Divisione Edilizia e Urbanistica
99 09053/09
Settore Procedure Amm.ve Urbanistiche
OGGETTO: VARIANTE AL PIANO PARTICOLAREGGIATO NEBIOLO - AREA
COMPRESA TRA VIA BOLOGNA, VIA PADOVA, VIA COMO E CORSO NOVARA
- AI SENSI DELL'ART. 40 COMMA 5 DELLA L.U.R. 56/77 - ADOZIONE.
Proposta dell 'Assessore Viano.
Con deliberazione del Consiglio Comunale
n.25 dell'11 febbraio 1997 (mecc. 9700294/09) esecutiva dal 24
febbraio 1997, pubblicata sul B.U.R. n.38 del 24/9/1997, è
stato approvato il piano particolareggiato "Nebiolo"
- ambito 9.31 - inteso alla trasformazione, in conformità
agli indirizzi del nuovo Piano Regolatore Generale, dell'ex complesso
industriale - officine Nebiolo - e finalizzato all'attuazione
del programma pluriennale di edilizia residenziale pubblica, approvato
dal Consiglio Regionale del Piemonte il 12 ottobre 1993.
Come noto, l'Amministrazione Comunale
aderì a detto programma assoggettando a piano particolareggiato
alcuni compendi urbani - tra i quali si colloca l'ambito Nebiolo
- ove realizzare costruzioni in gran parte da finanziare con i
fondi per l'edilizia sovvenzionata.
Il piano esecutivo in questione, al fine
di poter attuare un intervento integrato multifunzionale, non
contempla esclusivamente edilizia residenziale pubblica, bensì
anche attività di servizio alle persone e alle imprese,
attrezzature di interesse comune, attrezzature e servizi sociali
di interesse generale, aree per la viabilità, verde pubblico
attrezzato e parcheggi pubblici interrati.
Tali funzioni sono state aggregate in
quattro lotti, aventi le seguenti destinazioni d'uso: lotti I
e II - edilizia residenziale pubblica, attività di servizio
alle persone e alle imprese; lotto III - attrezzature di interesse
comune con possibilità di insediare anche quelle di interesse
generale e attività di servizio alle persone e alle imprese;
lotto IV - verde pubblico, parcheggio pubblico interrato.
Successivamente all'approvazione del piano
particolareggiato, si sono manifestate alcune nuove esigenze di
interesse pubblico consistenti in richieste da parte di cittadini,
di rappresentanti della Circoscrizione interessata, di Enti e
di organizzazioni politiche nonché di associazioni culturali,
che comportano parziali adeguamenti e modificazioni dello strumento
urbanistico esecutivo.
La prima di tali esigenze è rappresentata
dalla richiesta di salvaguardare, previ opportuni interventi di
riqualificazione edilizia, l'intero edificio a tre piani fuori
terra esistente lungo il lato est della via Padova (parte dell'ex
sede del complesso officine Nebiolo), che per il suo buono stato
di conservazione e per la sua dignità architettonica merita
di essere mantenuto e utilizzato. Orientamento, questo, suffragato
peraltro, in sede di stesura del piano particolareggiato vigente,
dalla Soprintendenza per i Beni Ambientali e Architettonici di
Torino che, richiamato un proprio precedente nulla-osta in merito
alla demolizione degli altri edifici dell'isolato, aveva richiesto
il mantenimento di alcune parti del fabbricato industriale sito
lungo la via Padova, a memoria del valore documentario dello stesso,
affinché venisse progettualmente inglobato nell'insieme
dei nuovi edifici previsti.
Il presente provvedimento destina detto
immobile ad attrezzature di interesse comune (indicativamente
culturali, sociali, sanitarie, amministrative ecc.) Si è
ritenuto tuttavia indispensabile, così come già
nelle previsioni del piano particolareggiato vigente, ammettere,
sulla base di necessità che dovessero emergere nel tempo,
l'insediamento anche di attrezzature e di servizi sociali pubblici
di interesse generale da allocare nel suddetto immobile con le
specificazioni che verranno successivamente illustrate.
La seconda nuova esigenza, manifestatasi
successivamente all'approvazione del piano particolareggiato,
espressa dalle numerose richieste e segnalazioni, avanzate dagli
abitanti della zona e dagli studenti degli istituti scolastici
ubicati nei pressi dell'area ex-Nebiolo, è quella di creare,
lungo il corso Novara, un'ampia visuale verso le aree verdi previste
all'interno dell'isolato, con la realizzazione di accessi che
garantiscano una maggiore percettibilità e fruibilità
dello spazio pubblico.
La terza esigenza, emersa successivamente
all'approvazione dello strumento urbanistico esecutivo, consiste
nella richiesta, da parte di associazioni culturali torinesi,
di salvaguardare non soltanto la manica dell'edificio prospettante
la via Padova descritta in precedenza, ma di estendere tale possibilità
di recupero anche su altre parti dell'ex impianto industriale
Nebiolo, che possano presentare caratteri di interesse storico-architettonico
oltre che documentario, da destinare a servizi per la Città:
attrezzature di interesse comune, parcheggi pubblici multipiano
fuori terra, ovvero a servizi di supporto alle attività
ludico-sportive previste sulle aree verdi dell'ambito in questione.
Al fine di accedere a detta richiesta
rispettando nel contempo le prescrizioni e gli indirizzi del Piano
Regolatore Generale, si rende necessario permettere la conservazione,
previ opportuni interventi di riqualificazione edilizia e sulla
base delle necessità da accertare in sede di progettazione
esecutiva, dei corpi di fabbrica dismessi delle ex officine Nebiolo
esistenti lungo la via Bologna e lungo il tratto stradale del
corso Novara compreso tra la via Bologna e il protendimento della
via Tollegno, fatta salva comunque l'eventualità di ampliamento
verso est, come consentito dal vigente piano esecutivo, della
palazzina prospiciente la stessa via Bologna, sede del commissariato
della Polizia di Stato "Barriera di Milano".
In relazione a quanto sopra esposto si
rende, quindi, necessario procedere, mediante variante al piano
particolareggiato, a parziale revisione del medesimo, in modo
tale da adeguarlo alle nuove esigenze emerse dalla sua approvazione
ad oggi, assicurandogli nel contempo il corretto rapporto tra
insediamenti previsti e relative attrezzature di uso pubblico.
La variante prevede:
A) l'eliminazione dei due corpi di fabbrica,
a cinque piani fuori terra, previsti dal progetto del piano esecutivo
vigente lungo il filo di fabbricazione delle vie Como e Padova,
per consentire la conservazione dell'intero edificio prospettante
la via Padova. Detto edificio viene così inglobato nel
lotto II, destinato ad attrezzature di interesse comune ed assoggettato
a interventi di riqualificazione edilizia, ai sensi dell'articolo
19 delle norme urbanistico-edilizie di attuazione della presente
variante.
Nell'ipotesi in cui si manifestasse la
necessità di mantenere in sito alcune delle attività
attualmente ospitate nel suddetto edificio, ovvero, in rapporto
ad altre esigenze, a livello cittadino, che dovessero maturare
nel tempo, e alla possibilità di allocare attrezzature
di interesse comune in altri spazi previsti nella Circoscrizione
dal Piano Regolatore Generale, è ammesso, analogamente
a quanto già consentito dalla normativa del piano esecutivo
vigente, l'utilizzazione dell'edificio di cui trattasi, totalmente
o parzialmente, anche per attrezzature e servizi sociali pubblici
di interesse generale. Inoltre nel rispetto delle quantità
massime ammesse dal Piano Regolatore Generale, una quota parte
dello stesso edificio può essere destinata, in sede di
progettazione esecutiva, per l'insediamento di attività
di servizio alle persone e alle imprese.
Come specificato successivamente, il dimensionamento
dei servizi pubblici previsti dalla presente variante soddisfa
gli standard di legge anche nella seconda ipotesi sopra illustrata.
Al fine di garantire l'accesso pubblico
dalla via Padova alle aree verdi interne dell'ambito, coerentemente
con quanto indicato dal Piano Regolatore Generale, è prevista,
in corrispondenza del protendimento della via Bergamo e previe
le demolizioni indicate nella planimetria di progetto - Tavola
A - la realizzazione di un portale così come prescritto
dall'articolo 21 delle N.U.E.A. come modificato dalla presente
variante;
B) la modificazione di alcuni limiti e
della cubatura in progetto del lotto I che è destinato
all'edilizia residenziale pubblica. La superficie fondiaria del
lotto viene ridotta, rispetto alle previsioni del piano vigente,
di circa mq 1065 e cioè da circa mq 6980 a circa mq 5915
accompagnata dalla contestuale riduzione della superficie lorda
di pavimento massima edificabile sul lotto stesso di mq 940 e
cioè da mq 14440 a mq 13500.
Il suddetto lotto corrisponde quindi,
così come indicato sulla planimetria di progetto - Tavola
B -, alla porzione nord dell'ambito di trasformazione delimitata
dai tratti stradali del corso Novara, della via Como e dai nuovi
parcheggi a raso da realizzare sul protendimento della via Bersezio
e della via Tollegno (vedasi schema assometrico e schema planimetrico
a colori allegati a titolo illustrativo).
I nuovi edifici residenziali in progetto
devono essere realizzati secondo le prescrizioni indicate nell'articolo
10 delle norme urbanistico-edilizie di attuazione del piano particolareggiato
così come modificate dalla presente variante.
Di conseguenza, per parte degli edifici
residenziali pubblici indicati dal piano particolareggiato vigente
lungo il corso Novara dovrà essere prevista, nel rispetto
degli indirizzi dello strumento urbanistico generale (nel caso
specifico allineamenti e viabilità urbana), una nuova posizione
idonea a consentire la realizzazione di un isolato a cortina edificata
lungo alcuni tratti delle strade pubbliche perimetrali e interne
alla zona di trasformazione. Tale soluzione permette di
realizzare un isolato residenziale che sottrae la vista delle
facciate interne degli edifici dalle vie e dagli spazi pubblici
perimetrali, e determina nel contempo uno spazio privato interno
al lotto stesso da sistemare a verde privato.
Detti edifici da attuare lungo i limiti
perimetrali del lotto I costituiscono, pertanto, una cortina edilizia
che in sede di progettazione esecutiva potrà essere interrotta
da varchi a tutt'altezza in modo da realizzare eventualmente più
corpi di fabbrica fisicamente separati tra loro per alleggerire
e variare la composizione architettonica dei fronti edilizi in
progetto.
La tipologia a cortina peraltro si concilia
con le aspettative e le esigenze di chi abiterà detti edifici,
garantendo la possibilità di poter disporre di aree libere
condominiali sistemate a verde privato e non gravate di pubblico
passaggio e di poter usufruire di balconi o logge inseriti nelle
facciate prospicienti verso le aree private interne al lotto (facciate
difficilmente visibili dagli spazi pubblici perimetrali).
I corpi di fabbrica possono essere articolati
in edifici consecutivi di altezze differenti e numero di piani
fuori terra variabile nel rispetto del Regolamento Edilizio, così
da dotare l'area residenziale di un carattere proprio e di una
struttura formale sufficientemente varia che si concretizza anche
attraverso l'aggregazione di più blocchi edilizi di diverso
numero di piani.
In conformità alle previsioni del
Piano Regolatore Generale, la presente variante ammette, analogamente
a quanto previsto nel piano esecutivo vigente, di insediare nell'ambito
degli edifici in progetto, attività di servizio alle persone
e alle imprese quali, ad esempio, attività commerciali
al dettaglio, per la ristorazione, pubblici esercizi, studi professionali
ecc., nella misura massima del 10% della superficie lorda di pavimento
consentita nel lotto residenziale, al fine di realizzare un complesso
insediativo misto e indubbiamente più vivo.
L'area libera del lotto residenziale da
sistemare prevalentemente a prato con presenza di alberature,
anche se contenuta, è più che soddisfacente sotto
il profilo igienico, all'aerazione e al soleggiamento, e consente
di realizzare, nel sottosuolo della stessa, la quota di autorimesse
afferenti alle residenze;
C) la conservazione della porzione dell'edificio
a due piani fuori terra, costituente parte dell'ex sede del complesso
industriale Nebiolo, ubicato lungo la via Bologna e breve tratto
del corso Novara, che viene inglobato nel lotto III, destinato
ad attrezzature di interesse comune e/o ad eventuali parcheggi
pubblici multipiano fuori terra da assoggettare a interventi di
riqualificazione edilizia, ai sensi dell'articolo 24 delle norme
urbanistico-edilizie di attuazione della presente variante. La
lunghezza e la larghezza della manica di detto edificio sarà
determinata in sede di progettazione esecutiva in funzione, come
già espresso, del possibile ampliamento verso est dell'adiacente
palazzina prospiciente la via Bologna, sede del commissariato
di zona "Barriera di Milano", destinato alle stesse
funzioni ovvero per altre attrezzature di interesse comune (vedasi
la documentazione fotografica allegata alla relazione illustrativa);
D) l'ammissibilità di conservare,
in tutto o in parte, sulla base delle necessità da accertare
in sede di progettazione esecutiva della sistemazione dell'area
verde prevista sul lotto IV, i corpi di fabbrica dismessi delle
ex officine Nebiolo, prospicienti il corso Novara e compresi nei
limiti dei lotti III e IV; tale opportunità consente di
poter assicurare la continuità dell'edificato esistente
che eventualmente si volesse conservare in adiacenza del fabbricato
descritto alla precedente lettera C).
Detti corpi di fabbrica, destinati ad
attrezzature di interesse comune, così come anche quello
prospiciente il lato est della via Padova, di cui alla precedente
lettera A), possono all'occorrenza anche essere utilizzati, in
tutto o in parte, per ospitare attrezzature pubbliche connesse
alle attività sportive, ludico-ricreative previste nelle
aree verdi interne dell'ambito come ad esempio spogliatoi, attrezzature
sportive al coperto, spazi di relazione, zone attrezzate per la
sosta, il tempo libero, lo svago, ecc..
In quest'ultima ipotesi le aree libere
dei lotti II e III, fatta salva per ovvie ragioni di sicurezza
quella di pertinenza del commissariato di Polizia di via Bologna,
potrebbero costituire, unitamente alle aree del lotto IV, un grande
spazio pubblico interconnesso con le attrezzature di interesse
comune insediate negli edifici da conservare;
E) la modificazione dei limiti del lotto
IV in funzione della nuova soluzione planimetrica della presente
variante, nonché la previsione di verde pubblico attrezzato
per il gioco e lo sport e di parcheggio a raso in luogo di quello
interrato. Detto lotto è costituito da un appezzamento
di terreno, così come indicato sulla planimetria di progetto
alla scala 1:1000 - Tavola B.
Sulle aree definite dal protendimento
delle vie Bersezio e Tollegno, comprese nello stesso lotto IV,
è prevista la realizzazione di parcheggio pubblico a raso
della superficie di circa mq 2.500. Dette aree a parcheggio potranno
essere integrate, in rapporto ai fabbisogni del quartiere interessato,
caratterizzato da elevata densità, e ai tipi di attività
che possono essere insediate nell'ambito oggetto di Piano Particolareggiato,
da altri parcheggi pubblici realizzabili, come detto in precedenza,
nel corpo di fabbrica a due piani fuori terra, prospicente la
via Bologna e breve tratto del corso Novara. Gli accessi al parcheggio
a raso possono essere realizzati lungo il corso Novara e lungo
via Como;
F) la parziale revisione delle norme urbanistico-edilizie
di attuazione del piano particolareggiato, per renderle coerenti
con le modificazioni descritte ai punti precedenti.
A seguito delle suddescritte variazioni,
il dimensionamento del Piano Particolareggiato, viene modificato,
nel rispetto degli standard urbanistici di legge.
In particolare la superficie lorda di
pavimento massima realizzabile sul lotto residenziale è
fissata dalla presente variante in mq 13500, minore rispetto a
quella prevista dal piano vigente sui due lotti residenziali pari
a mq 19700, che viene così ridotta di mq 6200; conseguentemente
anche l'indice territoriale riferito alla superficie della zona
di trasformazione viene ridotto da mq/mq 0,71 a mq/mq 0,49.
Nell'ipotesi di insediamento esclusivamente
residenziale, alla S.L.P. massima di mq 13500 corrisponde una
popolazione di 397 abitanti (calcolata con un indice di superficie
abitativa di mq/ab. 34, corrispondente a mc/ab 102) inferiore
di 182 abitanti rispetto a quella massima prevista dal piano esecutivo
approvato.
La dotazione minima di aree per pubblici
impianti necessari all'insediamento di 397 abitanti, ai sensi
del Piano Regolatore Generale, risulta pari a (ab.397 * mq/ab
18)= mq 7146.
La normativa della presente variante consente
di destinare la totalità del fabbricato prospiciente la
via Padova non soltanto ad attrezzature di interesse comune, bensì
anche ad attrezzature e servizi pubblici di interesse generale.
Nell'ambito di tale seconda ipotesi la
variante consente inoltre di prevedere, nel rispetto delle quantità
previste dal Piano Regolatore, una quota massima di circa mq 2700
di superficie lorda di pavimento, per attività di servizio
alle persone e alle imprese.
La suddetta quota può essere allocata
in parte al piano terreno degli edifici residenziali previsti
nel lotto I, nella misura massima di mq 1350, corrispondente al
10% della S.L.P. residenziale ammessa nel lotto stesso, ovvero
può essere prevista, sulla base delle necessità
da accertare in sede di progettazione esecutiva, in tutto o in
parte nei vari piani fuori terra del fabbricato ex-officine Nebiolo
compreso nel lotto II.
Nella seconda ipotesi sopra descritta
la S.L.P. residenziale minima potrebbe risultare di mq 12150,
cui corrisponderebbe una popolazione di 357 abitanti.
La dotazione minima di aree per servizi
pubblici necessari all'insediamento di 357 abitanti risulterebbe
pari a (mq 357 * mq/ab. 18)= mq 6426, mentre quella necessaria
all'insediamento massimo di mq 2700 di S.L.P. per attività
di servizio alle persone e alle imprese risulterebbe pari a (mq
2700*80:100)=mq 2160, di cui almeno la metà (cioè
mq 1080) deve essere destinata a parcheggio pubblico.
Nel caso infine di eventuale insediamento
di attrezzature e servizi di interesse generale, la corrispondente
ulteriore dotazione di servizi pubblici, necessaria alla S.L.P.
di mq 7990, risulterebbe pari a (mq 7990*80:100)=mq 6392, di cui
almeno la metà (mq 3196) deve essere destinata a parcheggio
pubblico.
Complessivamente quindi, nella seconda
ipotesi, il fabbisogno di servizi pubblici risulterebbe pari a
mq (6426+2160+6392)= mq 14978, di cui almeno mq 4276 a parcheggio
pubblico.
Nell'"ipotesi 1" la presente
variante prevede una dotazione complessiva di aree e di spazi
per pubblici impianti (compreso il parcheggio a raso) pari a circa
mq 21273, lievemente superiore (mq 700) a quella prevista dal
piano particolareggiato (mq 20573) e così articolata:
1) verde pubblico attrezzato per il gioco
e lo sport mq 9878
2) attrezzature di interesse comune
mq
8895
3) parcheggio a raso mq
2500
totale mq
21273
Nell'"ipotesi 2", di totale
utilizzo per attrezzature e servizi di interesse generale del
fabbricato ex-Officine Nebiolo di via Padova, la dotazione complessiva
di aree e di spazi per pubblici impianti (compreso il parcheggio
multipiano fuori terra) è invece così articolata:
1) verde pubblico attrezzato per il gioco
e lo sport mq
9878
2) attrezzature di interesse comune mq
1625
3) parcheggio a raso (circa mq 2500) e
in struttura pluripiano fuoriterra (circa
mq 2500)
mq 5000
totale
mq 16503
Pertanto la dotazione complessiva di
aree per servizi pubblici risulterebbe di mq 16503 in questo caso
lievemente inferiore (mq 1020) a quella prevista nella seconda
ipotesi del piano vigente (mq 17523) e capace di soddisfare il
fabbisogno precedentemente calcolato in mq 14978.
Rilevato che la presente variante al piano
particolareggiato, non comporta, come sopra dimostrato, aumento
della capacità insediativa prevista dal P.R.G., non presenta
incompatibilità con piani sovracomunali vigenti e non prevede
modifiche al perimetro e incrementi dell'indice territoriale del
piano esecutivo vigente, non costituisce variante strutturale
allo strumento urbanistico generale e pertanto è da adottare,
ai sensi del comma 5, dell'articolo 40, della L.U.R., così
come modificata dalla Legge Regionale 29 luglio 1997 n. 41.
A seguito delle variazioni descritte in
precedenza, si rende necessario modificare gli elaborati del piano
particolareggiato, contrassegnati dalla dicitura "Variante
al Piano Particolareggiato Nebiolo". Le variazioni alle norme
di attuazione sono contraddistinte da caratteri in grassetto.
Preso atto che la presente variante soddisfa
anche le proposte contenute nel parere favorevole reso dalla Circoscrizione
n. 7 (all. 11 - n. ).
Tutto ciò premesso,
Vista la legge 8 giugno 1990 n. 142
sull'ordinamento delle autonomie locali con la quale, fra l'altro,
all'art. 32 sono indicati gli atti rientranti nella competenza
dei Consigli Comunali;
Visto l'art. 40, comma 5 della Legge regionale
5 dicembre 1977, n. 56 e s.m.i;
Visto il Piano Regolatore Generale della
Città di Torino approvato con D.R. del 21 aprile 1995;
Dato atto che i pareri di cui all'art.
53 della Legge 8 giugno 1990 n. 142 e sue successive modificazioni,
sono:
favorevole sulla regolarità tecnica e correttezza amministrativa
dell'atto;
favorevole sulla regolarità contabile;
Viste le disposizioni legislative sopra
richiamate;
Con voti unanimi, espressi in forma palese;
per i motivi espressi in narrativa e che qui integralmente
si richiamano,
di adottare, ai sensi dell'art. 40 comma 5 della L.U.R. 56/77,
la variante al Piano Particolareggiato Nebiolo consistente nelle
variazioni descritte in premessa.
Gli elaborati della variante sono i seguenti:
1) relazione illustrativa, corredata di:
documentazione fotografica, schema planimetrico a colori, schema
assonometrico illustrativo, elaborati grafici degli edifici da
conservare e di quelli eventualmente recuperabili, scheda di raffronto
dei dati di dimensionamento (all.. 1 - n. );
2) Norme Urbanistico-Edilizie di Attuazione,
con allegato schema grafico (Tav.1) (all. 2 - n. );
3) relazione finanziaria (all. 3 - n. );
4) planimetria di progetto - Tavola A-,
alla scala 1:1000 (disegnata sulla mappa catastale con l'indicazione
delle demolizioni) (all. 4 - n. );
5) planimetria di progetto - Tavola B -,
alla scala 1:1000 ( disegnata sulla mappa catastale con l'indicazione
delle destinazioni delle aree e degli interventi previsti) (all.
5 - n. );
6) planimetria di progetto - Tavola B -,
ridotta alla scala 1:5000 (all. 6 - n. );
7) tavola delle opere di urbanizzazione
primaria, progetto di massima relativo a: sistemazione sedi stradali
e rete di fognatura bianca e nera, alla scala 1:1000 (all. 7 -
n. );
8) tavola delle opere di urbanizzazione
primaria, progetto di massima relativo a: rete telefonica e impianto
illuminazione pubblica, alla scala 1:1000 (all. 8 - n. );
9) tavola delle opere di urbanizzazione
primaria, progetto di massima relativo a: rete di distribuzione
idrica e rete distributiva del gas, alla scala 1:1000 (all. 9
- n. ).
A titolo illustrativo delle variazioni
apportate si allegano altresì i corrispondenti elaborati
del piano particolareggiato vigente (all. 10 - n. ).