Divisione Servizi Civici e Tributari

2000 07799/13

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OGGETTO: INDIVIDUAZIONE DEI VALORI MEDI DELLE AREE FABBRICABILI PER ZONE TERRITORIALI DELLA CITTA' DI TORINO E APPROVAZIONE DEI RELATIVI CRITERI.

    Proposta dell'Assessore Bonino.

    Richiamato il Regolamento delle entrate comunali di natura fiscale (approvato con deliberazione del Consiglio Comunale (mecc. 9908506/13) del 06 dicembre 1999) che all'articolo 9 stabilisce che la Giunta comunale, nell'intento di perseguire obiettivi di efficienza e di potenziare le attività di accertamento, in occasione dell'approvazione del piano esecutivo di gestione, può individuare dei criteri in base ai quali gli uffici effettuano i controlli di natura tributaria conformemente ai progetti approvati.
    Richiamato il Regolamento disciplinante l'Imposta comunale sugli immobili, (approvato con deliberazione Consiglio Comunale (mecc. 9909680/13) del 20 dicembre 1999) che all'articolo 6 stabilisce che l'Amministrazione deve approvare i criteri e le procedure utilizzati per stabilire i valori medi delle aree fabbricabili.
    Richiamata la deliberazione Consiglio Comunale (mecc. 9904772/67) del 16 giugno 1999 con la quale l'Amministrazione aveva approvato le microzone che sono state individuate in quaranta porzioni di territorio comunale, definite dai fogli di mappa catastali e contenenti caratteri di omogeneità sul piano posizionale, urbanistico, storico-ambientale, socio-economico, nonché infrastrutturale.
    Richiamata la deliberazione Giunta Comunale (mecc. 200001125/13) del 29 febbraio 2000, con la quale l'Amministrazione nell'ambito dello studio riferito alle suddette microzone, individuava quale affidatario dell'incarico professionale il prof. R. Curto, che già precedentemente aveva collaborato, da un lato, con il Politecnico per l'individuazione di una metodologia per definire le microzone e, dall'altro, con il Comune di Torino per l'istituzione di un osservatorio sul mercato immobiliare della Città.
    L'Amministrazione aveva ritenuto che il suddetto incarico fosse indispensabile non solo per un miglior approfondimento della materia, ma soprattutto per poter procedere alla verifica dell'ICI pagata sulle aree fabbricabili, il cui valore ai fini fiscali è definito dall'art. 5, comma 5, D. Lgs. nr. 504/1992, con riferimento ad una serie di fattori tra cui appunto i prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.
    A tale riguardo, si cita il principio del valore medio affermato dalla sentenza n. 77 del 15 maggio 2000, pronunziata dalla Commissione tributaria regionale di Potenza.
    I valori medi rappresentano l'apprezzamento del mercato in ragione, sia delle caratteristiche dei terreni, tra le quali ricopre un'importanza particolare la zona territoriale di ubicazione , sia dalle potenzialità di trasformazione prefigurate dal piano regolatore della città espresse dall'indice di edificabilità e dalla destinazione d'uso consentita.
    A tale riguardo, va' precisato che è sufficiente lo strumento urbanistico generale, con la conseguenza che l'edificabilità non deve necessariamente discendere da piani urbanistici particolareggiati.
    Dalle stesse analisi condotte è infatti emerso che non sono irrilevanti quantitativamente le transazioni inerenti terreni compresi nel solo strumento generale e che è sufficiente questa condizione a far assumere a questi terreni i valori propri delle aree fabbricabili.
    Dall'altro canto, va' rilevato che per le aree poste al di fuori degli strumenti particolareggiati ma entro lo strumento generale, la potenzialità di edificazione, normalmente, è attenuata, nel senso che possono esistere gradi più o meno ampi di incertezza sulla effettiva possibilità di utilizzare il suolo a scopo edificatorio nel futuro, allorquando cioè la zona rientrerà in un piano particolareggiato. Tale situazione, pur se non influente, sulla qualificazione dell'area, non è priva di effetto sotto il profilo della quantificazione della base imponibile, essendo evidente che, normalmente, sul mercato, il valore dell'area è man mano decrescente a seconda che si tratti di area per la quale è stata rilasciata la concessione edilizia, di area priva di concessione ma compresa in un piano particolareggiato ovvero di area compresa soltanto in un piano regolatore generale.
    L'individuazione dei valori medi è servita a superare le differenze tra i valori venali in comune commercio, influenzati appunto dalla presenza dell'area in un piano particolareggiato ovvero in un piano regolatore generale.
    I prezzi dei terreni fabbricabili presentano indici di variabilità comunque più contenuti di quelli rilevabili nel mercato edilizio .
Inoltre, va' rilevato che le differenze di valori non sono riconducibili in modo univoco alle differenze territoriali e urbanistiche.
    Infatti, la domanda e l'offerta sono costituite per lo più da soggetti economici, quali imprese di costruzione e promotori immobiliari, che si pongono in modo meno selettivo nei confronti dello spazio, in quanto intervengono sulla base delle attese dei ricavi conseguibili a seguito della trasformazione delle aree.
    Dalle analisi svolte sulla città di Torino, è emerso che i terreni fabbricabili sono in prevalenza costituiti da complessi industriali dismessi (localizzati in gran parte nell'area periferica o semi-centrale), da aree di completamento e, in misura minore, da aree libere da costruzioni (ubicate nelle aree più esterne, con una certa consistenza nella zona nord). Nell'area centrale, invece, è rilevante la presenza di aree consolidate, vale a dire molto edificate, con conseguente capacità edificatoria residua minima.
    Sul piano territoriale i valori delle aree fabbricabili seguono in linea generale queste grandi partizioni territoriali (centro, semicentro, periferia e corona della città), all'interno delle quali si differenziano ulteriormente in funzione delle qualità territoriali, espresse a livello di zona o microzona, delle destinazioni d'uso e degli indici di piano che definiscono le capacità edificatorie sotto forma di SLP (Superfici lorde di pavimento) realizzabili .
Va' altresì rilevato che:
1)    La dimensione dei terreni non costituisce sempre un elemento esplicito di differenziazione dei valori, se non nei casi di suoli che, privi di autonoma capacità edificatoria, assumono le caratteristiche di reliquati.
2)    La variabile tempo agisce nella formazione dei valori dei terreni fabbricabili secondo intervalli più ampi dell'anno, generalmente assunto a riferimento, in quanto il tempo è commisurato nel mercato delle aree da trasformare a quello occorrente per l'attuazione e la realizzazione degli interventi.
    Va inoltre precisato che non è stato necessario procedere all'attualizzazione finanziaria dei valori rilevati, in quanto dalle analisi statistiche condotte sui dati non è emerso alcun effetto significativo della data di compravendita sui valori dei terreni dal 1993 al 2000, a parte una tendenza alla crescita, oltretutto contenuta, soprattutto negli anni finali 1999-2000.
3)    La maggior parte delle transazioni, interessanti soprattutto le aree delle spine centrali, riguardano terreni sui quali devono essere realizzate le opere di demolizione e di bonifica dei suoli. In assenza di analisi sulle condizioni ecologiche ed ambientali dei suoli, convenzionalmente, esaminando gli atti di compravendita, viene previsto un prezzo aggiuntivo pari a L. 60.000 (Euro 30,99) per ogni eventuale metro quadrato di solettone che può non rendere necessarie le opere di bonifica, fino a un importo generalmente non superiore al tre-quattro per cento del valore dell'area.
4)    Le caratteristiche territoriali ed urbanistiche nel mercato delle aree fabbricabili si traducono in differenza di valore solo nella misura in cui agiscono sui prezzi dell'edilizia residenziale nuova, con la conseguenza che, se c'è una forte domanda di unità immobiliari urbane in una zona poco pregiata, il valore dell'area tende ad aumentare appiattendo il differenziale con le aree di maggiore qualità.
5)    I valori delle aree fabbricabili si differenziano secondo ambiti territoriali più estesi di quelli circoscritti dal segmento di mercato dell'edilizia residenziale, sulla base del quale l'Amministrazione ha articolato il territorio nelle quaranta microzone comunali, con la conseguenza che i prezzi medi relativi alle aree fabbricabili, spesso, risultano uguali tra microzone attigue.
    Dai dati rilevati, relativi alle transazione di terreni edificabili, è emerso inoltre che la maggior parte degli scambi riguarda suoli a destinazione residenziale o con più destinazioni d'uso ma comunque con destinazione prevalentemente residenziale. Questa condizione è determinata dal fatto che, a livello di Piano regolatore di Torino, sono nettamente prevalenti le aree definite come mix funzionali. Generalmente, il piano attribuisce sotto forma di valori minimi un ottanta per cento della superficie lorda di pavimento al residenziale e un venti per cento ad altre destinazioni, tra le quali ricorrono le attività di servizio alle imprese e alle persone, le attività terziarie e le attività commerciali.
    I terreni con più destinazioni d'uso sono stati considerati in rapporto alla destinazione prevalente, laddove non era possibile disaggregare i valori per destinazione e laddove vi era la netta prevalenza di una destinazione sulle altre.
    I valori dei terreni fabbricabili, individuati secondo i criteri sopra citati, sono stati definiti sotto forma di valori minimi, medi e massimi per le quaranta microzone comunali in rapporto alla destinazione prevalente, vale a dire quella residenziale. Le altre destinazioni, diverse da quella residenziale o non assimilabili a questa, sono state invece definite a livello di intera città, sempre in termini di valori minimi, medi e massimi.
    I valori sono stati determinati, in buona parte delle microzone, attraverso i prezzi rilevati presso la Conservatoria dei registri immobiliari inerenti gli scambi di terreni in cui almeno un contraente era costituito sotto forma di società, in quanto quando ricorre tale condizione i valori dichiarati negli Atti di compravendita corrispondono ai valori reali. Nei casi in cui le rilevazioni dirette sui prezzi non erano sufficienti sul piano quantitativo e qualitativo, i valori sono invece stati definiti come percentuali sui prezzi del nuovo della edilizia residenziale o degli edifici completamente ristrutturati per le microzone appartenenti all'area centrale.
    Anche i valori così ottenuti presentano un buon livello di attendibilità, in quanto le incidenze dei valori dei terreni sui prezzi del nuovo sono state stimate sulla base dei dati di mercato rilevati per l'intera città. In particolare, le percentuali di incidenza dei valori delle aree sui prezzi del nuovo sono state individuate come rapporto tra la sommatoria dei prezzi al metro quadrato del nuovo e la sommatoria dei prezzi dei terreni a metro quadrato di superficie lorda di pavimento realizzabile.
    Dall'analisi è emerso che le incidenze del suolo sui valori del nuovo variano dal diciotto al trenta per cento, con punte eccezionali al trentacinque per cento, con valori più bassi per le microzone più marginali e valori più elevati per quelle con maggiori qualità territoriali, urbanistiche e di accessibilità.
    Infine, per quanto riguarda l'edilizia agevolata, convenzionata e sovvenzionata si sono assunti a riferimento i valori corrispondenti alle diverse microzone adeguatamente corretti con le seguenti percentuali:
-    Residenza Convenzionata 75% dei valori per mq. di Slp dell'edilizia residenziale libera;
-    Residenza Agevolata     75% dei valori per mq. di Slp dell'edilizia residenziale libera;
-    Residenza Sovvenzionata 50% dei valori per mq. di Slp dell'edilizia residenziale libera.
    Tutto ciò premesso,

    Visto che ai sensi dell'art. 35 della Legge 8 giugno 1990 n. 142 e sue successive modificazioni e integrazioni la Giunta compie tutti gli atti di amministrazione che non siano riservati dalla legge al Consiglio Comunale o che non rientrino nella competenza di altri organi o del Segretario Generale o dei funzionari dirigenti;
    Dato atto che i pareri di cui all'art. 53 della Legge 8 giugno 1990 n. 142 e sue successive modificazioni, sono:
favorevole sulla regolarità tecnica e correttezza amministrativa dell'atto;
favorevole sulla regolarità contabile;
    Viste le disposizioni legislative sopra richiamate;
    Con voti unanimi, espressi in forma palese;

1)    di approvare i criteri meglio descritti in premessa volti ad individuare i valori medi delle aree edificabili, per metri quadrati di superficie lorda di pavimento realizzabile a destinazione prevalentemente residenziale, distintamente per microzone presenti sul territorio cittadino, così come risultano dalla tabella allegata;
2)    di dare atto che i valori indicati nella tabella allegata (all. 1 - n. ) corrispondenti alle diverse microzone, presi a riferimento per la destinazione prevalentemente residenziale vengono adeguatamente corretti con le seguenti percentuali:
    Residenza Convenzionata 75% dei valori per mq. di Slp dell'edilizia residenziale libera;
    Residenza Agevolata 75% dei valori per mq. di Slp dell'edilizia residenziale libera;
    Residenza Sovvenzionata 50% dei valori per mq. di Slp dell'edilizia residenziale libera;
3)    di approvare altresì per le destinazioni differenti da quella prevalente residenziale i valori delle aree fabbricabili per metri quadrati di superficie lorda di pavimento definiti a livello di intera città, sempre in termini di valori minimi, medi e massimi, nelle seguenti misure:
    -    Terziario                                       L.     400.000/   500.000/   700.000 per mq. Slp;
    -    Commercio                                   L. 1.000.000/1.500.000/1.800.000 per mq. Slp;
    -    Produttivo tecnologico avanzato     L.   200.000/   300.000/   400.000 per mq. Slp;
    -    Produttivo tradizionale                   L.   150.000/   220.000/   300.000 per mq. Slp;
    -    Ricettivo                                       L.   450.000/   650.000/   800.000 per mq. Slp.
4)    di dare atto, che in assenza di analisi e di dati sulle condizioni ecologiche e ambientali dei suoli, convenzionalmente, stando agli atti di compravendita, viene stimato un prezzo aggiuntivo pari a 60.000 lire (Euro 30,99) per ogni metro quadrato di solettone, per tenere conto delle opere di bonifica. Il suddetto prezzo non può, comunque, essere superiore al tre- quattro per cento del valore dell'area;
5)    di dare atto, infine, che non è stato necessario procedere all'attualizzazione finanziaria dei valori medi, in quanto l'analisi condotta su un arco temporale significativamente lungo, vale a dire dal 1993 al 2000, tenendo conto delle variabili economiche quali il tasso d'inflazione reale e programmato, non hanno fatto registrare degli scostamenti apprezzabili nei valori, quanto piuttosto una tendenza alla crescita, per il resto contenuta, soprattutto negli anni 1999-2000;
6)    di dare atto che l'individuazione dei suddetti valori è prodronica all'attività di verifica e di eventuale accertamento dell'ICI sulle aree edificabili;
7)     di dichiarare, attesa l'urgenza, in conformità del distinto voto palese ed unanime, il presente provvedimento immediatamente eseguibile ai sensi dell'art. 47, 3° comma, della Legge 8 giugno 1990, n. 142.