Divisione Ambiente e Mobilità n.
ord. 214
Settore Parcheggi
2000
10370/06
Testo coordinato ai sensi dell'art. 41 comma 3 del Regolamento del Consiglio Comunale
OGGETTO: P.U.P. - PARCHEGGIO PUBBLICO “MADAMA CRISTINA” - DEFINIZIONE SITUAZIONE PATRIMONIALE CHIOSCHI ESTERNI - PROLUNGAMENTO CONCESSIONE E ALTRE MODIFICHE ALLA CONVENZIONE - APPROVAZIONE.
Proposta dell'Assessore Corsico.
Con deliberazione della Giunta Comunale
del 27 luglio 1999 (mecc. 9906645/06) esecutiva dal 17 agosto
1999 è stato approvato il progetto esecutivo del parcheggio
pubblico da realizzarsi nel sottosuolo dell'area mercatale di
piazza Madama Cristina.
Con deliberazione della Giunta Comunale
del 10 agosto 2000 (mecc. 200007151/06), esecutiva dal 30 agosto
2000 è stata approvata l'integrazione al progetto esecutivo
nonché il progetto esecutivo delle opere aggiuntive richieste
dalla Città in relazione alla copertura del plateatico
mercatale e alla realizzazione delle due ecoisole al servizio
dei banchi del mercato.
Nell'ambito della deliberazione del 10
agosto 2000 si è altresì fatto presente che i servizi
igienici per gli operatori del mercato, inizialmente realizzati
nei due fabbricati emergenti dove sono collocati i collegamenti
pedonali verticali, sono stati rilocalizzati al piano primo interrato
del parcheggio, sottraendo spazio ai posti auto in vendita (box)
per gli operatori e a locali deposito/ magazzino.
La nuova localizzazione dei servizi igienici
è stata oggetto di parere favorevole da parte dell'ASL.
Tale soluzione permette di poter utilizzare
gli spazi lasciati liberi dai servizi igienici per l'insediamento
di possibili attività commerciali.
Risulta pertanto ora necessario definire
il regime patrimoniale con il Concessionario delle superfici dei
locali inseriti nei fabbricati emergenti, ora utilizzabili per
l'insediamento di attività.
Il Concessionario ha fatto presente che
per realizzare i servizi igienici al piano primo interrato del
parcheggio ha necessariamente dovuto sottrarre dello spazio destinato
ai posti auto in vendita (box) e a locale deposito/magazzino.
Al fine di addivenire ad una soluzione, in ragione anche del fatto
che la richiesta di rilocalizzare i servizi igienici è
stata fatta dall'Amministrazione, si ritiene che il valore delle
superfici del piano primo interrato possa essere rapportato al
valore delle superfici dei due locali resi disponibili all'interno
dei fabbricati emergenti.
Tali locali pertanto possono essere dati
in concessione in diritto di superficie al Concessionario per
la durata di anni 90 in analogia ai posti auto privati che vengono
dal Concessionario subconcessi ai privati.
Il Comune diverrà da subito proprietario
dei locali localizzati al piano primo interrato, destinati a servizi
igienici per gli operatori del mercato. L'uso di detti locali
verrà disciplinato nell'ambito di un apposito regolamento
da concordarsi tra il soggetto gestore del parcheggio e gli operatori
del mercato.
Al fine di poter quantificare il valore
delle superfici commerciali è stata richiesta una valutazione
alla Divisione Patrimonio, che ha quantificato in L. 136.000.000
per chiosco per un totale di L. 272.000.000 il valore delle superfici
disponibili che tiene conto del costo di costruzione che è
stato stimato dal Concessionario in L. 113.071.657 I.V.A. esclusa.
Siccome detti locali potranno essere utilizzati
per l'insediamento di attività commerciali e avendo fissato
l'Amministrazione il loro valore che è stato rapportato
al valore delle superfici sottratte al piano primo interrato,
si ritiene che il valore attribuito debba essere anche il valore
massimo che il Concessionario del parcheggio potrà richiedere
ai privati ai quali subconcederà i detti locali. A tal
proposito il Concessionario sarà obbligato a presentare
all'Amministrazione copia degli atti di subconcessione.
Il Concessionario ha predisposto e presentato
sia il computo metrico estimativo delle opere murarie per la realizzazione
dei due locali posti nei fabbricati emergenti sia la documentazione
comprovante il valore dei posti auto privati e del locale deposito/magazzino
del piano primo interrato utilizzati per la realizzazione dei
servizi igienici degli operatori, nonché il costo che ha
sostenuto in più per la realizzazione dei servizi igienici
al piano primo interrato rispetto a quello che avrebbe sostenuto
se i servizi igienici fossero stati realizzati in superficie.
Il valore del posto auto privato (box)
è supportato da documentazione che attesta il prezzo di
vendita in L. 72.000.000.
Per quanto riguarda il valore del locale
deposito/magazzino lo stesso è stato indicato in L. 13.760.000
ed è stato ritenuto congruo dalla Divisione Patrimonio.
Sinteticamente si può pertanto
schematizzare quanto suesposto:
Valore chioschi L.
272.000.000
(costo di costruzione per realizzare
i due chioschi compreso pari a L. 113.071.657)
Valore superfici sottratte
posto auto privato L
. 72.000.000
locale deposito/magazzino L.
13.760.000
________________
TOT. L.
85.760.000
Costo realizzazione servizi igienici
al piano primo interrato - interventi
aggiuntivi rispetto alla realizzazione
degli stessi in superficie L.
76.529.547
Dalla tabella si evince pertanto che
a fronte di un valore dei due chioschi di L. 272.000.000 il Concessionario:
ha subito una sottrazione, in termini di valore, di spazio al
piano primo interrato del parcheggio, ha realizzato opere al piano
primo interrato dello stesso per la collocazione dei servizi igienici
e al piano terra per la realizzazione dei due chioschi per un
totale di L. 275.361.204 (113.071.657 + 76.529.547 + 72.000.000
+ 13.760.000). Raffrontando pertanto quest'ultimo con il valore
attribuito ai due chioschi di L. 272.000.000, che si concederebbero
in diritto di superficie al Concessionario, risulta un credito
del Concessionario nei confronti della Città di L. 3.361.204.
Il Concessionario ha peraltro inviato una dichiarazione con la
quale attesta che non si rivarrà nei confronti del Comune
per il credito residuo.
Il Concessionario ha inoltre richiesto
di prolungare di 10 anni la costituzione del diritto di superficie
avvenuta con la stipula della convenzione il 30/12/92, sostenendo
che di fatto, per tutta la vicenda che ha accompagnato la realizzazione
del parcheggio, la realizzazione dello stesso è iniziata
nel '99 e che andrà in esercizio nel 2000.
L'Amministrazione ritiene di accogliere
la richiesta per il solo tempo intercorso dalla firma della convenzione
originaria (dicembre 92) alla data della firma dell'ultima appendice
relativa alla realizzazione del nuovo progetto (marzo 99), portando
a 86 anni dalla firma della prima convenzione il periodo di durata
della costituzione del diritto di superficie. Rimane invariato
il periodo di gratuità della convenzione in anni 30 dal
30/12/92.
Il Concessionario ha richiesto che il
contenuto dell'art. 11 della convenzione sottoscritta in merito
alle possibili opzioni per quanto riguarda gli spazi destinati
ad attività diverse del primo piano interrato (box chiusi)
da cedere anche in proprietà superficiaria, venga rivisto,
allargando la possibilità di cedere i box anche ai soggetti
residenti e alle attività professionali, quale ulteriore
ultima opzione.
La convenzione sottoscritta il 30/12/92
riportava quali possibili fruitori degli spazi destinati all'uso
privato per il ricovero di attrezzatura ed automezzi per l'esercizio
del commercio ambulante, da cedere anche in proprietà superficiaria,
in primo luogo i soci della cooperativa concessionaria, in secondo
luogo gli operatori commerciali ambulanti del mercato della piazza,
in terzo luogo gli operatori commerciali la cui attività
si svolge in modo continuativo e prevalente nell'ambito dell'area
di influenza del parcheggio.
La convenzione riporta inoltre che, scadute
le tre forme di opzione sopra citate e se rimangono degli spazi
disponibili, questi possono essere ceduti, previo pubblico avviso
su un giornale locale, a soggetti titolari di attività
commerciali operanti al di fuori dell'ambito di influenza del
parcheggio.
Il Concessionario con nota del 23/10/c.a.
ha fatto presente che ha provveduto ad attivare, in conformità
dell'art. 11 della convenzione sottoscritta, le opzioni previste
per i vari soggetti compreso l'avviso su un giornale locale pubblicato
il 10/9/u.s.
C'è inoltre da far presente che
nella prima convenzione sottoscritta tra la Città e la
Ciessepì Confesercenti, nel dicembre '92, era prevista
la realizzazione oltre che degli spazi destinati ad attività
diverse come il ricovero dei mezzi degli ambulanti, anche la realizzazione
di posti auto privati. Questi ultimi erano cedibili anche a soggetti
residenti nell'ambito dell'area di influenza del parcheggio ed
ai soggetti titolati di attività commerciali fisse, industriali,
artigianali, professioni esercitate in modo continuativo e prevalente
nell'area.
Si ritiene di poter accogliere la richiesta
del Concessionario e pertanto di consentire di poter cedere in
proprietà anche ai residenti ed ai soggetti titolari di
attività commerciali, industriali, artigianali, professionali
e di servizio gli spazi del primo piano interrato (box chiusi)
quale ultima possibilità dopo che sono state espletate
le prelazioni richieste nell'art. 11 della convenzione sottoscritta,
dando però la priorità ai soggetti titolari di attività
rispetto ai residenti.
E' necessario inoltre integrare quanto
disposto all'art. 11 (gestione) della convenzione sottoscritta
il 10/03/1999 affinchè gli spazi per attività diverse
(box) realizzati al piano primo interrato possano essere destinati
ad un uso differente rispetto a quello di servizio alle attività
commerciali, quali ad esempio il ricovero di automezzi privati.
Alla luce pertanto di tutte le considerazioni
suesposte occorre ora procedere:
1) alla modifica della convenzione sottoscritta
il 10/03/1999 al fine di concedere in diritto di superficie i
due chioschi che vengono realizzati dal Concessionario nell'ambito
dei fabbricati emergenti sede dei collegamenti verticali pedonali;
2) alla modifica della convenzione sottoscritta
il 10/03/1999 per prolungare il periodo di validità della
concessione del diritto di superficie di anni 6, dalla data della
firma della prima convenzione (dicembre '92);
3) alla modifica della convenzione sottoscritta
il 10/03/1999 per inserire anche i residenti e i titolari di attività
artigianali, professionali e di servizio quali soggetti a cui
poter cedere gli spazi del piano primo interrato (box).
Tutto ciò premesso,
Visto il Testo Unico delle Leggi sull'Ordinamento
degli Enti Locali approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000 n. 267 nel
quale, fra l'altro, all'art. 42 sono indicati gli atti rientranti
nella competenza dei Consigli Comunali;
Dato atto che i pareri di cui all'art.
49 del suddetto Testo Unico sono:
favorevole sulla regolarità tecnica;
favorevole sulla regolarità contabile;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;
1) di approvare, considerate le motivazioni
esplicitate in narrativa e che qui integralmente si richiamano,
la modifica dell'art. 11 dell'appendice alla convenzione, rogito
notaio dr. Mario P. Ansalone del 10/03/99 e più precisamente:
- di aggiungere
al comma 5 dell'art. 11 dopo le parole "di influenza del
parcheggio "Espletata tale prassi gli spazi possono essere
ceduti anche ai soggetti titolari di attività industriali,
artigianali, professionali e di servizio ubicate sia all'interno
che fuori dell'area di influenza del parcheggio, previo avviso
su un giornale con cronaca locale.
Eventuali spazi
rimasti inutilizzati possono essere ceduti ai soggetti residenti
sia all'interno che fuori dell'area di influenza del parcheggio".
- di modificare
il comma 6 dell'art. 11 che risulterà pertanto nella seguente
versione:
"Resta comunque
stabilito che i posti di sosta di uso pubblico a rotazione di
cui al precedente punto 1) non possono essere destinati ad uso
diverso dai parcheggi e che gli spazi per attività diverse
(box) di cui al precedente punto 2) possono essere destinati ad
un uso di servizio alle attività commerciali, artigianali,
industriali, professionali e di servizio nonché alla residenza";
2) di approvare il prolungamento della
validità della concessione del diritto di superficie di
sei anni, portando il periodo da 80 anni a 86 anni. In tal caso
deve essere modificata all'art. 3 della convenzione, al 2°
comma, la durata del diritto di superficie;
3) di approvare, considerate le motivazioni
esplicitate in narrativa e che qui integralmente si richiamano,
la concessione del diritto di superficie al concessionario per
i due locali che vengono realizzati all'interno dei fabbricati
esterni dove sono localizzati i collegamenti pedonali verticali
a compensazione della sottrazione di spazio al piano primo interrato
del parcheggio dove vengono realizzati i servizi igienici per
gli operatori nonché delle opere in più realizzate
per i servizi stessi rispetto al costo che avrebbe sostenuto se
i servizi igienici fossero stati realizzati in superficie.
Si allega alla presente la documentazione
giustificativa:
- computo metrico
estimativo delle opere murarie per la realizzazione dei due chioschi
e computo metrico estimativo delle opere aggiuntive per la realizzazione
dei servizi igienici al piano primo interrato (all. 1 - n.
)
- stima valore
dei due chioschi (all. 2 - n.
)
- documentazione
comprovante valore posto auto privato (all. 3 - n.
)
- planimetria di
progetto piano primo interrato (all. 4 - n.
)
- planimetria chioschi
da cedere in diritto di superficie (all. 5 - n.
)
- dichiarazione
del Concessionario con la quale attesta che non si rivarrà
nei confronti del Comune per il credito residuo che risulta dai
conteggi (all. 6 - n. )
In ragione dell'approvazione della concessione
del diritto di superficie dovrà essere stipulato un ulteriore
atto con il quale si prevede quanto segue:
"Il Comune di Torino, con il presente
atto, costituisce in favore della Concessionaria, che accetta,
il diritto di superficie, della stessa durata prevista per la
concessione cui il presente atto inerisce, sulla superficie relativa
ai due locali, individuati nell'allegata planimetria, localizzati
all'interno dei fabbricati emergenti dove sono collocati i collegamenti
pedonali del parcheggio interrato. Il diritto di cui sopra viene
costituito per la stessa durata della concessione originaria e
rinnovabile alla sua scadenza previa intesa tra le parti. In caso
di rinnovo l'ulteriore periodo non potrà superare la durata
della concessione originaria.
Tutti gli impianti e le opere, fisse o
mobili, realizzate dalla Concessionaria relativa ai due locali
o quanto altro costituito ed installato dalla Concessionaria o
dei suoi aventi causa diverranno "de jure" di proprietà
del Comune al momento della estinzione del diritto di superficie
per scadenza del termine sopraindicato, senza corrispettivo alcuno.
Il Concessionario può cedere in
locazione o in proprietà superficiaria i due locali.
Il Concessionario non potrà cedere
in proprietà superficiaria i singoli locali ad un prezzo
superiore a L. 136.000.000.
Il Comune diverrà da subito proprietario
dei locali localizzati al piano primo interrato, destinati a servizi
igienici per gli operatori del mercato. L'uso dei locali verrà
disciplinato nell'ambito di un apposito regolamento da concordarsi
tra il soggetto gestore del parcheggio e gli operatori del mercato.
Gli atti dispositivi e contrattuali non
potranno in ogni caso superare la durata della concessione e del
diritto ad esso concesso e la Concessionaria dovrà inserire
negli atti di locazione o di trasferimento del diritto di superficie
e a pena di risoluzione del presente contratto ai sensi dell'art.
1456 C.C., con espressa approvazione ex art. 1341, 2° comma
C.C.:
a) tutti gli obblighi
assunti da essa Concessionaria verso il Comune con il presente
atto;
b) il divieto per
il Concessionario o suoi aventi causa di cedere in proprietà
superficiaria o in locazione a terzi il posto di sosta di cui
sono titolari, se non nel rispetto delle destinazioni di uso di
cui sopra.
Al fine di poter verificare l'esatto adempimento
degli obblighi di cui sopra la concessionaria dovrà notificare
al Comune tutti gli atti di cessione in proprietà superficiaria
o in locazione stipulati.";
4) di dichiarare, attesa l'urgenza, in
conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente
provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 134,
4° comma, del Testo Unico approvato con D.Lgs. 18 agosto 2000
n. 267.