Divisione Edilizia e Urbanistica                                                                                                                        n. ord. 192
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche                                                                                                     2000 08185/09

OGGETTO: CIRCOSCRIZIONE 2 - PIANO ESECUTIVO CONVENZIONATO EX ART. 43 L.R. 56/77 E S.M.I. PER L'ATTUAZIONE DELL'AREA DA TRASFORMARE PER SERVIZI LOCALIZZATA IN VIA GAIDANO - AMBITO 12.ae GAIDANO APPROVAZIONE.

    Proposta dell'Assessore Viano.

    Il PRG vigente, approvato con deliberazione n° 3-45091 della Giunta Regionale del 21 aprile 1995, classifica come Aree da Trasformare per Servizi quelle parti del territorio, interne al tessuto urbano, che sono preordinate all'acquisizione diretta da parte dell'Amministrazione secondo le modalità di esproprio previste dalle leggi vigenti.
    In alternativa all'esproprio, una parte dell'area può essere trasformata per utilizzazioni private previa contestuale cessione gratuita alla Città della rimanente parte (80% della superficie territoriale di proprietà privata).
    L'attuazione delle Aree da Trasformare per Servizi è disciplinata dagli artt. 7 e 20 delle NUEA di PRG e dalle relative schede normative; il loro indice di edificabilità (nel caso di utilizzazioni private) é pari a 0,7/3 mq SLP/mq ST incrementato di 1/3 della SLP esistente sulle aree edificate, fino al limite massimo totale di 0,50 mq SLP/ mq ST.
    Le NUEA del PRG, all'art. 7, consentono tuttavia, in sede di strumento urbanistico esecutivo (PEC), di modificare le indicazioni planivolumetriche contenute nelle tavole di azzonamento in scala 1:5.000 senza che ciò costituisca variante al PRG, purché siano rispettate le quantità dell'edificazione e dei servizi, le destinazioni d'uso e le eventuali specificazioni contenute nelle schede normative d'ambito. Le modifiche devono comunque dimostrare di conseguire una migliore organizzazione dell'ambiente urbano o essere conseguenza di mutate condizioni od esigenze.
    La Soc. FIBE s.r.l. proprietaria dell'Area da Trasformare per Servizi ambito 12 ae Gaidano, la cui destinazione d'uso é minimo 80% residenza, massimo 20% Attività di Servizio alle Persone e Imprese (ASPI), ha presentato in data 21/3/2000, con successive integrazioni del 20/6/2000 e del 22/6/2000, proposta di PEC ai sensi dell'art. 43 della L.U.R. finalizzata alla trasformazione dell'ambito, in applicazione delle prescrizioni del PRG.
    L'assetto planivolumetrico determinato dal PEC conferma le indicazioni di azzonamento previste dalla variante al PRG, assunta con accordo di programma in sede di approvazione del Programma Integrato, ex art. 18 L. 203/91, che indica una nuova rilocalizzazione dell'area in oggetto, ad est dell'ambito, conseguente all'attuazione relativa all'Area da Trasformare per servizi ambito 12 af Acacia, che rende autonoma l'attuazione dell'Ambito 12 ae Gaidano.
    In particolare l'allineamento del nuovo fabbricato è previsto parallelo al confine est dell'ambito.
    Pertanto il presente P.E.C. propone l'attuazione delle previsioni di PRG, nel rispetto della destinazione d'uso e della quantità edificatoria da realizzare, dell'area di concentrazione dell'edificato e delle aree da cedere per servizi, nonchè del tipo di servizio sulle stesse, con l'unica eccezione del numero dei piani fuori terra del nuovo fabbricato: 6 anziché 4 (elevabili a 5) ai sensi della vigente normativa.
    L'articolazione del nuovo fabbricato, in 6 piani fuori terra, risponde all'esigenza di sfruttare totalmente le quantità edificatorie dell'area, adottando tipologie abitative congruenti con l'economicità dell'intervento che rendono necessaria la formazione di un piano pilotis in modo da migliorare la qualità dell'offerta residenziale complessiva e da rispondere alla necessità di dotare le unità immobiliari delle quantità di aree a parcheggio previste per legge. Tali aree, infatti, in relazione alle modeste dimensioni del lotto privato, hanno dovuto trovare parziale collocazione al piano pilotis oltre che al piano interrato.
    I Proponenti cedono, a titolo gratuito, al Comune di Torino l'80% dell'intera superficie dell'Ambito 12 ae, per complessivi mq. 5.892,72 da destinarsi a servizi pubblici che, secondo le indicazioni del PRG, dovrebbero consistere nella realizzazione di "aree per mercati e centri commerciali pubblici".
    Considerato che il Settore Attività Economiche Produttive e di Servizio ha espresso, per il momento, parere negativo sullo spostamento del confinante mercato "Nitti" su tale area, in quanto la stessa non risponde alle oggettive necessità degli operatori commerciali e tuttavia non escludendosi che l'area possa comunque risultare strategica nella futura riqualificazione del mercato stesso, prevista nel relativo "Progetto Riqualificazione Mercati", la Città ritiene opportuna la cessione gratuita dell' area suddetta senza sistemazione superficiale, a scomputo degli oneri, ad esclusione di una porzione da sistemare a verde pubblico (mq. 1.959,95), riservandosi di determinarne nel futuro la definitiva sistemazione.
    Inoltre, i Proponenti cedono alla Città, a titolo gratuito, la proprietà di un'area di superficie pari a mq. 1.257,32 (non compresa nell'ambito 12.ae) e destinata dal PRG a servizi pubblici, che costituirà il sedime stradale della nuova viabilità per consentire l'accesso veicolare e pedonale al nuovo insediamento residenziale, nonchè all'area pubblica lato nord-est.
    La Superficie Lorda di Pavimento (SLP) realizzanda nel PEC è di mq. 2.529,32 interamente destinata a residenza, derivante dall'applicazione dell'indice di edificabilità d'ambito (0,7/3 mq. SLP/ST) pari a mq. 1.718,71, incrementata di mq. 810,61 (nei limiti di 1/3 della SLP esistente) determinando un indice territoriale di 0,34 mq.SLP/ ST, inferiore a 0,5 mq.SLP/ ST.
    I dati tecnici fondamentali dell'intervento, che troverà attuazione mediante il rilascio di un unica concessione edilizia, sono i seguenti:

-    Superficie Territoriale (ST)                    mq.        7.365,90
-    Area di concentrazione dell'edificato            mq.        1.473,18
-    SLP esistente                             mq.        2.435,28
-    SLP totale in progetto                         mq.        2.529,32
    di cui :    0,7/3x ST                            mq.        1.718,71
            incremento (nei limiti di 1/3 SLP esist.)        mq.      810,61
-    Abitanti teorici insediabili (SLP:34)                n.         74
-    Aree cedute per servizi (80% ST)                mq.        5.892,72
-    Aree cedute (non comprese nell'ambito)            mq.     1.257,32

    I Proponenti si obbligano a realizzare, a scomputo degli oneri di urbanizzazione dovuti (art.11 L.10/77), alcune delle opere di urbanizzazione previste dai relativi progetti di massima, che fanno parte integrante del PEC, e dai futuri progetti esecutivi delle opere stesse.
    Tali opere consistono sommariamente nella sistemazione a verde pubblico di una porzione di area localizzata a ridosso del lotto edificabile e nella realizzazione delle relative reti di fognatura bianca ed illuminazione pubblica.
    Si prevede, inoltre, che la sistemazione della strada ceduta sia effettuata dalla Società Proponente, a propria cura e spese, secondo il progetto di sistemazione dell'area a servizi.
    L'importo complessivo delle opere realizzate a scomputo degli oneri, individuato in base alle valutazioni dei singoli progetti, al quale è stato applicato il coefficiente di riduzione del 10% di cui alla delibera G.C. 24 febbraio 1998 n. mecc. 9801268/57, è di L. 134.828.128 IVA inclusa (pari a 69.632,92 Euro), salvo ulteriori definizioni in sede di progettazione esecutiva derivanti anche dalle puntualizzazioni dei Settori Tecnici ed Enti competenti.
    A definizione della transazione verrà emessa regolare fattura.
    I Proponenti si obbligano a corrispondere gli oneri di urbanizzazione dovuti da valutare, al momento del rilascio della concessione edilizia, in conformità alla deliberazione n. 205 del 21/7/1997 (mecc. 9702560/09) anche in relazione al costo delle opere di urbanizzazione definito nei progetti esecutivi delle opere stesse.
    Sulla base delle indicazioni progettuali fornite dal PEC i suddetti oneri ammontano ad oggi a L. 452.910.157 (pari a 233.908,58 euro) di cui L. 189.516.889 (pari a 97.877,31 euro) per gli oneri di urbanizzazione primaria e L. 263.393.268 (pari a 136.031,27 euro) per gli oneri di urbanizzazione secondaria.
    
    Pertanto:
    importo oneri di urbanizzazione dovuti                                                                            (circa)               L. 452.910.157
                                                                                                                                                    (pari a 233.908,58 Euro)

    costo opere di urbanizzazione che verranno
    realizzate a scomputo                                                                                                     (circa)               L. 134.828.128
                                                                                                                                                      (pari a 69.632,92 Euro)

    differenza da versare in sede di concessione edilizia                                                        (circa)               L. 318.082.029
                                                                                                                                                   (pari a 164.275,66 Euro).

    Il costo di costruzione, previsto dalla Legge 10/77, non è definibile in sede di convenzione
in quanto i progetti planivolumetrici delle opere edilizie non contengono ancora i parametri (numero e superficie degli alloggi, degli accessori, delle attività, ecc.) per la sua corretta definizione, che è pertanto demandata al momento del rilascio della concessione edilizia.
    L'intervento (fabbricato ed opere di urbanizzazione) dovrà essere completato entro il termine di validità del PEC, stabilito in anni cinque dalla stipula della convenzione attuativa.
    I progetti di massima relativi alle opere di urbanizzazione primaria, comprensivi del computo metrico estimativo, sono stati trasmessi al Settore Urbanizzazioni della Divisione Ambiente e Mobilità che ha provveduto a raccogliere, in merito, i pareri favorevoli dei competenti Settori e dell'A.E.M.
    Per le modalità di attuazione di tutti gli interventi sopra sinteticamente descritti, si rimanda al più dettagliato e puntuale schema di convenzione allegato al presente provvedimento.
    Il progetto di P.E.C. è stato sottoposto all'esame della Commissione Edilizia che nella seduta del 16/12/1999 ha espresso parere favorevole alla sua approvazione.
    In data 17/7/2000 copia del P.E.C. e del relativo schema di convenzione sono stati inviati alla Segreteria Generale per il deposito e la pubblicazione all'Albo Pretorio per la durata di giorni 15, ai sensi e per gli effetti dell'art.43, 3° comma della L.U.R. e s.m.i. e per la presentazione, nel termine di 15 giorni successivi alla scadenza del deposito, di eventuali osservazioni e proposte scritte.
    Nei termini sopracitati non sono pervenute osservazioni e proposte scritte.
    Preso atto che la Circoscrizione n. 2, alla quale è stato richiesto in data 17/7/2000 il prescritto parere, ai sensi degli artt. 43 e 44 del Regolamento del Decentramento, non si è espressa entro il termine previsto dal Regolamento stesso.
    Verranno pertanto modificate, prima della stipulazione della convenzione, in conformità con l'ememdamento approvato, lo schema di convenzione e gli elaborati progettuali del Piano Esecutivo Convenzionato.
    Tutto ciò premesso,

    Vista la legge 8 giugno 1990 n. 142 sull'ordinamento delle autonomie locali con la quale, fra l'altro, all'art. 32 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;  
   Vista la Legge 15 maggio 1997 n° 127 e s.m.i. recante "Misure urgenti per lo snellimento dell'attività amministrativa e dei procedimenti di decisione e di controllo";
    Vista la Legge Regionale n° 56/77 e s.m.i.;
    Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione della Giunta Regionale n° 3-45091 del 21.4.95;
    Dato atto che i pareri di cui all'art. 53 della Legge 8 giugno 1990 n. 142 e sue successive modificazioni, sono:
favorevole sulla regolarità tecnica e correttezza amministrativa dell'atto;
favorevole sulla regolarità contabile;
    Viste le disposizioni legislative sopra richiamate;
    Con voti unanimi, espressi in forma palese;

di approvare, per i motivi esposti nella parte narrativa, che qui integralmente si richiamano:
1)    Il piano esecutivo convenzionato concernente l'ambito di trasformazione "12 ae Gaidano" che si compone dei seguenti elaborati:
       -     Schema di convenzione ai sensi dell'art. 43 della L.R. n° 56/77 che fa parte integrante e sostanziale del presente provvedimento (all. 1 - n. ) corredata dei relativi allegati
       -     Allegato che comprende: la relazione illustrativa, il progetto planivolumetrico, la documentazione fotografica, il progetto di massima delle opere di urbanizzazione (all. 2- n. ).
2)    L'attuazione della presente deliberazione provvedendo alla stipulazione, per atto pubblico, della convenzione stessa entro il termine di sei mesi, come da atto d'obbligo presentato dai Proponenti (all. 3 - n. ) unitamente alla relativa garanzia fideiussoria con funzione di penale per la mancata stipula o il ritardo della stipula della convenzione medesima, a norma del Regolamento per i contratti attualmente vigente e s.m.i. tra il Comune di Torino e la Soc. FIBE s.r.l., rappresentata dal suo Presidente, Amministratore Delegato e legale rappresentante, Cav. Giuseppe Bertone residente in Torino, Str. Ponte Isabella a San Vito n. 116/32 con l'autorizzazione all'ufficiale rogante nonché al rappresentante del Comune di Torino di apportare, ove occorra, al momento della sottoscrizione tutte quelle modifiche ritenute necessarie e/o opportune nella specifica funzione di adeguamento alle norme di legge, nonché le modifiche di carattere tecnico-formale giudicate opportune e comunque dirette ad una migliore redazione dell'atto.
3)    di prendere atto che l'introito relativo al costo di costruzione sarà acquisito a cura del Settore Procedure Amministrative Edilizie;
4)    di rinviare a successiva determinazione dirigenziale la necessaria operazione contabile relativa all'accertamento dell'entrata e all'impegno di spesa di L. 134.828.128 IVA inclusa circa (pari a 69.632,92 Euro), per le opere di urbanizzazione a scomputo. La restante entrata derivante dagli oneri di urbanizzazione rimasti a carico del Proponente verrà accertata con successiva determinazione dirigenziale nel bilancio di competenza.
5)    di approvare per quanto espresso in narrativa che lo schema di convenzione e gli elaborati progettuali del P.E.C. siano adeguati, con apposita determinazione dirigenziale, prima della stipulazione della convenzione attuativa, al contenuto dell'emendamento approvato.