21 della Legge 1° giugno 1939, n. 1089, nonché al vincolo imposto con il Decreto del Ministero per i Beni Culturali e Ambientali del 29 gennaio 1991, relativo alle condizioni ambientali urbane e di prospettiva a tutela indiretta del Palazzo dei Cavalieri.
    Ciò premesso con deliberazione del Consiglio Comunale n. 4/97 del 7 gennaio 1997 (mecc. 9607745/09), dichiarata immediatamente eseguibile, esecutiva dal 20 gennaio 1997 si è approvato, per l'isolato in questione, l'assoggettamento alla formazione di strumento urbanistico esecutivo di iniziativa pubblica, ai sensi dell'art. 17 della Legge Urbanistica Regionale 5 dicembre 1997, n. 56, e successive modifiche ed integrazioni.
    Pertanto, occorre predisporre un piano esecutivo che, attraverso l'azione promozionale della Città, definisca precise e puntuali prescrizioni di carattere formale, funzionale e normativo.
    L'Amministrazione, nell'indicare le linee di indirizzo da adottare nella predisposizione dello strumento urbanistico di iniziativa pubblica, ha individuato, tra le priorità, la necessità di far fronte, seppure parzialmente, alle carenze di aree a parcheggio pubblico, anche a servizio del personale dei numerosi uffici comunali che gravitano nell'immediato intorno richiedendo, pertanto, di ricavare nel sottosuolo dell'area, la maggior quantità possibile di posti auto.
    Inoltre, in coerenza con quanto previsto nella linea strategica n. 5 del Piano "Torino Internazionale" che ha per finalità lo sviluppo, la promozione culturale, turistica, commerciale e sportiva della Città, l'Amministrazione intende modificare le destinazioni d'uso da collocare nell'Isolato S. Stefano.
    Infatti, in previsione delle Olimpiadi Invernali del 2006, la Città intende proporre azioni tese ad incrementare l'offerta di ricettività che, in diverse occasioni, è risultata carente e non sufficientemente adeguata alla richiesta di accoglienza di ingenti flussi turistici.
    L'Amministrazione intende proporre, inoltre, l'insediamento di una residenza universitaria, compatibile con la prevista destinazione residenziale, anche in considerazione dell'iniziativa promossa dall'Ente Regionale di reperire immobili per esercitare il diritto allo Studio Universitario.
    L'Isolato S. Stefano posto in stretta prossimità all'antica area di comando ed al complesso museale del centro storico, rappresenta quindi una possibile localizzazione di una residenza universitaria, per l'insediamento di un'attività turistico ricettiva, nonché per la realizzazione di parcheggi pubblici.
    L'ufficio ha predisposto il presente Piano Particolareggiato in variante al PRG vigente ed, in particolare, ai contenuti ed alle prescrizioni di cui alla relativa scheda normativa che ne disciplina la trasformazione.
    Occorre, infatti, apportare modifiche alle destinazioni d'uso ed alle prescrizioni relative alla progettazione degli edifici, in particolare per quanto concerne la profondità degli edifici e delle maniche interne, al fine di rendere più flessibile, in sede progettuale, le tipologie da adottare.
    I nuovi edifici da realizzare, al fine di ricostruire l'antico impianto dell'isolato, sono previsti pertanto sull'allineamento dei fili edilizi preesistenti lungo le vie Conte Verde, della Basilica e Porta Palatina, in continuità con il fronte esistente sulle stesse vie Torquato Tasso e Conte Verde.
    La SLP complessiva in progetto è pari a circa mq 11.560, destinata per mq 3560 circa a residenza universitaria e per mq 8000 circa ad attività turistico-ricettiva.
    E' prevista la formazione di una cortina edilizia continua, dell'altezza di 5 piani fuori terra verso via Porta Palatina, 4 piani fuori terra per la restante parte di via della Basilica e su via Conte Verde e 3 piani fuori terra per la restante parte di quest'ultima. Tali altezze rispettano le indicazioni contenute nella relativa scheda normativa.
    Nel sottosuolo dell'area oggetto di P.P. è prevista la realizzazione di una autorimessa multipiano organizzata su quattro livelli, servita da un'unica rampa principale di accesso dalla via Porta Palatina, la relativa capacità è pari a circa 130 posti auto per piano. I quattro piani di parcamento sono in sintesi così articolati:
-    il 1° piano interrato, ad uso privato, è afferente l'intervento edilizio;
-    il 2°, 3° e 4° piano interrato, ad uso pubblico, corrisponde in parte al fabbisogno relativo all'insediamento in progetto di aree a standard urbanistico per la realizzazione dei servizi di cui alla LUR e alle NUEA del PRG vigente, per la restante parte, alla realizzazione di ulteriori parcheggi cosiddetti "aggiuntivi", in quanto non più inerenti a soddisfare lo standard urbanistico.
    Considerato che la destinazione attribuita dal PRG all'area in oggetto era residenziale, i soggetti attuatori dovranno ottemperare agli obblighi in materia di edilizia convenzionata, con riferimento alla SLP complessiva di progetto, così come disciplinato dall'art. 6, comma 10 bis delle NUEA di PRG.
    Sulla base delle indicazioni progettuali fornite dal P.P. la stima degli oneri di urbanizzazione dovuti, valutati sulla base dei parametri in vigore per l'anno 2000, ammontano a circa Lire 1.258.000.000 (Euro 649.702,78) salvo quanto sarà meglio precisato in sede di concessione edilizia.
    Per quanto concerne le previsioni di massima degli investimenti complessivi per le sistemazioni generali necessarie all'attuazione del Piano, si rimanda integralmente all'allegata Relazione Finanziaria.
    Per una più puntuale descrizione degli interventi, si rimanda agli elaborati del Piano Particolareggiato allegati alla presente deliberazione.
    La Circoscrizione 1, alla quale è stato richiesto il parere ai sensi degli artt. 43 e 44 del Regolamento del Decentramento, si è espressa con parere favorevole condizionato (all. 8 - n.                    ), ai seguenti punti:
-    i parcheggi in eccedenza a quelli previsti dagli standards urbanistici siano in minima parte (100-130 posti) utilizzati come parcheggio pubblico a rotazione, mentre i restanti siano destinati alla locazione od alla vendita ai residenti, al fine di poter eliminare parte delle vetture in superficie valutando successivamente la possibilità di eventuali pedonalizzazioni o razionalizzazione di alcune aree;
-    i posti auto non vengano utilizzati come parcheggio per i dipendenti o per le auto comunali;
-    il parcheggio adiacente il Palazzo Lavori Pubblici sia destinato in parte a parcheggio a rotazione ed in parte a parcheggio per auto elettriche che potrebbero e dovrebbero essere utilizzate dai tecnici comunali in sopralluogo, in sostituzione alle loro auto.
    A dette osservazioni si controdeduce come segue:
-    la scelta progettuale di ricavare nel sottosuolo dell'area oggetto del P.P. la maggior quantità possibile di posti auto scaturisce dalla necessità di far fronte, seppur parzialmente, alle evidenti carenze di aree a parcheggio riscontrabili nella zona centrale.
    La relazione illustrativa del P.P. nel descrivere tale scelta ha, in particolare, posto l'accento sulla domanda al momento espressa dagli uffici pubblici che gravitano nell'immediato intorno urbano.
    Nel far presente che tale domanda potrà subire modificazioni, anche a seguito di possibili rilocalizzazioni degli uffici stessi, si precisa che le indicazioni di dettaglio sull'utilizzo di dette aree a parcheggio proposte dalla Circoscrizione saranno tenute in considerazione, a fronte di specifiche valutazioni e verifiche da svolgere anche sul parcheggio adiacente il Palazzo Lavori Pubblici, nella successiva fase attuativa e convenzionale dello stesso P.P..
    La presente proposta di deliberazione adottata dal Consiglio Comunale, unitamente agli elaborati del Piano Particolareggiato verrà pubblicata ai sensi dell'art. 40 - 1° comma della L.R. 56/77 e s.m.i. presso l'Albo Pretorio del Comune di Torino per 30 giorni consecutivi, durante i quali chiunque potrà prenderne visione e presentare, entro i successivi 30 giorni, osservazioni nel pubblico interesse.
    Il presente provvedimento ha rilevanza esclusivamente comunale, non presenta incompatibilità con i Piani sovracomunali vigenti e costituisce variante parziale al P.R.G. vigente, ai sensi del comma 7 dell'art. 17 della L.U.R..
    Inoltre, la presente proposta di deliberazione adottata dal Consiglio Comunale, unitamente agli elaborati del Piano Particolareggiato verrà trasmessa ai sensi dell'art. 17 - 7° comma della L.R. 56/77 e s.m.i. alla Provincia di Torino che dovrà pronunciarsi, entro 45 giorni dalla ricezione, circa la compatibilità della variante con il Piano territoriale provinciale ed, ai sensi dell'art. 91 bis della L.R. 56/77 e s.m.i, alla Commissione regionale per la tutela e la valorizzazione dei beni culturali ed ambientali, presso la relativa Sezione Provinciale decentrata, al fine dell'acquisizione del competente parere, che risulterà vincolante per questa Amministrazione.
    Tutto ciò premesso,

    Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento degli Enti Locali approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267 nel quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
    Vista la Legge Regionale n. 56/77 e s.m.i.;
    Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione della G.R. n. 3-45091 del 21 aprile 1995 pubblicata sul B.U.R. n. 21 del 24 maggio 1995;
    Dato atto che i pareri di cui all'art. 49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
    Con voti unanimi, espressi in forma palese;

1)    di adottare, ai sensi dell'art. 17 comma 7 e degli artt. 38, 39 e 40 della Legge Regionale 5 dicembre 1977 n. 56 e s.m.i. il Piano Particolareggiato relativo all'"Isolato Santo Stefano", compreso tra le vie Conte Verde- Della Basilica-Porta Palatina, in variante parziale al PRG per ciò che attiene alla destinazione d'uso consentita e alle prescrizioni relative alla fisicità degli edifici in progetto, il tutto come descritto in narrativa e come meglio specificato nella relazione illustrativa e negli elaborati di Piano che si allegano.
    I termini per l'attuazione del Piano Particolareggiato dell'"Isolato Santo Stefano" sono fissati in dieci anni.
    Fanno parte integrante e sostanziale del presente Piano Particolareggiato i seguenti elaborati:
    -    Relazione illustrativa - Relazione finanziaria (all. 1 - n. );
    -    Analisi e ricerche preliminari (all. 2 - n. );
    -    Norme Urbanistico-Edilizie di Attuazione (all. 3 - n. );
    -    Elenco catastale delle proprietà comprese nel piano (all. 4 - n. );
    -    Tavole di Piano Particolareggiato (all. 5 - n. );
    -    Progetto planivolumetrico (all. 6 - n. );
    -    Progetti di massima delle opere di urbanizzazione (all. 7 - n. );
2)    di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 134, 4° comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267.

EMENDAMENTO ALL'ALLEGATO 1 - ELABORATO 1 “RELAZIONE ILLUSTRATIVA - RELAZIONE FINANZIARIA”

A pagina 14, capitolo "1.3 Scelte Progettuali ed elementi in variante al PRG vigente", eliminare i capoversi 3 e 4.

A pagina 14, capitolo "1.3 Scelte Progettuali ed elementi in variante al PRG vigente", settimo capoverso, ventiseiesimo rigo, sostituire le parole “una residenza universitaria” con le parole “destinazione residenziale, che potrebbe essere di tipo universitario così come definito dalle NUEA del PRG”.

A pagina 19, capitolo "1.5 Dati quantitativi", “Lotti d'intervento”, sostituire le parole “(residenza universitaria)” con le parole “(residenza anche universitaria)”.

A pagina 20, capitolo "1.6 Tempi di attuazione degli interventi", quarto capoverso, sostituire le parole "impegni ed acquisizione" con le parole "e gli impegni".

A pagina 21, sostituire il capitolo 1.7 "Relazione Finanziaria", con il seguente:
“ 1.7 "RELAZIONE FINANZIARIA"

I costi di attuazione delle opere previste dal Piano Particolareggiato sono articolabili in:
-    costi delle infrastrutture urbanizzazioni e attrezzature pubbliche;
-    costi delle opere di competenza privata.

1. Costi delle infrastrutture

L'isolato Santo Stefano risulta già ampiamente servito da reti di urbanizzazione primaria relative a fognature bianche e nere, acqua potabile, energia elettrica, gas e telefono, individuate nelle relative tavole del presente piano particolareggiato. Nelle stesse sono indicati gli adeguamenti, di non grande rilevanza, ma comunque necessari all'insediamento delle funzioni previste.

Il costo stimato per l'adeguamento/potenziamento dei sottoservizi è determinato in L. 890.250.000-.

Considerata la localizzazione nel centro storico in adiacenza alle più significative aree archeologiche della città, occorre altresì prevedere oneri relativi alle indagini e ricerche di carattere archeologico quantificabili in via preliminare in L. 110.000.000-.

La realizzazione del parcheggio pubblico multipiano (3 piani interrati per una superficie di 11.700 mq.) comporta un costo stimato per la realizzazione delle strutture portanti e delle opere di completamento e attrezzaggio valutato in L. 10.635.000.000-.

Costo totale infrastrutture e urbanizzazioni L. 11.635.250.000-.

2. Costo delle opere di competenza privata

La realizzazione degli edifici e relative pertinenze di corti interne e parcheggi privati comporta a carico dei soggetti attuatori un costo valutato in modo sintetico, assumendo che i costi unitari siano comprensivi di costo di costruzione oneri accessori ed area, come segue:

        Albergo       SLP mq. 8.000 = L/mq. 3.800.000 = L. 30.400.000.000
        Residenza    SLP mq. 3.560 = L/mq. 3.200.000 = L. 11.392.000.000
                                                                  TOTALE = L. 41.792.000.000

L'ammontare totale dei costi previsti per l'attuazione del piano particolareggiato è quindi determinato in TOTALE 1) + 2) 11.635.250.000 + 41.792.000.000 = L. 53.427.250.000-.”

EMENDAMENTO ALL'ALLEGATO 3 - ELABORATO 3 -: “NORME URBANISTICO- EDILIZIE DI ATTUAZIONE”

Art. 3), al quinto rigo, eliminare la parola “(universitaria)” ed aggiungere le parole “anche universitaria”.

Art. 7), al sesto rigo, eliminare la parola “(universitaria)” ed aggiungere le parole “anche universitaria”.

Al termine dell'art. 22) il seguente testo:
"art. 23)    In sede di attuazione del P.P. i soggetti attuatori dovranno ottemperare agli obblighi in materia di edilizia convenzionata, con riferimento alla SLP complessiva di progetto, ai sensi dell'art.6, comma 10bis, delle NUEA del PRG, così come modificate dalla variante 37 al PRG.”.

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