Divisione Edilizia e Urbanistica

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Settore Trasformazioni Convenzionate

OGGETTO: CIRCOSCRIZIONE 2 - PIANO ESECUTIVO CONVENZIONATO EX ART. 43 L.R. 56/77 E S.M.I. PER L'ATTUAZIONE DELL' AREA DA TRASFORMARE PER SERVIZI DI P.R.G. POSTA TRA LE VIE TIRRENO, GRADISCA, CAPRERA E RICALDONE - AMBITO 12.d CASCINA GRANGIA - APPROVAZIONE.

    Proposta dell'Assessore Viano.

    Il PRG vigente, approvato con deliberazione n° 3-45091 della Giunta Regionale del 21 aprile 1995, classifica come Aree da Trasformare per Servizi quelle parti del territorio, interne al tessuto urbano, che sono preordinate all'acquisizione diretta da parte dell'Amministrazione secondo le modalità di esproprio previste dalle leggi vigenti.
    In alternativa all'esproprio, una parte dell'area può essere trasformata per utilizzazioni private previa contestuale cessione gratuita alla Città della rimanente parte (80% della superficie territoriale di proprietà privata).
    L'attuazione delle Aree da Trasformare per Servizi è disciplinata dagli artt. 7 e 20 delle NUEA di PRG e dalle relative schede normative; il loro indice di edificabilità (nel caso di utilizzazioni private) é pari a 0.7/3 mq SLP/mq ST incrementato di 1/3 della SLP esistente sulle aree edificate, fino al limite massimo totale di 0,50 mq SLP/ mq ST.
    Le NUEA del PRG, all'art. 7, consentono tuttavia, in sede di strumento urbanistico esecutivo (PEC), di modificare le indicazioni planivolumetriche contenute nelle tavole di azzonamento in scala 1:5.000 senza che ciò costituisca variante al PRG, purché siano rispettate le quantità dell'edificazione e dei servizi, le destinazioni d'uso e le eventuali specificazioni contenute nelle schede normative d'ambito. Le modifiche devono comunque dimostrare di conseguire una migliore organizzazione dell'ambiente urbano o essere conseguenza di mutate condizioni od esigenze.
    La Società R.I.T.I. s.r.l., proprietaria della maggior parte dell'Area da Trasformare per Servizi ambito 12d - Cascina Grangia la cui destinazione d'uso è minimo 80% residenza, massimo 20% Attività di Servizio alle Persone e Imprese (ASPI), ha presentato in data 21 dicembre 1998, successivamente integrata in data 4 giugno 1999 e 20 luglio 1999, proposta di PEC ai sensi dell'art. 43 della LUR finalizzata alla trasformazione dell'ambito, in applicazione delle prescrizioni del PRG.
    All'interno dell'ambito sono peraltro presenti due aree, fronteggianti via Caprera, di proprietà comunale, che, ai sensi dell'articolo 20 delle NUEA, non possiedono capacità edificatorie e sono escluse dal computo delle aree da cedere per standard e servizi.
    L'assetto planivolumetrico determinato dal PEC conferma le indicazioni di azzonamento previste dal PRG. In particolare l'area di concentrazione dell'edificato resta definita, a nord da via Tirreno, ad est da via Ricaldone, a sud da nuova viabilità di PRG in protendimento dell'interno 10 di via Tripoli, ad ovest dal prolungamento, anch'esso previsto dal PRG, del breve tratto già esistente di via Gradisca.
    La proposta in oggetto, tuttavia, non si adegua completamente alle ulteriori prescrizioni contenute nella relativa scheda normativa d'ambito, il cui rispetto é necessario per l'attuazione tramite Concessione Convenzionata. In particolare non risulta rispettato, per il solo edificio fronteggiante via Tirreno, il numero massimo dei piani consentiti.
    La proposta di PEC, conforme alle prescrizioni delle NUEA di PRG e del Regolamento Edilizio, prevede infatti:
-    la realizzazione di un edificio composto da un corpo di fabbrica principale a 8 piani fuori terra (7 più pilotis), posto lungo via Tirreno, e due corpi di fabbrica contigui a 6 piani fuori terra (5 più pilotis), posti rispettivamente lungo via Gradisca e via Ricaldone, finalizzato a conseguire la maggiore chiusura possibile dell'isolato determinato dall'esistenza di due fabbricati residenziali a 6 p.f.t., peraltro enucleati dall'ambito di trasformazione, fronteggianti le sopracitate vie;
-    la realizzazione di due ulteriori edifici residenziali a 6 piani fuori terra (5 più pilotis), contigui ai fronti sud dei due sopracitati edifici esistenti non compresi nell'ambito, finalizzati a costituire il completamento della cortina edificata lungo le vie Gradisca e Ricaldone.
    Tale proposta permette di realizzare l'edificio lungo via Tirreno con numero di piani fuori terra ed altezza complessiva analoga ai limitrofi edifici esistenti posti sul medesimo allineamento (a 7 e 7 più piano arretrato), consentendo, nel contempo, di mantenere il costituendo isolato sufficientemente aperto a sud.
    Considerate, tuttavia, le proposte formulate dal Consiglio di Circoscrizione 2^, si ritiene opportuno procrastinare di sei mesi la cessione alla Città delle aree pertinenti la cascina (v. Tav. p.14, “Area ex Cascina Grangia”). Per tali aree viene, pertanto, previsto l'impegno preliminare alla cessione entro sei mesi dalla stipulazione della convenzione attuativa.
    Entro tale termine la Città dovrà definire i progetti di utilizzo dell'area, anche sulla base delle sopracitate proposte del Consiglio Circoscrizionale.
    Detti progetti dovranno, altresì, prendere in considerazione le limitrofe parti di ambito, già di proprietà della Città, poste lungo via Ada Negri.
    Limitate porzioni della cascina (in particolare il portale di ingresso ed il “basamento” delle murature principali) saranno, comunque, conservate - compatibilmente con le esigenze di stabilità strutturale - come testimonianza e memoria storica della preesistenza rurale, rappresentativa dell'antico tessuto agricolo esistente e determinante, con la sua presenza, il tracciato di antichi percorsi, peraltro coincidenti con gli attuali sedimi delle vie Ada Negri-Caprera.
    Eventuali limitate opere di consolidazione statica delle preesistenze potranno essere oggetto di realizzazione a scomputo degli oneri di urbanizzazione afferenti l'intervento edilizio privato, compatibilmente con il quadro economico complessivo determinato in sede di progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione previste dal PEC.
    La rimanente porzione dell'ambito 12.d non destinata ad area di concentrazione dell'edificato sarà ceduta gratuitamente alla Città per la realizzazione dei due tratti di viabilità sopra descritta, per la realizzazione dei parcheggi pubblici alberati - localizzati nella porzione di area ceduta più prossima all'angolo formato tra via Ricaldone ed il nuovo tratto di viabilità posta sul protendimento dell'interno 10 di via Tripoli e lungo la via Gradisca -, per la realizzazione di un giardino pubblico attrezzato, per la localizzazione di una attrezzatura di interesse comune nella porzione di ambito attualmente occupato dai fabbricati costituenti l'ex complesso agricolo della Cascina Grangia.
    Preso atto infatti delle precarie condizioni statiche e dell'avanzato e generalizzato degrado di tale complesso (la cui conservazione, finalizzata ad accogliere pubblici servizi viene, peraltro, solo consigliata dalla scheda normativa d'ambito del PRG), la Città, acquisiti i pareri dei propri competenti Settori tecnici, rilevata la mancanza di interesse della Soprintendenza ai Beni Ambientali e Architettonici, dopo attenta valutazione, ritiene non opportuno perseguire un futuro riutilizzo del fabbricato stesso anche in considerazione dell'ingente impegno economico che il recupero comporterebbe, considerate le caratteristiche tipologiche e la qualità architettonica complessiva dei fabbricati presenti. A tal fine, anche in considerazione delle responsabilità attinenti la pubblica incolumità gravanti sulla Città a seguito di un'eventuale cessione, da parte dei Proponenti, del fabbricato nelle attuali condizioni, é stata richiesta la cessione delle aree con impegno alla demolizione, a cura e spese della società Proponente, dei medesimi fabbricati.
    Le sopra descritte aree che dovranno essere cedute gratuitamente alla Città per un ammontare complessivo di mq. 16523, superiori all' 80% della complessiva superficie territoriale (mq. 20315) di proprietà privata, saranno destinate a spazi pubblici per il gioco e lo sport per mq. 5065 circa, a parcheggi pubblici per mq. 1730 circa, a attrezzature di interesse comune mq. 8070 circa (porzione dell'ambito attualmente occupata dai fabbricati rurali), a nuova viabilità per 1660 mq. circa.
    A titolo gratuito il Proponente si impegna, inoltre, a cedere alla Città la proprietà di un'area con superficie pari a mq. 1602, non compresa nell'ambito 12.d e destinata dal PRG a servizi pubblici, compresa tra l'ambito 12.d stesso e due aree, di proprietà della Città, su cui sono rispettivamente localizzate la Residenza Sanitaria Assistenziale comunale in fase di ultimazione e l'ampliamento del limitrofo Istituto Professionale Alberghiero "Colombatto". Proprio in relazione alla forma e localizzazione di tale area, la Città ha ritenuto opportuno far estendere su questa parte la progettazione delle opere di urbanizzazione, evitando così problematiche soluzioni di continuità delle opere stesse.
    La Superficie Lorda di Pavimento (SLP) realizzanda nel PEC è di mq 6312, interamente a destinazione residenziale, composta dalla quota (pari a mq. 4740) prodotta dall'applicazione dell'indice di edificabilità d'ambito (0.7/3 mq SLP/mq ST) incrementata di 1/3 della SLP esistente (pari a mq. 4716) derivante, nella fattispecie, dal complesso di fabbricati costituente la ex Cascina Grangia.
    I dati tecnici fondamentali dell'intervento, che troverà attuazione mediante il rilascio di un unica concessione edilizia, sono i seguenti:
Superficie Territoriale ambito (ST)                                         mq. 23338
Superficie ambito di proprietà privata                                      mq. 20315
Aree comunali interne all'ambito non comprese nel PEC          mq.   3023
SLP complessiva massima                                                      mq.   6312
Aree cedute per viabilità e servizi pubblici interni all'ambito      mq. 16523
Aree a servizi, non comprese nell'ambito cedute gratuitamente mq.   1602
    La Società RITI s.r.l. si obbliga a realizzare, a scomputo degli oneri di urbanizzazione dovuti (art.11 Legge 10/77), tutte le opere di urbanizzazione previste dai relativi progetti di massima, che fanno parte integrante del PEC, e dai futuri progetti esecutivi delle opere stesse. La Città, per i motivi soprariportati, ritiene, inoltre, opportuno consentire la realizzazione a scomputo delle opere previste sull'area ceduta gratuitamente all'esterno dell'ambito.
    Tali opere consistono sommariamente nella realizzazione dell'area a verde pubblico, dei parcheggi pubblici, delle reti di fognature e illuminazione relative al verde ed ai parcheggi pubblici.
    L'importo complessivo di tali opere, individuato in base alle valutazioni dei singoli progetti, al quale è stato applicato il coefficiente di riduzione del 10% di cui alla deliberazione della Giunta Comunale del 24 febbraio 1998 (mecc. 9801268/57), esecutiva dal 17 marzo 1998 è di L. 1.244.665.975 IVA inclusa (pari a 642.816,33 euro), salvo ulteriori definizioni in sede di progettazione esecutiva derivanti anche dalle puntualizzazioni dei Settori Tecnici ed Enti competenti.
    A definizione della transazione verrà emessa regolare fattura.
    La Società RITI s.r.l. si obbliga a corrispondere gli oneri di urbanizzazione dovuti da valutare, al momento del rilascio delle singole concessioni edilizie, in conformità alla deliberazione n. 205 del 21 luglio 1997 (mecc. 9702560/09), esecutiva dal 4 agosto 1997 anche in relazione al costo delle opere di urbanizzazione definito nei progetti esecutivi delle opere stesse.
    Sulla base delle indicazioni progettuali fornite dal PEC i suddetti oneri ammontano ad oggi a L. 1.260.192.882 (pari a 650.835,31 euro) [di cui L. 602.886.450 (pari a 311.364,87 euro) per gli oneri di urbanizzazione primaria e L.657.306.432 (pari a 339.470,44 euro) per gli oneri di urbanizzazione secondaria].
    Pertanto:
. importo oneri di urbanizzazione (circa)                                            L. 1.260.192.882
                                        (pari a 650.835,31 euro)
. costo opere di urbanizzazione da realizzare a scomputo (circa)        L. 1.244.665.975
                                        (pari a 642.816,33 euro)
. differenza da versare in sede di concessione edilizia (circa)              L.      15.526.907
                                        (pari a 8.018,98 euro)
    Il costo di costruzione, previsto dalla Legge 10/77, non è definibile in sede di convenzione in quanto i progetti planivolumetrici delle opere edilizie non contengono ancora i parametri (numero e superficie degli alloggi, degli accessori, delle attività, ecc.) per la sua corretta definizione, che è pertanto demandata al momento del rilascio di ogni singola concessione edilizia.
    L'intervento dovrà essere completato entro il termine di validità del PEC, stabilito in anni otto dalla stipula della convenzione attuativa; anticipatamente rispetto a tale scadenza il Proponente si obbliga a realizzare le opere di urbanizzazione a scomputo degli oneri entro 4 anni dalla data di approvazione, con deliberazione della Giunta Comunale, dei progetti esecutivi delle opere di urbanizzazione.
    I progetti di massima relativi alle opere di urbanizzazione primaria, comprensivi del computo metrico estimativo, sono stati trasmessi al Settore Urbanizzazioni della Divisione Ambiente e Mobilità che ha provveduto a raccogliere, in merito, i pareri favorevoli dei competenti Settori e dell'A.E.M.
    Per le modalità di attuazione di tutti gli interventi sopra sinteticamente descritti, si rimanda al più dettagliato e puntuale schema di convenzione allegato al presente provvedimento.
Il progetto di P.E.C. è stato sottoposto all'esame della C.I.E. che nella seduta del 6 maggio 1999 ha espresso parere favorevole alla sua approvazione.
    In data 14 agosto 1999 copia del P.E.C. e del relativo schema di convenzione sono stati inviati alla Segreteria Generale per il deposito e la pubblicazione all'Albo Pretorio per la durata di giorni 15, ai sensi e per gli effetti dell'art.43, 3° comma della L.U.R. e s.m.i. e per la presentazione, nel termine di 15 giorni successivi alla scadenza del deposito, di eventuali osservazioni e proposte scritte.
    Nei termini sopracitati non sono pervenute osservazioni e proposte scritte.
    Tutto ciò premesso,

    Vista la legge 8 giugno 1990 n. 142 sull'ordinamento delle autonomie locali con la quale, fra l'altro, all'art. 32 sono indicati gli atti rientranti nella competenza dei Consigli Comunali;
    Dato atto che i pareri di cui all'art. 53 della Legge 8 giugno 1990 n. 142 e sue successive modificazioni, sono:
favorevole sulla regolarità tecnica e correttezza amministrativa dell'atto;
favorevole sulla regolarità contabile;
    Vista la Legge 15 maggio 1997 n° 127 e s.m.i. recante "Misure urgenti per lo snellimento dell'attività amministrativa e dei procedimenti di decisione e di controllo";
    Vista la Legge Regionale n° 56/77 e s.m.i.;
    Visto il Piano Regolatore Generale, approvato con deliberazione della Giunta Regionale n° 3-45021 del 21.4.95;
    Rilevato che il Consiglio Circoscrizionale n° 2, cui la proposta di PEC é stata inviata in data 23 agosto 1999, nel termine di 30 giorni stabilito dal Regolamento sul Decentramento e nei successivi 10 giorni di proroga concessi, come da richiesta del Consiglio Circoscrizionale medesimo, non ha espresso parere;
    Viste le disposizioni legislative sopra richiamate;
    Con voti unanimi, espressi in forma palese;

1)    di approvare per i motivi esposti in narrativa, che qui integralmente si richiamano, il piano esecutivo convenzionato che si compone dei seguenti elaborati:
    -    Schema di convenzione (all. 1 - n. );
    -    Fascicolo contenente Relazione illustrativa - Progetto plano-volumetrico - Norme Tecniche di Attuazione - Progetti di sistemazione delle aree cedute per viabilità, spazi pubblici a parco per il gioco e lo sport , parcheggi pubblici (all. 2 - n).
2)    di approvare che l'introito relativo agli oneri di urbanizzazione e al costo di costruzione sarà acquisito a cura del Settore Procedure Amministrative Edilizie;
3)    di rinviare a successiva determinazione dirigenziale la necessaria operazione contabile relativa all'accertamento dell'entrata e all'impegno di spesa di L. 1.244.665.975 IVA inclusa circa (pari a 642816,33 euro), per le opere di urbanizzazione a scomputo. La restante entrata derivante dagli oneri di urbanizzazione rimasti a carico del Proponente verrà accertata con successiva determinazione dirigenziale nel bilancio di competenza;
4)    di approvare l'attuazione della presente deliberazione provvedendo alla stipulazione, per atto pubblico, della convenzione stessa entro il termine di sei mesi, come da atto d'obbligo presentato dai Proponenti (all. 3 - n. ) unitamente alla relativa garanzia fideiussoria con funzione di penale per la stipula o il ritardo della stipula della convenzione medesima, a norma del Regolamento per i contratti attualmente vigente e s.m.i. tra il Comune di Torino e la Società R.I.T.I. S.r.l., con sede in Torino, corso Duca degli Abruzzi 17 p.IVA. 06556180013, con l'autorizzazione all'ufficiale rogante nonché al rappresentante del Comune di Torino di apportare, ove occorra, al momento della sottoscrizione tutte quelle modifiche ritenute necessarie e/o opportune nella specifica funzione di adeguamento alle norme di legge, nonché le modifiche di carattere tecnico- formale giudicate opportune e comunque dirette ad una migliore redazione dell'atto.
5)    lo schema di convenzione (allegato 1 alla presente deliberazione) dovrà, con successiva determinazione dirigenziale, essere adeguato alle indicazioni presenti a pagina 2, ultimo capoverso, della presente deliberazione, introdotto a seguito di emendamento.